Ẩn sau sự sốt ruột của người dân, áp lực của chủ đầu tư và nguy cơ lãng phí nguồn lực đất đai là những bất cập kéo dài trong cơ chế xác định giá đất, nhất là với các dự án có lịch sử pháp lý phức tạp, hình thành trước thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực. Theo thống kê của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, từ tháng 7/2014 đến tháng 4/2023, thành phố có hơn 81 nghìn căn hộ thuộc nhiều dự án chưa được cấp sổ hồng, với 6 nhóm vướng mắc khác nhau.
Trong đó, đáng chú ý nhất là nhóm dự án phải tạm dừng cấp sổ do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung với hơn 10 nghìn căn thuộc 39 dự án; nhóm dự án đang thanh tra, điều tra với hơn 10 nghìn căn khác. Ngoài ra, hàng nghìn căn hộ còn vướng quy định về loại hình bất động sản mới, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chồng chéo pháp lý.
Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất nằm ở khâu xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, nhất là các hồ sơ phải áp dụng Điều 63, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Quy định này yêu cầu xác định hệ số điều chỉnh giá đất trong bối cảnh lịch sử mà tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, pháp luật chưa quy định hệ số điều chỉnh. Việc “quay ngược thời gian” để thu thập dữ liệu so sánh, thông tin thị trường cách đây từ 10 đến 20 năm gần như bất khả thi, khiến khoảng 100 hồ sơ tại thành phố rơi vào thế bế tắc kéo dài.
Vấn đề này phản ánh một thực tế: Khi công cụ pháp lý không theo kịp thực tế thì thẩm định giá đất từ công cụ quản lý nhà nước lại trở thành “nút thắt cổ chai” kìm hãm cả quá trình hoàn thiện dự án và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân. Việc chậm cấp sổ hồng không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản của người mua nhà, mà còn kéo theo nhiều hệ lụy khác. Đáng lo hơn, những bế tắc kéo dài còn khiến niềm tin vào thị trường bất động sản bị ảnh hưởng. Khi rủi ro pháp lý không được lượng hóa rõ ràng, chi phí tuân thủ tăng cao, nhà đầu tư buộc phải phòng thủ, thu hẹp quy mô hoặc chuyển hướng dòng vốn sang các địa phương khác có cơ chế thông thoáng hơn.
Trong bối cảnh đó, việc cơ quan soạn thảo Nghị quyết số 254/2025 tiếp thu kiến nghị của thành phố được xem là bước chuyển quan trọng. Thay vì “đóng khung” bắt buộc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, dự thảo sửa đổi theo hướng mở rộng lựa chọn: Cho phép áp dụng các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư để xác định giá đất cụ thể, đồng thời sử dụng bảng giá đất làm điểm neo điều chỉnh khi kết quả xác định thấp hơn bảng giá. Cách tiếp cận này cho thấy tư duy chính sách đã chuyển từ “đúng quy trình” sang “đúng thực tiễn”, linh hoạt hơn trong việc xử lý các tình huống lịch sử đặc thù, nhưng vẫn bảo đảm nguyên tắc không thất thoát ngân sách nhà nước.
Từ câu chuyện thực tế này có thể rút ra nhiều bài học, trong đó, việc thực hiện chính sách cần sớm ban hành hướng dẫn thống nhất cho các địa phương trong lựa chọn phương pháp xác định giá đất đối với các dự án tồn đọng, nhất là dự án hình thành trước Luật Đất đai năm 2013. Về dài hạn, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống dữ liệu giá đất, giao dịch thị trường theo thời gian thực, làm nền tảng cho các phương pháp định giá hiện đại. Khi dữ liệu đầy đủ, minh bạch, việc xác định giá đất sẽ bớt phụ thuộc vào suy đoán và giảm thiểu tranh cãi.
Quan trọng hơn, việc tháo gỡ cho hơn 80 nghìn căn hộ không chỉ là giải quyết vướng mắc hành chính, mà còn là cách để khôi phục niềm tin xã hội, khơi thông nguồn thu ước tính hơn 80 nghìn tỷ đồng cho ngân sách, đồng thời đưa hàng loạt dự án vào vận hành đúng quy hoạch. Nếu được triển khai đồng bộ, những điều chỉnh lần này không chỉ “cởi trói” cho Thành phố Hồ Chí Minh mà còn tạo tiền lệ chính sách quan trọng cho các đô thị lớn trên cả nước trong xử lý các dự án bất động sản tồn đọng. Khi đó, thẩm định giá đất sẽ trở lại đúng vai trò là công cụ quản lý hiệu quả, thay vì là rào cản phát triển.
