Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi):

Đại biểu Quốc hội: Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai gây nhiều hệ lụy

Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, bất động sản có sẵn giao dịch trên thị trường hầu như không bị nhiễu loạn, nhưng bất động sản hình thành trong tương lai là cái sinh nhiều nhiễu loạn nhất. Các vụ lừa đảo, dự án “ma” cũng chủ yếu liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai.

Thứ Hai, ngày 19/06/2023 - 19:07

Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) phát biểu trong phiên thảo luận tại tổ chiều 19/6. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Chiều 19/6, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, Quốc hội thảo luận ở tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Không nên quy định về bất động sản hình thành trong tương lai

Cho ý kiến về nội dung bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) nêu rõ, mục tiêu của việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai là để nhà đầu tư có thể huy động trước tiền của người mua. Tuy nhiên, trên thực tế, chính loại hình bất động sản này lại gây ra rất nhiều hệ lụy.

Theo đại biểu, bất động sản hình thành trong tương lai thường được bán đi bán lại nhiều lần. Thời gian qua, giá bất động sản tăng bất thường, tăng nhanh chủ yếu là nhóm bất động sản hình thành trong tương lai, trong khi đất có nhà rồi thì gần như giá khá ổn định, có thể tăng đều đều chứ không tăng lên giảm xuống bất thường.

Đối với những dự án bất động sản hình thành trong tương lai, khi chưa đến thời kỳ hoàn thành dự án bàn giao nhà thì giá bắt đầu tăng, đến thời điểm bàn giao nhà, hình thành bất động sản thật thì hầu như giá không tăng nữa, thậm chí là bắt đầu giảm.

“Bất động sản thật giao dịch trên thị trường hầu như là không bị nhiễu loạn, nhưng bất động sản hình thành trong tương lai là cái sinh nhiều nhiễu loạn nhất. Các vụ lừa đảo, dự án ma cũng chủ yếu liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai”, đại biểu Cường cho hay.

Đại biểu Cường cho rằng phần lớn các vụ lừa đảo, dự án ma chủ yếu liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Theo đại biểu, sửa đổi luật lần này đang hướng tới đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào sàn để đăng ký, tuy nhiên điều này khó khả thi. “Ngay cả với bất động sản bình thường đã rất khó để biết ai mua bán như thế nào, bất động sản hình thành trong tương lai giờ muốn đưa sàn để đăng ký, tham vọng này khả năng hơi khó”.

Đại biểu đoàn Hà Nội cho biết, trên thực tế, thế giới chưa có nước nào bán bất động sản hình thành trong tương lai, kể cả ở những nước phát triển có thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định. Thay vào đó, các nhà đầu tư muốn huy động vốn trước sẽ phát hành trái phiếu công trình, ai mua trái phiếu sau này có thể được chuyển đổi thành nhà ở.

Một hình thức khác đó là thông qua Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (còn gọi là quỹ REITS). Đây là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.

Quỹ sẽ đầu tư vào các dự án bất động sản, những người có tiền rót tiền vào quỹ đầu tư, khi dự án hình thành bán bất động sản có lời thì chia cho các nhà đầu tư.

“Thế giới rất khuyến khích phát triển quỹ REITS và phát hành trái phiếu công trình bởi có thể chuyển đổi rất linh hoạt, huy động được tiền vốn nhàn rỗi của người dân đầu tư vào công trình”, đại biểu Cường nói.

Quản lý chặt chẽ, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh

19/06/2023 17:57

Đại biểu cho rằng, sửa luật lần này không nên quy định về bất động sản hình thành trong tương lai mà thay vào đó, quy định việc phát hành trái phiếu công trình có chuyển đổi, hoặc quỹ đầu tư, như vậy sẽ bảo đảm được vấn đề huy động vốn và tất cả những người quan tâm đến bất động sản đó đều có cơ hội đầu tư và kiểm soát thông qua thị trường trái phiếu.

