Tại Diễn đàn Tăng trưởng Kinh tế Việt Nam 2025 vừa tổ chức đầu tháng 7, dẫn số liệu thống kê về thực trạng có đến 2.887 dự án đang vướng mắc, với tổng vốn đầu tư lên tới 235 tỷ USD và diện tích đất lên đến 347.000 ha trên toàn quốc, Phó Thủ tướng Nguyễn Chí Dũng thẳng thắn chỉ rõ: Nếu không tháo gỡ được những điểm nghẽn về thể chế, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai và môi trường đầu tư, thì tăng trưởng cao hai con số trong kỷ nguyên mới sẽ chỉ dừng lại ở khát vọng.
Làm sao để xóa bỏ sự mất cân bằng giữa các nhóm đối tượng?
Có hiệu lực từ 1/1/2025, những thay đổi trong bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, được điều chỉnh theo hướng tiệm cận với thị trường, đã ngay lập tức tác động đến các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước và thị trường bất động sản nói chung.
Lý giải về việc khung giá đất tăng cao, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu rõ: Chính sách mới thể hiện quan điểm hướng tới bảo đảm công bằng, hài hòa lợi ích giữa các bên. Cụ thể, người chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần có trách nhiệm đóng góp ngân sách tương xứng, còn người bị thu hồi đất cũng phải được đền bù xứng đáng theo giá thị trường.
Trước khi Luật Đất đai năm 2024 được thông qua, khung giá đất do Nhà nước ban hành không tiệm cận với giá thị trường, dẫn đến tình trạng chênh lệch lớn. Điều này gây ra sự mất cân bằng giữa hai nhóm đối tượng: Người có đất bị thu hồi nhận mức đền bù thấp, trong khi người chuyển đổi mục đích sử dụng đất lại nộp tiền sử dụng đất thấp so giá trị thực. Ngược lại, khi áp dụng giá đất điều chỉnh theo hướng tiệm cận thị trường, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên.
Tương tự, khi xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, doanh nghiệp tích lũy quỹ đất phát triển đô thị, phát triển hạ tầng giao thông…, các chủ thể đều có chung nỗi lo: Thu tiền sử dụng đất thế nào cho hợp lý với khung giá đất mới?
Về nguyên tắc, giá đất đúng (hay nói chính xác hơn là một chính sách đúng về giá đất) sẽ phải thỏa mãn ba mục tiêu:
Thứ nhất, giá đất phải phù hợp cơ bản cân đối lợi ích giữa bên bị thu hồi và bên phát triển, phản ánh giá cả giao dịch điều kiện thị trường và đã xác nhận các chi phí phát triển hạ tầng. Nếu không đáp ứng mục tiêu này, sẽ xảy ra tranh chấp giữa bên thu hồi và bị thu hồi.
Thứ hai, giá đất phải bảo đảm khả năng tiếp cận đến đất đai cho các mục tiêu phát triển. Nếu không, các nhà phát triển bất động sản sẽ giảm quy mô phát triển, giảm quỹ nhà cung ra thị trường, gây tăng giá đột biến và nhiều hệ lụy kèm theo. Áp dụng các giai đoạn chuyển tiếp, tăng dần theo giai đoạn hoặc vùng định giá giới hạn trong phát triển hay là điều kiện phát triển... đều cần khung giá phù hợp.
Thứ ba, giá đất phải bảo đảm không gây ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách Nhà nước. Với mục tiêu này, cần phải có tầm nhìn dài hạn, áp dụng nhiều công cụ kỹ thuật về xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và quan trọng hơn, phải bảo đảm nguồn thu từ đất chỉ chiếm một phần trong tổng thu, chứ không phải là phần chủ chốt.
Kinh nghiệm từ các nước
Thực tế, trong quá trình phát triển, tại một số quốc gia, có những hình thái riêng biệt. Đơn cử tại Trung Quốc, dù phát triển nhanh nhưng việc mở cửa thị trường đất đai rất chậm chạp. Đặc biệt, khu vực đất nông nghiệp vẫn do Nhà nước quản lý tập trung và áp đặt giá khi chuyển đổi sang mục đích sử dụng thương mại khác.
Tại Hàn Quốc, việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất phân tách rõ ba mục tiêu: Giá đất thị trường, giá đất phục vụ mục đích thu thuế và giá đất phục vụ cho các dự án bắt buộc di dời.
Phức tạp hơn, Nhật Bản còn bổ sung thêm loại giá đất thứ tư (Rosenka), liên quan đến thuế khi chuyển nhượng thừa kế, nhưng tính theo độ dài mặt tiền. Mặt khác, Nhật Bản còn xây dựng cơ chế phát triển đường sá, dồn điền đổi thửa, với quy định: Sau khi phát triển thành công, mỗi hộ gia đình được đền bù một phần từ kết quả của sự phát triển mới…
Nói chung, mỗi quốc gia đều có đáp án riêng cho vấn đề xác định “giá đất đúng”. Tuy nhiên, mẫu số chung vẫn là: Chính sách đất đai phải phù hợp với yêu cầu phát triển của xã hội.
Lựa chọn của Việt Nam
Với Việt Nam, điểm chúng ta cần học tập là kỹ thuật phát triển cơ sở dữ liệu giá đất. Những kinh nghiệm quá khứ - về giải quyết vấn đề tập trung quá nhiều quyền lực cho chính quyền địa phương trong việc chuyển đổi đất nông nghiệp; hay ngân sách Nhà nước quá phụ thuộc nguồn gốc đất đai- từng gây nhiều hệ lụy bong bóng bất động sản.
Một vấn đề khác không kém phần quan trọng: Dù đã có “giá đất đúng” với thị trường, thì cũng phải phân định rõ là “đúng với loại thị trường nào”?
Phát triển xã hội nghĩa là có và hướng đến nhiều mục tiêu, nhiều đối tượng, với yêu cầu cụ thể cho nhiều lớp thông tin về đất đai khác nhau. Thí dụ: Thị trường đất nông nghiệp; thị trường phục vụ mục tiêu thu thuế ngân sách; thị trường phát triển nhà ở; thị trường phát triển hạ tầng giao thông… Giá đất sử dụng trong giao dịch khác với giá đất áp dụng cho bắt buộc thu hồi phát triển, cho mục tiêu thu thuế, cho mục tiêu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở… Mục tiêu sử dụng khác nhau của từng thửa đất cũng đòi hỏi có giá đất khác nhau và đương nhiên sẽ không có câu trả lời đúng cho mọi mục tiêu. Chưa kể, ở từng khu vực địa lý, cách định giá, mức độ chính xác so với tham chiếu thị trường hoàn toàn khác nhau khi áp dụng cho khu vực vùng lõi đô thị, cho khu vực đô thị, ven đô, khu vực nông thôn và khu vực nông nghiệp…
Để tháo gỡ được những điểm nghẽn về thể chế - đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai, việc xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai chắc chắn không chỉ tập trung sửa điều nọ, ý kia. Chúng ta cần có cách nhìn tổng quát, có giải pháp khoa học, tầm nhìn chính sách và chắc chắn cần phân tích tác động của từng tình huống trước khi ban hành, tránh việc ban hành đến đâu lại phải đi “chữa” các hệ quả không được trù liệu đến đó.
Với yêu cầu phát triển mới, cấu trúc quản lý mới, chúng ta cần một chính sách đất đai mới, cụ thể là chính sách giá đất phù hợp với các mục tiêu phát triển. Việt Nam cần xây hệ thống thông tin đa lớp về giá đất phù hợp với tính chất phát triển khác nhau của từng khu vực, từng mục tiêu.
