Phân luồng vốn cho bất động sản

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn cấu trúc lại mạnh mẽ khi dòng vốn tín dụng không còn chảy theo hướng dàn trải như trước. Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng vượt xa tốc độ huy động vốn, áp lực thanh khoản gia tăng, cơ quan quản lý buộc phải điều tiết dòng tiền theo hướng chọn lọc hơn.

Chủ Nhật, ngày 31/05/2026 - 06:36

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, thay vì đánh đồng mọi phân khúc bất động sản là rủi ro, cần sớm thiết kế cơ chế tín dụng riêng cho các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời khơi thông thêm các kênh vốn trung và dài hạn để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Tín dụng bất động sản đang trở thành một trụ cột trong hoạt động cho vay. Ảnh: THÀNH ĐẠT

Thách thức từ dòng vốn tín dụng bất động sản

28/08/2025 15:57

Chọn lọc dòng vốn bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi sau thời gian dài trầm lắng. Giao dịch dần cải thiện, nhu cầu nhà ở tăng trở lại cùng với quá trình đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh đã kéo theo nhu cầu vốn rất lớn từ cả doanh nghiệp và người mua nhà. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, dòng tín dụng hiện không còn chảy theo hướng mở đại trà, mà đang được điều tiết chặt chẽ hơn, ưu tiên những phân khúc an toàn và có nhu cầu thực.

Theo Vụ trưởng Dự báo thống kê, Ổn định tiền tệ tài chính (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) Nguyễn Phi Lân, đến ngày 14/5, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi huy động vốn tăng khoảng 14,9%, đạt khoảng 18,1 triệu tỷ đồng. Khoảng cách lớn giữa tín dụng và huy động vốn đang tạo áp lực đáng kể lên thanh khoản của hệ thống ngân hàng. Trong bối cảnh đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục định hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, các ngành ưu tiên và các động lực tăng trưởng mới như chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, kinh tế tuần hoàn và khoa học-công nghệ.

Với bất động sản, tín dụng vẫn được duy trì nhưng theo hướng kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn. Ông Lân nhấn mạnh, cơ quan quản lý buộc phải điều tiết dòng vốn ở mức phù hợp giữa các ngành, lĩnh vực bởi nếu ưu tiên quá mức cho một ngành nào đó sẽ khiến nhiều lĩnh vực khác, nhất là khu vực doanh nghiệp vừa, nhỏ và siêu nhỏ, gặp khó khăn trong tiếp cận vốn.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), tín dụng bất động sản năm 2026 nhiều khả năng vẫn tăng, nhưng tốc độ sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang kiểm soát chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Ngay từ đầu năm 2026, cơ quan quản lý đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.

Thực tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vẫn tạo điều kiện cho bất động sản tiếp cận vốn, thể hiện qua việc tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh. Theo Bộ Xây dựng, đến ngày 28/2, tổng dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, nhiều doanh nghiệp phản ánh việc tiếp cận vốn thời gian này đang khó khăn hơn đáng kể.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu chia sẻ, kế hoạch tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15% thấp hơn mức 19,1% của năm trước, trong khi nhu cầu vốn của thị trường vẫn rất lớn. Đây là một áp lực không nhỏ.

Không chỉ áp lực tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng cũng tạo thêm gánh nặng cho thị trường. Dù lãi suất danh nghĩa có xu hướng giảm, chi phí vốn thực tế mà doanh nghiệp bất động sản phải chịu vẫn ở mức cao do các điều kiện tiếp cận vốn bị siết chặt. Ông Phan Duy Hưng, chuyên gia phân tích cấp cao của Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam cũng cảnh báo rủi ro tái cấp vốn đang hiện hữu với các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hoặc gặp vấn đề pháp lý.