Có chung quan điểm, đại biểu Nguyễn Tuấn Thịnh (đoàn Hà Nội) chỉ ra thực tế trong thời gian gần đây, có nhiều đơn thư khiếu kiện, tranh chấp liên quan giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, thậm chí kéo dài, không được xử lý dứt điểm.

Cho rằng với quy định như trong dự thảo luật sẽ không giải quyết được tình trạng này, đại biểu đề nghị dự thảo luật cân nhắc kỹ việc tiếp tục quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, theo đó, nếu chưa đủ chín, chưa đủ rõ thì nên chuyển sang hình thức khác.

Có tình trạng nhà đầu tư liên kết với sàn để nâng giá, tạo sốt ảo trong bất động sản

Theo đại biểu Quốc hội Nguyễn Mạnh Hùng, thực tế đã xuất hiện rất nhiều hiện tượng nhà đầu tư liên kết với sàn giao dịch để nâng giá, tạo ra những cơn sốt ảo, tạo ra những nhu cầu không có thật để đẩy giá các dự án bất động sản lên cao.

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Chính phủ cho rằng, quy định này không phù hợp với tình hình thực tế thị trường, dẫn tới nhiều hệ lụy như là cơ sở hình thành các dự án “ma”, chủ đầu tư lừa đảo khách hàng. Đồng thời cũng làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin với các bất động sản đưa vào giao dịch, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai.

Vì thế, Chính phủ đề nghị, mọi giao dịch bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Mạnh Hùng (đoàn Cần Thơ).

Về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng (đoàn Cần Thơ) cho rằng, nếu một sàn giao dịch hoạt động minh bạch, hiệu quả và bảo đảm điều kiện về pháp lý thì qua sàn sẽ chuyên nghiệp hơn, theo xu hướng chung của thế giới. Dù vậy, qua nghiên cứu của Ủy ban Kinh tế, trong điều kiện hiện nay, giao dịch qua sàn vẫn chưa quản lý được.

“Đã xuất hiện rất nhiều hiện tượng nhà đầu tư liên kết với sàn giao dịch để nâng giá, tạo ra những cơn sốt ảo, tạo ra những nhu cầu không có thật để đẩy giá các dự án bất động sản lên cao. Hay cũng có những hoạt động không minh bạch về hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản; phát sinh, tạo ra những trung gian, phát sinh chi phí và chưa rõ tính pháp lý của các hợp đồng giao dịch qua sàn”, đại biểu Hùng nói và đặt câu hỏi việc này có thay thế được các hợp đồng công chứng hay không?

Nếu các sàn giao dịch dần dần đi vào hoạt động bài bản, quy củ và có uy tín, minh bạch thì dù có mất thêm chi phí người dân cũng tự nguyện tham gia.

Đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng (đoàn Cần Thơ)

Do đó, đại biểu đề nghị có thể quy định giao dịch qua sàn theo hướng không bắt buộc, chỉ dừng ở mức khuyến khích các giao dịch bất động sản qua sàn. “Nếu các sàn giao dịch dần dần đi vào hoạt động bài bản, quy củ và có uy tín, minh bạch thì dù có mất thêm chi phí người dân cũng tự nguyện tham gia”.

Cùng góp ý về nội dung này, đại biểu Hoàng Đức Thắng (đoàn Quảng Trị) đặt câu hỏi tại sao cứ phải quy định thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn.

Với các luật có liên quan như Luật Doanh nghiệp quy định quyền của doanh nghiệp được tham gia, được tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, ký kết hợp đồng. Hay như Bộ Luật Dân sự quy định giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự; chủ thể tham gia giao dịch dân sự là hoàn toàn tự nguyện.

Đại biểu đề nghị ban soạn thảo xem xét giữ nguyên quy định như luật hiện hành là trao quyền quyết định giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, tạo cho họ một cơ chế thông thoáng, tự lựa chọn chứ không nhất thiết phải qua sàn.

Bởi lẽ theo đại biểu, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian và cung cấp thông tin.

“Thực tế đối với các sơ sở pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư có năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp không qua sàn vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro”, đại biểu Thắng nhấn mạnh.

VĂN TOẢN