Cơ chế đặc thù tháo gỡ vướng mắc dự án tồn đọng, xử lý vi phạm đất đai trước năm 2025

Nghị định này hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài, bao gồm: 1- Điều 11 quy định xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định; 2- Điều 12 quy định xử lý về việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với các dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, về quản lý, sử dụng đất; 3- Điều 13 quy định xử lý đối với dự án đầu tư trên khu đất mà Nhà nước đã thu hồi đất không thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định của pháp luật; 4- Khoản 4 Điều 16 sửa đổi mục 14 Nghị quyết số 265/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội về Kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV.

Trong đó, một nội dung đáng chú ý của Nghị định là hướng dẫn xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định.

Hướng dẫn xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định

Rà soát các điều kiện để xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định

Nghị định hướng dẫn việc rà soát các điều kiện để xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 thực hiện như sau:

Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát sự phù hợp của dự án với các quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Sở Xây dựng tổng hợp kết quả đánh giá điều kiện và lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định đối với từng dự án. Hồ sơ gồm:

- Tờ trình;

- Dự thảo quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định;

- Ý kiến của các cơ quan liên quan;

Đối với các tỉnh, thành phố tổ chức riêng Sở Quy hoạch-Kiến trúc thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân công Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch-Kiến trúc thực hiện các nhiệm vụ quy định trên.

Đối với diện tích đất được điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trên thì không phải thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

Quy định về thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

Về thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16, Nghị định quy định như sau:

1- Trách nhiệm của Sở Nông nghiệp và Môi trường:

a) Xác định giá đất và chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung theo quy định tại Điều 5 Nghị định này đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 sau khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định;

b) Ban hành Quyết định công bố danh sách các giấy chứng nhận đã cấp thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 1, điểm a và điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16; tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận; số phát hành (số seri của giấy chứng nhận); số vào Sổ cấp giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 thì việc ban hành quyết định tại điểm này được thực hiện khi có giấy tờ hoặc thông tin của cơ quan thuế chứng minh nhà đầu tư, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

2- Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai:

a) Đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng về danh sách số phát hành (số seri của giấy chứng nhận), số vào Sổ cấp giấy chứng nhận của các giấy chứng nhận đã cấp thuộc trường hợp quy định tại điểm 1b nêu trên. Việc đăng tin được thực hiện 3 lần, mỗi lần cách nhau 30 ngày;

b) Trường hợp có địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì gửi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

c) Gửi thông báo bằng văn bản kèm theo danh sách số phát hành (số seri của giấy chứng nhận), số vào Sổ cấp giấy chứng nhận của các giấy chứng nhận quy định tại điểm 1b nêu trên đến Sở Tư pháp, các tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, cơ quan, tổ chức, các bên có liên quan (nếu có) để thông tin đến người sử dụng đất, người sở hữu tài sản và các bên có liên quan khi thực hiện giao dịch;

d) Thực hiện chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp; trao giấy chứng nhận cho người được cấp.

Trường hợp xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp, Văn phòng đăng ký đất đai thể hiện tại cột "Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý" của giấy chứng nhận đã cấp như sau: "... (ghi tên loại thông tin thay đổi) đã thay đổi từ... thành ... (ghi nội dung thông tin trước và sau khi thay đổi) theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội, theo hồ sơ số... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký).

Trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã được đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm thì thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm; việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và bên nhận thế chấp; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ký, nhận Giấy chứng nhận mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho bên nhận thế chấp.

3- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp giấy chứng nhận đã cấp kèm theo đơn về việc đăng ký biến động theo quy định về thủ tục đăng ký biến động đất đai đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sau khi nhận được thông báo quy định tại 2 nêu trên.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã lập hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được công chứng, chứng thực trước ngày ban hành thông báo quy định điểm 2c nêu trên thì nộp thêm văn bản, giấy tờ về việc chuyển quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

4- Nhà đầu tư, chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật liên quan.

5- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện:

a) Cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả theo mẫu quy định của pháp luật về thực hiện thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông;

b) Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện các quy định trên; trong đó quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền trong các bước thực hiện trình tự, thủ tục, thời gian tối đa thực hiện trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ phải nộp.

Hướng dẫn xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án được điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở

Nghị định quy định thời điểm xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 là thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định.

Số tiền cần phải thu từ phần chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 được xác định như sau:

TBS = T1 - T2

Trong đó:

TBS là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung.

T1 là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp.

T2 là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp. Trong đó:

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo quy định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất.

Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận không đúng được xác định căn cứ vào tỷ lệ so với đất ở thì nay cho áp dụng tỷ lệ đó để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nghị định quy định trường hợp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp lớn hơn số tiền tính theo giá đất ở tại thời điểm trước đây đã cấp giấy chứng nhận không đúng quy định thì Nhà nước không hoàn trả số tiền chênh lệch.

Đối với phần diện tích của dự án không phải diện tích đất được điều chỉnh sang đất ở theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 mà thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo pháp luật về đất đai, pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật khác có liên quan.

Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 07 tháng 5 năm 2026 đến ngày các quy định về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 hết hiệu lực thi hành.

Trường hợp các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định thực hiện theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 mà đến hết ngày 1/5/2031 chưa kết thúc và được tiếp tục triển khai theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Nghị quyết số 29/2026/QH16 thì tiếp tục được áp dụng quy định tại Nghị định này.

Trường hợp văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành có quy định cơ chế, chính sách ưu đãi hoặc thuận lợi hơn Nghị định này thì việc áp dụng cơ chế, chính sách do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.