Một trong những điểm nhận được sự quan tâm của dư luận là quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, bảng giá đất...; trong đó, đề xuất không định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm nổi bật.
Bảo đảm quyền quyết định của Nhà nước về giá đất
Dấu ấn nổi bật trong Luật Đất đai năm 2024 là việc bỏ quy định về khung giá đất và định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố hằng năm để bám sát thực tế địa phương. Luật cũng quy định cụ thể các phương pháp định giá đất và các trường hợp áp dụng bảng giá đất.
Tuy nhiên, sau thời gian triển khai, thực tế cho thấy bảng giá đất được áp dụng tại nhiều địa phương tăng nhiều lần, nghĩa vụ tài chính của người dân cũng tăng cao. Theo bảng giá đất tại Hà Nội có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến 31/12/2025, giá đất tại các thửa mặt đường ở loạt phố của quận Hoàn Kiếm (trước đây) gấp gần 3,7 lần bảng giá cũ. Giá đất ở theo bảng mới tại Thủ đô tăng bình quân 150-270%. Tại Đà Nẵng, theo bảng giá đất có hiệu lực từ 7/7/2025, giá đất ở đô thị tăng mạnh nhất tại địa bàn trung tâm, các địa bàn khác tăng 125-140%. Tại thành phố Hồ Chí Minh, giá đất tại bảng điều chỉnh áp dụng đến hết năm 2025 cũng tăng từ 4-38 lần (chưa tính hệ số K).
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng…) theo quy định hiện nay phụ thuộc vào giá thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…) và kết quả từ đơn vị tư vấn. Tuy nhiên, việc định giá cụ thể gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, trình độ năng lực chuyên môn của người định giá, biến động thị trường... Những yếu tố này không phản ánh đúng bản chất giá đất, kết quả định giá thiếu thống nhất, chưa phát huy vai trò quyết định, điều tiết của Nhà nước, ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai. Phương pháp thặng dư để định giá không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất trong tương lai, làm cho giá mà Nhà nước quyết định bị phụ thuộc, chạy theo sự biến động của thị trường.
Vì thế trong lần sửa đổi này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất việc định giá đất phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Bảng giá đất sẽ áp dụng kèm theo các hệ số điều chỉnh; dự kiến bảng giá đất có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hằng năm.
Cân đối giữa kiểm soát giá đất và phân bổ nguồn lực đất đai
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết, một năm qua, giá bất động sản tăng phi mã, không được kiểm soát; không có mặt bằng giá đất ổn định; thị trường nổi sóng khiến người dân lao vào đầu cơ vì nghĩ giá đất tăng mãi. “Quan điểm xuyên suốt của Đảng và Nhà nước ta là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Do đó, tôi nhất trí với việc sửa đổi, bổ sung nguyên tắc xác định giá đất như đề xuất nhằm bảo đảm quyền định giá của Nhà nước thay vì quá phụ thuộc vào các công ty tư vấn, qua đó bảo đảm hài hòa lợi ích các bên”, ông Hiệp cho biết thêm.
Theo Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Luật Kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội, khi kết quả định giá chỉ mang tính “tham khảo” thì giá đất cuối cùng phụ thuộc nhiều vào ý chí hành chính của cơ quan nhà nước, thay vì được xác lập bởi các yếu tố thị trường thực tế (cung-cầu, vị trí, tiềm năng…). Điều này có thể dẫn đến thiếu nhất quán, tùy tiện hoặc chênh lệch lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường, từ đó phát sinh khiếu kiện, tranh chấp, nhất là trong thu hồi đất, bồi thường-giải phóng mặt bằng.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho rằng, dự thảo cần giải quyết mâu thuẫn giữa nhu cầu kiểm soát giá đất, kiểm soát tiền thu từ đất với nhu cầu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua các cơ chế cạnh tranh, minh bạch. Dự thảo đề xuất giải pháp Nhà nước quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp khi giao đất dựa trên bảng giá đất có thể dẫn tới giá đất có tính chất phi thị trường, được ấn định thông qua cơ chế hành chính. Điều này có thể làm suy yếu, thậm chí vô hiệu hóa các công cụ thị trường trong phân bổ nguồn lực đất đai (cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư).
Theo Luật Đất đai hiện nay, Nhà nước cơ bản giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu để bảo đảm tính thị trường, cạnh tranh, minh bạch, nhưng nhược điểm là sẽ đẩy giá đất lên cao. Vì vậy dự thảo cần làm rõ giải pháp để giá đất được kiểm soát, giao đất cho đúng người có nhu cầu, tránh cơ chế chỉ định, dễ hình thành cơ chế “sân sau”, phát sinh nguy cơ lợi ích nhóm, nhũng nhiễu, tiêu cực.
Ông Đỉnh nhận định, kỳ vọng giảm giá thông qua kiểm soát “giá đất sơ cấp” vẫn chỉ là giả thiết chứa đựng nhiều yếu tố giả định: “Trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa được quyết định dựa trên các quy luật thị trường, trong đó có quy luật cung-cầu. Hiện nay, cán cân cung-cầu mất cân bằng tại nhiều địa phương. Để kiểm soát giá bất động sản phải cải thiện khâu thực thi để bảo đảm các dự án được triển khai thông suốt, đưa sản phẩm ra thị trường nhằm cân bằng cung-cầu”. Ông đồng thời bày tỏ lo ngại, nếu giải pháp “bình ổn” giá đất tại thị trường sơ cấp trên cơ sở bảng giá được ấn định sẵn làm suy yếu cơ chế đấu giá, đấu thầu cạnh tranh, minh bạch thì nguồn lực đất đai sẽ chảy vào một nhóm nhà đầu tư và những nhà đầu tư nhiều ưu thế có cơ hội đẩy giá bán ở thị trường thứ cấp lên cao hơn.
