Khơi thông nguồn lực, tái định hình vai trò của doanh nghiệp bất động sản trong kỷ nguyên mới

Sáng 2/6, tại Hà Nội, dưới sự chủ trì của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam thực hiện Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề “Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Khơi thông nguồn lực - Kiến tạo không gian phát triển - Đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia”.

Diễn đàn thu hút 500 đại biểu đến từ các Bộ, ngành, đại biểu Quốc hội, chuyên gia kinh tế, chuyên gia pháp lý, quy hoạch, tài chính cùng cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tham dự, kỳ vọng sẽ tạo ra không gian đối thoại đa chiều giữa cơ quan quản lý, chuyên gia, nhà hoạch định chính sách và cộng đồng doanh nghiệp.

Đây là sự kiện nằm trong khuôn khổ Giải thưởng quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II - chương trình nhằm tôn vinh các doanh nghiệp xuất sắc, dự án tiêu biểu, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Trong khuôn khổ chương trình, các đại biểu, khách mời tham quan Triển lãm ảnh "Đại lộ vinh danh" - không gian trưng bày, giới thiệu những dự án xuất sắc, doanh nghiệp tiêu biểu được vinh danh tại Lễ trao giải 2026. Triển lãm tái hiện những dấu ấn nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam; góp phần lan tỏa các giá trị phát triển tích cực, tôn vinh những mô hình, công trình và doanh nghiệp tiên phong đang góp phần kiến tạo diện mạo đô thị hiện đại, bền vững cho đất nước.

Đánh giá cao sáng kiến và nỗ lực của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về việc tổ chức diễn đàn, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhận định, thị trường bất động sản có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động, ảnh hưởng đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực như: thị trường lao động, thị trường tài chính, chứng khoán... Thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực để phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, công trình xây dựng, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế; đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân, bảo đảm an sinh xã hội; góp phần thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu lao động, kinh tế; đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch.

Thứ trưởng cho rằng, để phấn đấu đạt mục tiêu tăng trưởng 2 con số gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, Đảng, Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách pháp luật, chỉ đạo điều hành kịp thời, quyết liệt về các lĩnh vực nền kinh tế, trong đó đặc biệt quan tâm đến phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, bền vững.

Dịp này, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh yêu cầu phải điều tiết hợp lý cơ cấu nguồn cung bất động sản; ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp và nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Đáng chú ý, tập trung vào phát triển nhà ở cho thuê trên cơ sở xác định nhu cầu thuê nhà ở từ các tỉnh, thành phố; bố trí, quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê; đầu tư nhà ở cho thuê bằng vốn đầu tư công. Đặc biệt, khẩn trương thành lập mới hoặc kiện toàn các quỹ hiện có trên địa bàn để thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Quỹ nhà ở địa phương.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, thị trường bất động sản không còn là một thị trường tài sản đơn thuần, nó phải trở thành một bộ phận hữu cơ của mô hình tăng trưởng mới của đất nước.

"Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới phải chuyển từ tư duy phát triển dựa nhiều vào gia tăng giá trị tài sản sang tư duy tạo ra giá trị sử dụng thực; từ tăng trưởng theo chiều rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu; từ phát triển thiếu cân đối sang phát triển hài hòa giữa các phân khúc và nhu cầu xã hội", Tiến sĩ Khôi thẳng thắn thừa nhận.

Phân tích về “Nhà ở cho thuê tại Việt Nam: Thực trạng, kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách, pháp luật", Tiến sĩ, Luật sư Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nhà sáng lập, Chủ tịch Tập đoàn CEO đề xuất: Để phát triển hiệu quả thị trường nhà ở cho thuê, cần huy động đa dạng các nguồn lực từ khu vực nhà nước và tư nhân; đồng thời thu hút các dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng và các định chế tài chính. Cùng với đó, việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước sẽ đóng vai trò dẫn dắt, tạo động lực và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở cho thuê.

