Nâng tỷ lệ tiền đặt trước lên 50% giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân
Trình bày tờ trình tóm tắt dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) trước Quốc hội sáng 19/10, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo quy định các cá nhân có trình độ đại học trở lên trong tất cả các ngành, lĩnh vực đều có thể trở thành đấu giá viên thay vì hạn chế trình độ đại học trong một số lĩnh vực luật, kinh tế, tài chính, ngân hàng, quản trị kinh doanh như Luật hiện hành.
Về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản, dự thảo Luật chỉ yêu cầu niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã đối với tài sản là bất động sản; nâng tỷ lệ tiền đặt trước từ 20% đến 50% giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân trên cơ sở luật hoá quy định của Nghị quyết số 66.11/2026/ NQ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đồng thời, bổ sung quy định người tham gia đấu giá đã nộp hồ sơ, tiền đặt trước hợp lệ và tham dự phiên đấu giá thì được coi là đã đồng ý trả giá với giá ít nhất bằng với giá khởi điểm nhằm hạn chế tình trạng “cò mồi”, người không có nhu cầu mua thực sự nhưng vẫn tham dự đấu giá để trục lợi.
Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung quy định đấu giá bằng hình thức trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến đối với một số loại tài sản; sửa đổi, bổ sung quy định về hủy kết quả đấu giá trong một số trường hợp bảo đảm phù hợp với quy định pháp luật liên quan.
Ngoài ra, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung quy định về các hành vi bị nghiêm cấm, quyền, nghĩa vụ của đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, xem tài sản, địa điểm đấu giá, sử dụng tài khoản định danh khi tham gia đấu giá, sử dụng tài khoản định danh điện tử mức độ 2 khi tham gia đấu giá trực tuyến, đấu giá không thành, quyền, nghĩa vụ của người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá.
Về chế tài xử lý đối với người trúng đấu giá trong một số trường hợp, dự thảo Luật bổ sung quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với cá nhân trúng đấu giá nhưng “bỏ cọc” trên cơ sở luật hóa các quy định của Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP, góp phần khắc phục tình trạng tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi, gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản.
Cùng với đó, bổ sung chế tài người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định của Luật Đấu giá tài sản hoặc pháp luật có liên quan dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy thì không được nhận lại khoản tiền đặt cọc để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do kết quả đấu giá bị hủy.
Đề nghị bổ sung hậu quả pháp lý tương ứng đối với trường hợp người có tài sản đấu giá hủy giao kết
Nêu quan điểm thẩm tra dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, dự thảo Luật đã bổ sung mức tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân từ 20% đến 50%, nhằm tăng trách nhiệm của người tham gia và hạn chế tình trạng trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ.
Tuy nhiên, mức tối đa 50% là tương đối cao, có thể tác động đến khả năng tiếp cận đấu giá, chi phí vốn và mức độ cạnh tranh. Đề nghị bổ sung số liệu, đánh giá cụ thể về tình trạng trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, hiệu quả của việc tăng tiền đặt trước; đồng thời làm rõ căn cứ lựa chọn mức từ 20-50% và tiêu chí để lựa chọn mức cụ thể trong khoảng này, bảo đảm tương xứng giữa yêu cầu phòng ngừa vi phạm và cạnh tranh trong đấu giá tài sản.
Về đấu giá trực tuyến, đối với quy định bắt buộc đấu giá trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến đối với tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân có tổng giá khởi điểm từ 200 triệu đồng trở lên, đề nghị tiếp tục làm rõ cơ sở thực tiễn và khoa học của ngưỡng này; đồng thời nghiên cứu cơ chế phòng ngừa việc chia nhỏ tài sản hoặc xác định giá khởi điểm không phù hợp để né tránh quy định.
Về bước giá và nguyên tắc xác định bước giá, dự thảo cho phép người có tài sản quyết định áp dụng hoặc không áp dụng bước giá; trường hợp áp dụng thì lựa chọn phương thức xác định phù hợp và giao Chính phủ quy định chi tiết. Tuy nhiên, đề nghị xác định rõ nguyên tắc, tiêu chí để tránh mức bước giá quá cao hoặc quá thấp, ảnh hưởng đến cạnh tranh và khả năng hình thành giá sát với giá thị trường.
Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra đề nghị xác định rõ phạm vi bảo vệ người mua ngay tình trong trường hợp đã thanh toán đầy đủ, nhận tài sản hoặc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhưng sau đó kết quả đấu giá bị hủy; cơ chế xử lý tài sản, tiền đã thanh toán, chi phí hợp lý, trách nhiệm bồi thường và quyền lợi của bên thứ ba ngay tình.
Đồng thời, cần bổ sung hậu quả pháp lý tương ứng đối với trường hợp người có tài sản đấu giá hủy giao kết, hủy bỏ hợp đồng mua bán, không phê duyệt hoặc hủy quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá; rà soát sự thống nhất về thời hạn, thời hiệu khiếu nại, khởi kiện và yêu cầu hủy kết quả đấu giá với pháp luật về dân sự, tố tụng dân sự, tố tụng hành chính và pháp luật có liên quan.
