Chung cư Phú Mỹ (đường Lâm Văn Bền, phường Tân Kiểng, Quận 7) có khoảng 300 căn hộ, được xây dựng hoàn thành, bàn giao nhà cho dân từ năm 2015. Tuy nhiên, suốt từ đó đến nay, dù rất nhiều lần kêu cứu nhưng toàn bộ các căn hộ của cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng. Nguyên nhân là khu đất xây dựng chung cư chưa nộp tiền sử dụng đất. Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố đã ban hành 14 thư mời đơn vị thẩm định giá đất nhưng không đơn vị nào tham gia. “Đây là đợt phát hành thư mời lần thứ 15 nhưng không biết có đơn vị thẩm định giá đất nào tham gia không” - một cán bộ sở nói.
Tương tự, ở khu đất 4.400 m² được quy hoạch đầu tư xây dựng chợ tại huyện Hóc Môn, Sở Tài nguyên và Môi trường đã phát hành thư mời lần thứ 30 cũng chưa tìm được đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất. Hay khu đất rộng 7.458 m² tại quận Gò Vấp, sở đã 29 lần mời thầu thẩm định giá nhưng tới nay vẫn chưa có đơn vị tham gia. Dự án Khu đô thị mới Nhơn Đức-Phước Kiển cũng bảy lần ra thông báo tìm đơn vị thẩm định giá không thành công.
Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, thành phố hiện có khoảng 156 dự án phải ngừng triển khai, trong đó 60-70% bị tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, có dự án hàng chục năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất. Chỉ tính riêng các dự án chung cư được xây dựng hoàn thành, có khoảng 25.000 căn hộ đã bàn giao cho khách hàng nhưng chưa được cấp sổ hồng vì không đóng được tiền sử dụng đất. Nhiều trường hợp chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất; đã nộp và được cấp sổ hồng một phần nhưng nay không được cấp tiếp vì có vướng mắc, phải xác định lại tiền sử dụng đất.
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Toàn Thắng cho biết, việc xác định giá đất trên địa bàn thành phố thời gian qua gặp nhiều khó khăn, vướng mắc; chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai các năm 1993, 2003 và các hồ sơ thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm. Thực tế, việc xác định giá đất gặp khó khăn lớn nhất ở khâu thuê đơn vị tư vấn.
Toàn thành phố có khoảng gần 100 doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá. Tuy nhiên, khi rà soát chỉ có chưa đến 10 doanh nghiệp còn hoạt động công tác thẩm định giá đất. Đó là chưa kể nhiều đơn vị lâm vào tình trạng bị thanh tra, điều tra, kiểm toán… dẫn đến phải tạm dừng hoạt động. Rất nhiều hồ sơ bị ngưng trệ bởi không thuê được đơn vị tư vấn, thậm chí có nhiều trường hợp tìm kiếm “đỏ mắt” vẫn không thuê được. Điều này làm cho quá trình xác định giá đất kéo dài nhiều năm, đến nay vẫn chưa xử lý được.
Theo các chuyên gia kinh tế, sở dĩ hiện nay ít doanh nghiệp có chức năng nhiệt tình tham gia thẩm định giá đất cho các dự án trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh là do hai nguyên nhân. Đầu tiên, ở bước định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Nhưng hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn từ chối không tham gia do lo sợ rủi ro pháp lý. Tiếp đó, bước thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, thành phố (do Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất, để Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án. Tuy nhiên, quy trình trên có thể gây ra rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức và người liên quan, đồng thời mất nhiều thời gian mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy trong tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.
Theo Tiến sĩ, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, việc của cơ quan quản lý là thiết lập cơ chế để các công ty định giá thực hiện, không dám làm sai nhưng cũng không dám từ chối vì sợ bị sai, bị chịu trách nhiệm... Trong định giá không chỉ dùng một phương pháp. Có vô số phương pháp khác để định giá đất. Vấn đề là vênh bao nhiêu là chấp nhận được? Tại sao vênh như thế? Định giá đất phải chuyên nghiệp, khách quan và trung thực. Điều đó sẽ tránh được nhiều vấn đề, hệ lụy về mặt kinh tế lẫn chính trị, xã hội.
Về lâu dài, có thể tính tới giải pháp doanh nghiệp tự khai thuế với Nhà nước để đóng tiền sử dụng đất. Sau khi dự án hoàn thành, Nhà nước hậu kiểm để truy thu nếu doanh thu tăng hơn nhiều so với doanh nghiệp khai báo trước đó. Giải pháp này kèm theo những điều kiện nhất định sẽ giảm gánh nặng cho Nhà nước, giảm chi phí chờ đợi cho doanh nghiệp và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
