Cân nhắc xem xét kỹ các quy định pháp luật về thu hồi đất

Liên quan tới thu hồi đất quy định trong Luật Đất đai 2024, cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, sát thực hơn với các diễn biến trong bối cảnh mới hiện nay, nhất là trong kỷ nguyên mới của nước ta.

Thứ Tư, ngày 10/09/2025 - 10:42

Cân nhắc các quy định thu hồi đất cần sát thực tế và phù hợp bối cảnh phát triển mới. (Ảnh: PV)

Tổng hợp các ý kiến đóng góp xuất phát từ thực tiễn, liên quan đến thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đồng ý bổ sung khoản 33.

Cụ thể, đồng ý với nội dung: “Thực hiện các dự án đầu tư công khẩn cấp phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao và các mục đích khác; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế-xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp điều kiện thực tế tại địa phương”.

Tuy nhiên, theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, quy định trên hiện vẫn mang tính khái quát, định tính (chẳng hạn: tiêu chí nào để xác định dự án “khẩn cấp”), trong khi chưa có cơ sở nhận diện, phân loại và áp dụng rõ ràng. Điều này dễ dẫn đến cách hiểu và vận dụng khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ xin-cho hoặc lạm dụng danh mục “dự án phát triển kinh tế-xã hội khác, đồng thời gây khó khăn cho công tác thanh tra, kiểm tra và giám sát. Chính vì vậy, cần đưa ra các hướng dẫn chi tiết với tiêu chí phân loại, nhận diện cụ thể.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất nhiều chính sách mới. (Ảnh minh họa)

Thẩm định Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

18/08/2025 18:20

Do đó, với khoản 34, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam ủng hộ phương án 2 với nội dung: “Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 của Luật này mà hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc hết thời gian gia hạn nếu được gia hạn thời gian hoàn thành việc thỏa thuận để thực hiện dự án và chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất (chiếm trên 50% diện tích đất) trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Thực tiễn cho thấy, nhiều doanh nghiệp trong quá trình giải phóng mặt bằng dù đã đạt tỷ lệ thỏa thuận trên 80%, thậm chí có trường hợp lên tới 98% nhưng dự án vẫn bị đình trệ chỉ vì vướng mắc ở phần diện tích còn lại rất nhỏ. Quy định tại Phương án 2 vì vậy sẽ góp phần hỗ trợ thiết thực cho doanh nghiệp trong việc tháo gỡ những vướng mắc này.

Điểm tiến bộ của phương án là, thay vì chỉ quy định đạt trên 75% diện tích đất hoặc thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất, đã bổ sung thêm điều kiện trên 75% số lượng người sử dụng đất đồng thời chiếm trên 50% diện tích đất. Quy định này giúp hài hòa hơn lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân, hạn chế tình trạng doanh nghiệp thỏa thuận được 75% diện tích đất nhưng chỉ với số ít hộ dân, gây phản ứng trong cộng đồng.

Tuy nhiên, theo ý kiến đóng góp, dù Nhà nước có đứng ra thu hồi phần diện tích còn lại, nhưng nếu không có quy trình cụ thể và quy định rõ tiến độ bàn giao đất sạch phù hợp lộ trình thực hiện dự án, thì doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn trong triển khai.

Về việc quy định sửa đổi, bổ sung quy định cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư trong một số trường hợp đặc biệt (khoản 3, Điều 80; khoản 8a, Điều 87). Cụ thể:

Thu hồi đất được thực hiện trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi không có trường hợp bố trí tái định cư đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án khác được trên 75% người sử dụng đất đồng ý;

Trường hợp phải bố trí tái định cư thì chỉ được thực hiện thu hồi đất trước khi bố trí tái định cư trong các trường hợp dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ, dự án mà việc bố trí tái định cư được theo tuyến công trình chính.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời gian và kinh phí tạm cư đối với trường hợp quyết định thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư.

Tương tự Điều 79, Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đồng ý với quan điểm này. Tuy nhiên, để tránh gây khó khăn cho cán bộ, cơ quan thực thi cũng như hạn chế nguy cơ xin-cho và tình trạng khó thanh tra, kiểm tra, cần thiết phải ban hành các tiêu chí cụ thể nhằm bảo đảm tính thuận tiện, chính xác trong việc nhận diện, phân loại và quyết định từng trường hợp.

HÀ ANH