Tạo nguồn lực phát triển nhà ở xã hội

Chưa đạt mục tiêu đề ra

Đẩy mạnh các chương trình phát triển nhà ở xã hội tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, tính đến nay trên cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000m2. Hiện, cả nước đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn với tổng diện tích khoảng 22.718.000m2; trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, kết quả này vẫn chưa đạt mục tiêu (tính đến năm 2020) hoàn thành 12.500.000m2 sàn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá, phát triển nhà ở vẫn còn nhiều vấn đề hạn chế. Cụ thể, thiếu nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giá bất động sản tăng cao gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do cơ chế, chính sách hỗ trợ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân còn những bất cập. Thí dụ như quy định xác định tiền sử dụng trong thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi thực hiện giao đất, dẫn đến phát sinh thủ tục hành chính kéo dài thêm 1-2 năm; quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án còn chồng chéo, chưa thống nhất… Trong khi đó, quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư

dự án nhà ở xã hội cũng chưa thực chất. Các ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được vay vốn với lãi suất ưu đãi… thực chất chỉ người dân được hưởng, do quy định không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, cho mua nhà ở xã hội.

Đặc biệt, nếu như thời gian trước đây, nhà ở có giá vừa túi tiền với đa số người dân chiếm tỷ trọng 40-50% nguồn cung ra thị trường, thì mấy năm gần đây, phân khúc này chiếm tỷ trọng rất nhỏ, thậm chí dưới 10%. Trong tình hình thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay và cơ cấu sản phẩm bất động sản bất hợp lý, các chuyên gia cho rằng cần sớm tháo gỡ về cơ chế và có những chính sách cần thiết để gia tăng nguồn cung phân khúc nhà ở này.

Cần thí điểm một số chính sách

Theo các chuyên gia, hiện nay thị trường bất động sản có nhiều điểm tương đồng với thời kỳ “khủng hoảng đóng băng” giai đoạn 2008-2012. Chỉ khi Chính phủ đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi, thị trường mới hồi phục và tăng trưởng trở lại. Do đó, cần sớm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà được tiếp cận nguồn tín dụng có lãi suất ưu đãi.

Để gỡ những “điểm nghẽn” trong phát triển nhà ở xã hội, Phó Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho rằng, cần thiết phải rà soát, hoàn thiện các chính sách hỗ trợ, ưu đãi, thủ tục hành chính… được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, hiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng nghiên cứu, lấy ý kiến, dự kiến trình Quốc hội vào kỳ họp thứ sáu Quốc hội khóa XV (tháng 10/2023). Nếu chờ Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua và có hiệu lực thi hành (dự kiến từ ngày 1/7/2024), thì không giải quyết được ngay những nút thắt hiện nay.

Vì vậy, việc sớm nghiên cứu, trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thực hiện thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội là rất cần thiết và cấp bách. Trong đó, sửa đổi các quy định về giao đất đầu tư dự án nhà ở xã hội theo hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất; chủ đầu tư dự án không bắt buộc phải dành 20% số lượng căn hộ để cho thuê; coi việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung-dài hạn của địa phương…

Mới đây, công bố thông tin về đề xuất gói tín dụng hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết: Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững”, Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản an toàn lành mạnh bền vững, trong đó có nội dung về gói tín dụng nhà ở xã hội. Khi có quyết nghị của Chính phủ, Bộ sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu đề xuất này được xem xét thông qua thì đây sẽ là động lực lớn về mặt nguồn vốn, có thể giúp thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Tuy nhiên, bên cạnh nguồn vốn thì Nhà nước cũng cần thực hiện việc tạo dựng cơ chế thông thoáng, phát triển hạ tầng giao thông, xây dựng quy hoạch phù hợp và tạo dựng được quỹ đất sạch. Đồng thời lưu ý các ngân hàng cần bảo đảm dòng tiền để vận hành, ngoài ra, những yêu cầu về điều kiện cho vay, hệ số rủi ro, dư nợ tín dụng, lãi suất… phải được thực hiện nghiêm ngặt. Bởi nếu người vay mua nhà không trả nợ đúng hạn, ngân hàng sẽ rơi vào áp lực nợ xấu, gây bất ổn và ảnh hưởng nền kinh tế nói chung.