Đề cập tới vai trò của thị trường bất động sản trong xác lập mô hình tăng trưởng mới của Việt Nam, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam chỉ ra, phát triển bất động sản có mối quan hệ rất chặt chẽ với phát triển kinh tế. Ngay cả khi xét đến các yếu tố như tăng tiêu dùng hay tăng đầu tư công của Chính phủ, thì các dòng tác động cuối cùng đều có liên quan và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Từ đó, bất động sản sẽ tiếp tục tác động lan tỏa đến thị trường tài chính và thị trường tài sản nói chung, tạo nên mối liên kết chặt chẽ giữa các cấu phần quan trọng của nền kinh tế.

“Cần nhìn nhận đầy đủ rằng khi phát triển mạnh bất động sản, có thể hình thành các chuỗi thị trường liên quan như: xây dựng, vật liệu, dịch vụ… Nhưng nếu các sản phẩm bất động sản không được hấp thụ vào nhu cầu thực, tức không được mua để ở hoặc đưa vào sử dụng, thì thị trường sẽ dừng lại ở trạng thái "tài sản" hơn là "tiêu dùng". Khi đó, các tài sản này có thể trở nên kém thanh khoản, khó chuyển hóa thành dòng tiền và vốn. Điều này dẫn đến tình trạng nguồn lực tài chính bị ứ đọng trong thị trường tài sản. Hệ quả là ngân hàng có thể đối mặt với nợ xấu gia tăng, bất động sản tồn kho, và dòng vốn trong nền kinh tế bị tắc nghẽn, ảnh hưởng đến hiệu quả vận hành chung của thị trường vốn”, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường nhắn nhủ.

Tại tọa đàm cấp cao phiên 1 với chủ đề: “Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững”, các diễn giả nhất trí cao việc phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý được xem là một giải pháp căn cơ - đúng như Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm trước đó đã chỉ đạo.

Bên cạnh việc phát triển bền vững, minh bạch thị trường nhà ở thương mại thì từ nay đến năm 2030, chúng ta cần đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê như một trụ cột chiến lược... Đây không chỉ là câu chuyện an sinh xã hội, mà còn là giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất và năng lực cạnh tranh của các đô thị.

Theo chia sẻ của ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, nhà ở cho thuê là một phân khúc đặc biệt, nhất là hiện nay, phát triển nhà ở cho thuê là một ưu tiên, một trụ cột và sẽ là động lực trong hướng đi phát triển của thị trường nhà ở, bất động sản. Do đó, ông khuyến nghị, cần sớm tổ chức rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước, làm cơ sở để các địa phương chủ động bố trí quỹ đất, xây dựng quy hoạch và ban hành các cơ chế, chính sách phù hợp nhằm thúc đẩy phân khúc này phát triển bền vững trong thời gian tới.

Thẳng thắn phân tích, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cho hay, nhà ở cho thuê tại Việt Nam là vấn đề còn mới, nhưng trên thế giới đây là mô hình đã phát triển hàng trăm năm, đặc biệt tại nhiều đô thị lớn ở châu Âu và các nước phát triển. Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là vấn đề nguồn vốn. Nếu Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới tức là đáp ứng được nhu cầu nhà ở, thì cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.

Nhìn từ góc độ pháp lý, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến thẳng thắn thừa nhận với phân khúc nhà ở cho thuê, các quy định hiện hành vẫn còn khá chung, chưa quy định cụ thể và tách bạch rõ, do đó, cần được nghiên cứu, sửa đổi và đưa vào luật một cách đồng bộ, rõ ràng hơn. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cần bổ sung các quy định liên quan hợp đồng cho thuê nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng. Hay bên cạnh các quy định chung về hợp đồng theo Bộ luật Dân sự 2015, bổ sung các cơ chế pháp lý chuyên biệt thay vì chỉ áp dụng quy định chung. Ngoài ra, cũng cần quy định cụ thể về việc kết thúc hợp đồng thuê: khi hết thời hạn thuê thì xử lý như thế nào, cơ chế bàn giao ra sao.

Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, phát triển nhà ở cho thuê là một xu thế tất yếu. Thực tế đó đòi hỏi phải xây dựng một chiến lược tổng thể để phát triển nhà ở cho thuê. Nếu muốn biến đây thành một thị trường thực sự, cần có sự kết hợp giữa hai lực lượng: Nhà nước và khu vực tư nhân.

