Chậm định giá đất là vướng mắc chính khiến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 8, sáng 28/10, Quốc hội nghe Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội trình bày báo cáo tóm tắt kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023.

Đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội

Về tình hình ban hành chính sách, pháp luật, ông Thanh cho biết, một số quy định còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ; chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung; chưa rõ ràng, thiếu cụ thể, chi tiết dẫn đến không thống nhất trong cách hiểu và trong quá trình tổ chức thực hiện.

Ngoài ra, có những quy định mới, lần đầu được áp dụng, một số vấn đề chưa được pháp luật quy định dẫn đến lúng túng, vướng mắc khi triển khai. Nhiều văn bản quy định chi tiết thi hành luật chậm được ban hành.

Về công tác quy hoạch, Đoàn giám sát chỉ rõ, còn có sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa các quy hoạch; chất lượng quy hoạch chưa cao, chưa bảo đảm tầm nhìn dài hạn. Tại một số địa phương, công tác rà soát quy hoạch còn chậm và chưa đầy đủ, việc điều chỉnh quy hoạch chưa được kịp thời hoặc còn tùy tiện.

Việc thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021-2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận đất đai còn khó khăn. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại gặp vướng mắc do sự thay đổi của quy định pháp luật; một số dự án không thể thỏa thuận được hết diện tích đất nên không thể triển khai được dự án hoặc hoàn thành dự án. Tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ, Đoàn giám sát nhận định.

Quang cảnh phiên họp. (Ảnh: DUY LINH)

Liên quan đến nhà ở xã hội, cơ bản các địa phương đã quan tâm bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt các quy hoạch và khi chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở thương mại phải bố trí quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, còn nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội; việc phát triển nhà ở xã hội chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, nhưng việc triển khai còn nhiều bất cập, vướng mắc.

Về các chính sách ưu đãi, đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội, hình thức hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam để các đối tượng vay để mua nhà ở xã hội là hình thức hỗ trợ thiết thực và mang tính khả thi cao hơn so với các hình thức hỗ trợ vay vốn khác, góp phần kích cầu tiêu dùng cho phân khúc nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp.

Tuy nhiên, việc xét duyệt đối tượng và xác minh điều kiện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân) còn nhiều thủ tục phức tạp, rườm rà; một số quy định không rõ ràng, thiếu cụ thể, công tác phối hợp giữa các sở, ban, ngành địa phương thiếu chặt chẽ nên gây khó khăn khi triển khai, thời gian thực hiện kéo dài.

Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi của Nhà nước chưa khuyến khích, thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội. Việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, thủ tục vay vốn từ các gói tín dụng ưu đãi, Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam khó thực hiện dẫn đến chủ đầu tư phải vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất cao dẫn đến giá bán nhà ở xã hội cao, đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội khó tiếp cận.

Triển khai hiệu quả Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, bảo đảm tiến độ, chất lượng

Đoàn giám sát cho rằng những tồn tại, hạn chế nêu trên do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan nhưng nguyên nhân chủ quan là chủ yếu. Bên cạnh nguyên nhân do quy định pháp luật cả ở luật và văn bản quy định chi tiết thi hành luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023 còn bất cập, phần lớn do việc tổ chức thực hiện các cấp, ngành, địa phương còn nhiều hạn chế, có tâm lý sợ sai, tâm lý nhiệm kỳ dẫn đến việc chỉ đạo thực hiện các dự án trên địa bàn còn chưa sát sao, giải quyết thủ tục chưa kịp thời.

Đề cập một số nhiệm vụ, giải pháp cần thực hiện ngay, Đoàn giám sát của Quốc hội đề nghị, đối với các luật mới ban hành có liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ cần tập trung chỉ đạo các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương hoàn thành việc ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành theo thẩm quyền được giao trước ngày 1/12/2024.

Các đại biểu dự phiên họp sáng 28/10. (Ảnh: DUY LINH)

Tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành bảo đảm thực sự khắc phục các tồn tại, hạn chế trong giai đoạn 2015-2023, bao gồm cả các văn bản mới được ban hành được Chính phủ nhận định là đã điều chỉnh các hạn chế, vướng mắc.

Tập trung chỉ đạo công tác hướng dẫn thực hiện và tổ chức thực hiện pháp luật về tài chính đất đai, trong đó có công tác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và các chính sách khác có liên quan, bảo đảm duy trì mặt bằng hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững.

Đối với các dự án luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8 có liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội và các luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 9, đề nghị Chính phủ nghiên cứu để có cơ chế giải quyết vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn trên cơ sở đánh giá khách quan.

Đồng thời, cần có cơ chế giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm đối với các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể, đánh giá đầy đủ lợi ích - chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để thị trường bất động sản bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp, vì lợi ích chung, tổng thể, giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế-xã hội; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; hướng dẫn rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm” để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật.

Đoàn giám sát cũng đề nghị thực hiện giải pháp cụ thể để triển khai hiệu quả Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 bảo đảm tiến độ, chất lượng và sự phù hợp với nhu cầu, điều kiện làm việc, sinh sống của đối tượng thụ hưởng. Có giải pháp thiết thực để cải tạo chung cư cũ xuống cấp, không bảo đảm an toàn và điều kiện sống của người dân.

Cùng với đó, tích cực triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để triển khai hiệu quả gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ. Khuyến khích các ngân hàng thương mại tiếp tục tiết giảm chi phí để phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.