Không thể “cào bằng” tín dụng

Một trong những vấn đề được nhắc đến nhiều nhất hiện nay là cách phân bổ tín dụng cho thị trường bất động sản. Theo giới chuyên gia, việc áp dụng cơ chế tín dụng tương đối đồng nhất cho tất cả phân khúc bất động sản đang tạo ra những bất cập lớn, khiến nhiều dự án phục vụ nhu cầu ở thực cũng gặp khó trong tiếp cận vốn. Tổng Giám đốc OBC Holding Trần Văn Hiếu cho rằng, việc “gom” tất cả phân khúc bất động sản vào một rổ tín dụng đã làm méo mó chi phí vốn và ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Nhà ở xã hội hay nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực không thể chịu cùng mặt bằng lãi suất và hạn mức tín dụng như bất động sản đầu cơ hoặc nghỉ dưỡng cao cấp. “Chính sách tín dụng áp dụng đồng loạt không chỉ tạo bất cân xứng về chi phí vốn mà cuối cùng còn bị cộng trực tiếp vào giá bán, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng xa tầm với”, ông Hiếu chia sẻ thêm. Chung quan điểm, ông Châu cũng cho rằng, cần phân loại bất động sản để cấp tín dụng phù hợp thay vì đánh đồng mọi phân khúc đều rủi ro. Nhà ở xã hội có mức độ an toàn tới 99%, trong khi nhà ở vừa túi tiền và bất động sản khu công nghiệp cũng thuộc nhóm rủi ro thấp.

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang rà soát các đề xuất liên quan phân loại bất động sản để có cơ chế tín dụng phù hợp hơn trong thời gian tới. Trong cuộc làm việc với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cuối tháng 4/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã yêu cầu ngành ngân hàng nghiên cứu, phân loại từng loại hình bất động sản để áp dụng hạn mức tín dụng phù hợp, đồng thời khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và khu công nghiệp.

Nhiều lãnh đạo ngân hàng thương mại cũng nhấn mạnh tới yếu tố “chọn lọc” trong cấp tín dụng bất động sản. Chủ tịch Hội đồng Quản trị VPBank Ngô Chí Dũng cho rằng, điều quan trọng không phải là có nên đầu tư vào bất động sản hay không, mà là lựa chọn đúng phân khúc. VPBank ưu tiên dòng vốn cho các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, nhất là nhà ở xã hội và phân khúc trung bình, trong khi hạn chế cấp vốn cho các dự án nghỉ dưỡng hoặc phân khúc cao cấp mang tính đầu cơ.

Chủ tịch Hội đồng quản trị Techcombank Hồ Hùng Anh cũng cho hay, ngân hàng chỉ lựa chọn tài trợ cho các dự án có tính thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ và khách hàng có năng lực tài chính rõ ràng. Trong khi đó, Chủ tịch Hội đồng quản trị SHB Đỗ Quang Hiển nhấn mạnh dòng vốn của SHB hiện tập trung nhiều vào các dự án hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ và bất động sản công nghiệp, những phân khúc được đánh giá có nhu cầu thực và khả năng hấp thụ tốt.

Tín dụng ngân hàng được nhìn nhận là “bệ đỡ” quan trọng của thị trường bất động sản. Song nhiều ý kiến cho rằng, việc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng đang khiến thị trường dễ tổn thương trước biến động lãi suất và chính sách tiền tệ. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đề xuất, về dài hạn cần phát triển thêm các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) và quỹ nhà ở để giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng.

Bài toán của thị trường bất động sản hiện không chỉ là “nới” tín dụng, mà quan trọng hơn là phân bổ dòng vốn theo hướng chọn lọc, ưu tiên các phân khúc phục vụ nhu cầu thực, đồng thời đẩy mạnh cải cách thể chế và tháo gỡ các dự án vướng pháp lý. Bởi thực tế theo thống kê của HoREA, cả nước hiện vẫn còn khoảng 4.500 dự án vướng pháp lý, làm “đóng băng” hơn 2,5 triệu tỷ đồng vốn đầu tư.

Hồng Anh