Việc thành lập hội đồng thẩm định gồm gần 200 thành viên, trong đó có sự tham gia của cơ quan chuyên môn, chính quyền cơ sở và cộng đồng dân cư thể hiện quyết tâm lớn của thành phố nhằm xây dựng bảng giá đất khoa học, khách quan, minh bạch.
Bảng giá đất hiện hành tại một số khu vực sau sáp nhập vẫn còn nhiều hạn chế, chưa phản ánh sát giá trị thực tế, khiến việc tính toán nghĩa vụ tài chính, cấp giấy chứng nhận hay chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân gặp không ít bất cập. Những khác biệt lớn giữa các khu vực, đặc biệt tại các vùng ven hoặc nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh, tạo ra tình trạng không đồng bộ và làm giảm hiệu quả quản lý.
Trong dự thảo bảng giá đất, các cơ quan chuyên môn đã chia thành ba khu vực: Thành phố Hồ Chí Minh cũ, Bình Dương cũ và Bà Rịa-Vũng Tàu cũ để tính thuế. Mức giá cao nhất dự kiến tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh là hơn 687 triệu đồng/m², Bà Rịa-Vũng Tàu là 149 triệu đồng/m², còn các khu vực khác có sự điều chỉnh phù hợp với điều kiện hạ tầng, vị trí và nhu cầu phát triển.
Tuy nhiên, điều người dân quan tâm nhất là cách thức bảng giá đất được áp dụng sao cho không tạo ra gánh nặng tài chính mới, đặc biệt đối với những hộ có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất để an cư.
Hiện nay, việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở đang tạo áp lực rất lớn cho nhiều hộ gia đình. Giá đất ở được điều chỉnh theo hướng tiệm cận giá thị trường, trong khi giá đất nông nghiệp vẫn thấp, khiến phần chênh lệch khi tính tiền sử dụng đất tăng lên hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng. Nhiều trường hợp sử dụng đất ổn định hàng chục năm nhưng khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích phải đối mặt với khoản nghĩa vụ tài chính quá cao, vượt quá khả năng của gia đình.
Thực tiễn này đặt ra yêu cầu cấp bách: Bảng giá đất mới phải thể hiện rõ quan điểm nhất quán là không để người dân phải “mua lại chính mảnh đất của mình”. Một số địa phương đã áp dụng cơ chế linh hoạt đối với những trường hợp chuyển mục đích để ở thật, trong hạn mức, đất được sử dụng ổn định và không tranh chấp.
Đây là hướng tiếp cận nhân văn, phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai mới, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân. Thành phố cần nghiên cứu, áp dụng mạnh mẽ các biện pháp giảm tiền sử dụng đất cho nhóm đối tượng này, có thể miễn hoặc giảm sâu phần chênh lệch, chỉ thu khoảng 30% hoặc mức hợp lý hơn, tùy điều kiện từng khu vực.
Ngược lại, với những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để kinh doanh, đầu tư hoặc phân lô bán nền, việc thu đủ 100% phần chênh lệch là cần thiết nhằm bảo đảm công bằng, hạn chế đầu cơ và tránh tình trạng lợi dụng chính sách ưu đãi cho người dân để thu lợi thương mại. Cũng có thể nghiên cứu áp dụng cơ chế thu lũy tiến với diện tích lớn để điều tiết hợp lý nguồn lợi từ đất.
Một vấn đề khác cần được xem xét kỹ lưỡng là khoảng cách lớn giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở tại nhiều khu vực. Khi mức chênh lệch quá cao, người dân rất khó thực hiện thủ tục chuyển mục đích hoặc hợp thức hóa nhà đất, gây cản trở quá trình phát triển đô thị và làm gia tăng tình trạng xây dựng không phép. Điều chỉnh hợp lý khoảng cách này không chỉ hỗ trợ người dân mà còn giúp chính quyền quản lý tốt hơn, giảm các vấn đề phát sinh do thủ tục phức tạp và chi phí cao.
Việc xây dựng bảng giá đất mới cũng cần bảo đảm hài hòa các mục tiêu: Tăng thu ngân sách nhưng không gây khó khăn cho người dân; phản ánh đúng giá trị đất đai nhưng phải phù hợp điều kiện kinh tế-xã hội của từng khu vực; tạo nguồn lực phát triển nhưng không làm mất ổn định thị trường bất động sản.
Trong quá trình hoàn thiện bảng giá đất, thành phố tiếp tục lắng nghe ý kiến từ cơ sở, chuyên gia và người dân - những người trực tiếp chịu tác động. Đồng thời, tăng cường công khai, minh bạch, giải thích rõ ràng từng nhóm giá, từng trường hợp áp dụng để tránh hiểu lầm, tạo đồng thuận xã hội. Đây cũng là cách để chính sách đất đai thật sự đi vào đời sống và trở thành công cụ quản lý hiệu quả, thay vì tạo thêm thủ tục và chi phí.
Một bảng giá đất được xây dựng bài bản, khoa học và nhân văn không chỉ góp phần bảo đảm công bằng, giảm gánh nặng tài chính, mà còn hỗ trợ ổn định kinh tế-xã hội, tạo điều kiện để người dân yên tâm an cư. Đó cũng là mục tiêu cao nhất trong quản lý đất đai: Hướng tới phục vụ tốt hơn đời sống của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển bền vững của Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn mới.
