Không còn chỉ xoay quanh vị trí, diện tích hay giá thuê, tiêu chuẩn văn phòng đang được nâng lên bởi sự phát triển của Trung tâm năng lực toàn cầu (Global Capability Centres - GCC), trí tuệ nhân tạo (AI), số hóa và các yêu cầu về phát triển bền vững.
Khi “văn phòng tốt” không còn chỉ là một vị trí tốt
Sự thay đổi trong nhu cầu của doanh nghiệp đang tạo ra một khoảng cách ngày càng rõ giữa văn phòng truyền thống và văn phòng dành cho các doanh nghiệp có yêu cầu vận hành toàn cầu.
Savills Việt Nam phân tích, các GCC thế hệ mới đang chuyển từ vai trò hỗ trợ sang Trung tâm năng lực chiến lược (Strategic Capability Centres), đảm nhiệm những chức năng có giá trị cao như công nghệ, nghiên cứu và phát triển, dữ liệu và vận hành toàn cầu. Theo đó, yêu cầu đối với văn phòng cũng thay đổi. Trong khi văn phòng truyền thống thường có diện tích thuê khoảng 100-1.000m², văn phòng phục vụ GCC có thể cần từ 1.000-20.000m², cùng khả năng mở rộng nhanh và mức độ ổn định thuê cao. Các tiêu chí về hạ tầng công nghệ thông tin, hệ thống quản lý tòa nhà thông minh, giám sát năng lượng theo thời gian thực, không gian linh hoạt, tiện ích chăm sóc sức khỏe và chứng nhận công trình xanh ngày càng trở thành những yêu cầu quan trọng.
Chia sẻ với chúng tôi, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao, bộ phận cho thuê thương mại, Savills Việt Nam nhận định, sự phát triển của GCC đang tạo ra một bước chuyển quan trọng trong nhu cầu văn phòng tại Thành phố. Doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm diện tích để làm việc mà cần những tòa nhà có thể hỗ trợ khả năng mở rộng, thu hút nhân tài và đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành ngày càng cao.
“Vì vậy, chúng tôi đang chứng kiến sự dịch chuyển từ việc lựa chọn văn phòng dựa trên vị trí và chi phí sang đánh giá toàn diện hơn về chất lượng tòa nhà, công nghệ, ESG và trải nghiệm người sử dụng”, bà Từ Thị Hồng An nói.
Nguồn cung hạng A mở rộng, nhưng tiêu chuẩn cũng được nâng lên
Tính đến tháng 8/2026, tổng nguồn cung văn phòng tại Thành phố đạt khoảng 2,99 triệu m², trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 19%, tương đương hơn 553.000 m². Thị trường dự kiến tiếp tục đón thêm hơn 87.000m² nguồn cung mới đến năm 2027.
Trong nguồn cung mới của phân khúc cao cấp, The Kross xuất hiện trong bối cảnh thị trường đang chuyển từ cuộc cạnh tranh về diện tích sang cuộc cạnh tranh về chất lượng và khả năng đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao của khách thuê.
Song song với nguồn cung, sự phát triển của hạ tầng giao thông cũng đang mở rộng phạm vi lựa chọn địa điểm của các doanh nghiệp. Theo Savills, các GCC có thể bắt đầu với trụ sở tại khu vực trung tâm, sau đó mở rộng sang các khu vực phát triển mới như phường An Khánh (Thủ Thiêm cũ và thành phố Thủ Đức cũ) để tận dụng lợi thế về chi phí, quy mô mặt bằng và nguồn nhân lực công nghệ.
Thành phố cũng sở hữu nền tảng nhân lực đáng kể cho sự phát triển của các trung tâm công nghệ và vận hành toàn cầu, với khoảng 218.000 nhân lực STEM mới mỗi năm và 100.000 sinh viên tốt nghiệp IT/ICT mỗi năm. Con số này được kỳ vọng tiếp tục tăng, với khoảng 1 triệu sinh viên STEM vào năm 2030.
AI biến tòa nhà từ “không gian” thành “hệ thống vận hành”
Nếu GCC đang thay đổi doanh nghiệp cần gì ở một văn phòng, thì AI và số hóa đang thay đổi một tòa nhà được vận hành như thế nào. Việc kết nối cảm biến Internet (IoT), hệ thống tự động hóa tòa nhà (BAS), hệ thống quản lý bảo trì bằng máy tính (CMMS) và dữ liệu vận hành cho phép theo dõi theo thời gian thực mức tiêu thụ năng lượng, chất lượng không khí, mức độ sử dụng không gian và tình trạng thiết bị.
Ông Luca Vadala, Giám đốc Phát triển kinh doanh toàn quốc, dịch vụ IFM tại Savills Việt Nam nhìn nhận, trên nền tảng đó, AI có thể chuyển hoạt động quản lý từ phản ứng sau khi sự cố xảy ra sang dự báo và phòng ngừa, thông qua việc phát hiện bất thường của thiết bị, tối ưu hệ thống điều hòa và chiếu sáng, cũng như theo dõi hiệu suất vận hành.
Cụ thể, các mức tham chiếu ngành được chia sẻ tại sự kiện cho thấy AI và số hóa có thể mang lại khoảng 15% tiết kiệm chi phí năng lượng và hơn 30% tiết kiệm chi phí bảo trì phòng ngừa. Khi được tích hợp ngay từ đầu vòng đời tài sản, số hóa và quản lý vận hành có thể góp phần giảm 20-30% tổng chi phí vòng đời tòa nhà.
Cùng với công nghệ, phát triển bền vững đang trở thành một phần ngày càng quan trọng trong bài toán giá trị của tài sản văn phòng. Các công trình xanh mới có thể ghi nhận mức giảm trung bình 10,5% chi phí vận hành trong năm đầu tiên và 16,9% trong vòng 5 năm. Đồng thời, hơn 85% các doanh nghiệp tăng trưởng nhanh tại Việt Nam có cam kết ESG, góp phần thúc đẩy nhu cầu đối với các không gian văn phòng xanh.
Sự thay đổi này cũng được phản ánh qua tiêu chuẩn LEED, khi trọng tâm chuyển từ chứng nhận tại một thời điểm sang theo dõi hiệu suất liên tục, bao gồm các chỉ số về giảm phát thải carbon, chất lượng cuộc sống và khả năng chống chịu của công trình.
Với sự hội tụ của GCC, công nghệ và phát triển bền vững, thị trường văn phòng thành phố đang bước vào một giai đoạn mà chất lượng vận hành và khả năng thích ứng sẽ ngày càng quan trọng không kém vị trí của tòa nhà.
