Trước tiên, phải khẳng định là thị trường bất động sản của Trung Quốc đã phát triển quá nóng, một phản ứng chính sách để hạ nhiệt thị trường là rất cần thiết. Trong hơn 40 năm qua, bất động sản là một trong những nhân tố quan trọng tạo ra sự phát triển thần kỳ của Trung Quốc. Từ mức đầu tư vào bất động sản chỉ chiếm khoảng 5% GDP như nhiều nước trên thế giới, con số này đã tăng lên 13% trong thập niên vừa qua.
Theo số liệu Tạp chí Financial Time trích dẫn, bất động sản tạo ra đến 28,7% GDP của Trung Quốc. Hậu quả là một nguồn lực rất lớn của đất nước đã bị hút vào bất động sản. Nhiều người tin rằng, có đến 70% tổng tài sản của người dân Trung Quốc được lưu giữ bằng bất động sản. Thế nhưng, đã xuất hiện các thành phố có nhà cửa, quảng trường, đường phố... lại thưa vắng người đến ở. Theo một số nhà nghiên cứu, những ngôi nhà bị bỏ không như vậy có thể cung cấp đủ chỗ ở cho 90 triệu người.
Để hạ nhiệt thị trường bất động sản, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành chính sách ba làn ranh đỏ. Các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải tuân thủ: tổng nợ phải trả không vượt quá 70% tổng tài sản của doanh nghiệp (không bao gồm tiền tạm ứng từ các dự án bán theo hợp đồng); nợ ròng của doanh nghiệp không được cao hơn vốn chủ sở hữu; dự trữ tiền mặt không được thấp hơn nợ ngắn hạn.
Sau khi chính sách này được ban hành, về cơ bản, nhiều doanh nghiệp đã không thể tiếp tục vay nợ mới để trả nợ cũ, mất thanh khoản và vỡ nợ. Đến tháng 2 năm 2023 ước tính có khoảng 38% doanh nghiệp phát triển bất động sản đã hoặc sắp phá sản. Thị trường bất động sản đã bị đóng băng nghiêm trọng. Như vậy, chính sách ba làn ranh đỏ đã hạ nhiệt được thị trường bất động sản, nhưng lại tạo ra cú hạ cánh cứng cho thị trường này.
Mỗi khi thị trường hạ cánh cứng, thì một loạt hậu quả nặng nề về kinh tế-xã hội sẽ phát sinh. Đó là sự suy giảm của hàng loạt ngành nghề có liên quan như sắt thép, xi-măng, vật liệu xây dựng, điện, nước, nội thất, thiết kế, thi công... Bất động sản cung cấp việc làm trực tiếp hoặc gián tiếp cho nhiều triệu người, nên hậu quả tiếp theo là tình trạng thất nghiệp.
Hậu quả tất yếu thứ ba là nền kinh tế sẽ suy giảm. Tác động của ngành bất động sản lên sự tăng trưởng kinh tế là vô cùng lớn, chưa kể vấn đề nợ xấu của các ngân hàng. Cuối cùng, hậu quả đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt là các nhà đầu tư dựa vào đòn bẩy tài chính là vô cùng nặng nề. Họ không chỉ bị mất mát tài sản, mà còn có thể bị đẩy vào tình thế khốn quẫn không có lối ra. Hạ giá bất động sản vẫn không thể bán được, trong khi lãi suất ngân hàng đến tháng vẫn phải trả.
Để cứu vãn thị trường, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành một loạt chính sách mới, trong đó có chính sách nới lỏng tín dụng, một gói tín dụng 460 tỷ USD đã được tung ra để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản.
Thị trường bất động sản của Việt Nam có quy mô nhỏ hơn, nhưng có lẽ cũng có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế-xã hội đất nước. Từ kinh nghiệm của Trung Quốc, chúng ta thấy khi thị trường bất động sản lên cơn sốt, thì phản ứng chính sách để “hạ sốt” là rất cần thiết. Tuy nhiên, vấn đề là dung lượng và mức độ phản ứng chính sách phải được thiết kế làm sao để thị trường có thể giảm sốt theo phương án hạ cánh mềm.
Để thị trường hạ cánh mềm, quan trọng là phải có những phản ứng chính sách phù hợp. Đó là kiểm soát tín dụng, tín dụng phải hài hòa, cân đối và phải hạn chế tín dụng giá rẻ. Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội với giá cả phải chăng vừa giảm áp lực, bảo đảm sự ổn định cho thị trường bất động sản vừa giúp cải thiện điều kiện nhà ở cho người dân. Quản lý bất động sản, giảm thiểu tình trạng rối loạn thị trường, bảo đảm tính khả thi và an toàn của các dự án.
Cùng với đó, tăng cường thông tin giúp nhà đầu tư và người tiêu dùng nắm bắt đầy đủ và chính xác, làm cho thị trường minh bạch, tăng cường tính dự báo. Tăng thuế, phí (đối với bất động sản và đặc biệt đối với các giao dịch bất động sản) giúp giảm thiểu các giao dịch không cần thiết, hạn chế tình trạng đầu cơ và nguy cơ bong bóng bất động sản.