Dịp này, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường đề xuất, Nhà nước cần đóng vai trò trung tâm trong việc định hướng phát triển không gian đô thị. Đồng thời, hình thành các quỹ đầu tư bất động sản và các công cụ huy động vốn dài hạn. Khi đó, người dân có thể tham gia đầu tư với số vốn nhỏ, thay vì phải sở hữu trực tiếp một bất động sản.

Tiến sĩ, Kiến trúc sư Ngô Trung Hải cho rằng, điều quan trọng hơn với phân khúc cho thuê là cách tổ chức không gian đô thị và cơ chế phát triển phù hợp. Nếu phát triển đô thị TOD gắn với metro thì đây là cơ hội rất lớn cho cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. TOD thường gắn với các khu vực sản xuất, kinh doanh, nơi nhu cầu giao thông công cộng lớn và người dân cũng có nhu cầu thuê nhà cao. “Nhà đầu tư vẫn có thể phát triển nhà ở cho thuê và có lợi nhuận, giống như cách Trung Quốc đã làm, để từng bước hình thành một thị trường bất động sản ổn định, bền vững và có khả năng tự điều tiết, chứ không phải lúc thì rồ ga, lúc đạp phanh. Tôi không bi quan về thị trường bất động sản, nhưng cũng cho rằng cần cảnh báo nguy cơ xuất hiện những đô thị thiếu ánh đèn về đêm, thiếu sức sống, có nhà bán được nhưng không có người ở. Vì vậy, bài toán tỷ lệ nhà ở cho thuê là bao nhiêu so với các phân khúc khác là quan trọng nhất và Nhà nước cùng doanh nghiệp cần tính toán phù hợp với từng đô thị cụ thể”, ông Ngô Trung Hải cảnh báo.

Tại tọa đàm cấp cao phiên 2 với chủ đề “Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững”, các diễn giả đã trao đổi thẳng thắn, phân tích thực trạng thị trường từ chính góc nhìn của các chủ thể trực tiếp thúc đẩy thị trường, các doanh nghiệp bất động sản.

Theo đó, lãnh đạo các tập đoàn và các chuyên gia đã làm rõ hơn các bước đi tái cấu trúc thị trường để vừa vượt qua thách thức trước mắt, vừa tạo dựng giá trị bền vững cho tương lai. Như chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản toàn cầu, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, từ năm 2025 trở lại đây, cùng với quá trình tháo gỡ về thể chế, hàng loạt dự án được tái khởi động và cấp phép mới, nguồn cung trên thị trường sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2027-2028. Tuy nhiên, thị trường đang tồn tại một mâu thuẫn khá rõ: nguồn cung có xu hướng tăng trong khi sức cầu lại suy giảm do lực cầu yếu.

Trong khi đó, Chuyên gia công trình xanh, Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC), thành viên Ngân hàng Thế giới (WB) Lê Hồng Phong khi chia sẻ về áp dụng tiêu chuẩn ESG trong thị trường bất động sản hiện nay, liên tục nhấn mạnh, việc phát triển công trình xanh là xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản cũng là điều kiện quan trọng để doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh và tiếp cận các nguồn vốn chất lượng cao trong giai đoạn tới.

Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc Thiên Khôi Group bổ sung, nếu Việt Nam muốn bứt phá, muốn sánh vai với các quốc gia phát triển thì con đường gần như duy nhất là phát triển khoa học công nghệ.

“Rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản là thanh khoản, còn rủi ro lớn nhất của công nghệ là không có người sử dụng. Vì vậy, khi công nghệ gắn được với con người và nhu cầu thực tế thì sẽ giúp giải quyết rất nhiều vấn đề của thị trường. Nếu có hệ thống dữ liệu đầy đủ và minh bạch, người dân sẽ tiếp cận thông tin tốt hơn, môi giới có cơ sở tư vấn chính xác hơn cho khách hàng, còn cơ quan quản lý Nhà nước cũng có thêm công cụ để quản lý thị trường hiệu quả hơn”, ông Dũng phân tích.