Khi luật pháp chưa theo kịp thực tiễn, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất sẽ bị treo lơ lửng, còn nguồn lực xã hội thì bị lãng phí vì không thể đưa vào khai thác một cách minh bạch, hiệu quả.
Từ những năm 2000, để phục vụ chủ trương di dời cơ sở gây ô nhiễm khỏi nội thành và thúc đẩy phát triển các khu công nghiệp, nhiều doanh nghiệp, hộ sản xuất đã nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp do người dân sở hữu. Đây là đất tư nhân đúng nghĩa, đã được cấp sổ hồng, hoàn toàn không phải do Nhà nước giao hay cho thuê.
Tuy nhiên, do bối cảnh quy hoạch chưa hoàn thiện, nhiều khu vực ngoại thành chưa có quy hoạch 1/2.000 hoặc chưa xác định rõ mục đích sử dụng, cơ quan chức năng thời điểm đó thống nhất áp dụng biện pháp tạm thời: Cho người sử dụng đất “thuê lại chính mảnh đất của mình”, trả tiền thuê hằng năm, thường chỉ trong thời hạn 5-10 năm.
Đó là giải pháp hành chính nhằm hợp thức hóa mục đích sử dụng đất để không ảnh hưởng hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhưng bản chất quyền sử dụng đất của người dân không hề thay đổi. Thế nhưng, theo thời gian, khi hợp đồng thuê hết hạn hoặc người sử dụng đất muốn chấm dứt hình thức thuê để được cấp lại sổ hồng đúng nguồn gốc, nhiều vướng mắc phát sinh.
Các quy định trong Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024 lại coi toàn bộ các trường hợp đang thuê đất trả tiền hằng năm là một nhóm duy nhất, không phân biệt đất tư nhân hay đất Nhà nước cho thuê. Hệ quả là người sử dụng đất tư nhân phải chịu nghĩa vụ tài chính tương đương đất do Nhà nước quản lý, bị thu khoản chênh lệch gần như toàn bộ mà không được khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đã bỏ tiền mua từ nhiều năm trước.
Điều này không chỉ thiếu công bằng mà còn đi ngược bản chất pháp lý của đất có nguồn gốc tư nhân. Người dân, doanh nghiệp đã bỏ tiền thật để mua đất, nay lại bị đối xử như thể đang sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng.
Quy định này khiến quyền định đoạt tài sản hợp pháp bị “đóng băng”: Không được cấp lại sổ hồng khi hết thời hạn thuê, không thể chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, thậm chí không thể chấm dứt hợp đồng thuê dù đã ngừng hoạt động sản xuất, kinh doanh. Nhiều khu đất nằm trong tình trạng bỏ hoang, xen kẽ trong khu dân cư hoặc đô thị, gây lãng phí và khó khăn cho công tác quy hoạch, quản lý nhà nước.
Chính những bất cập này đã đẩy doanh nghiệp vào trạng thái bị động và thiệt hại lớn. Họ bị buộc phải tiếp tục thuê đất và nộp tiền hằng năm dù không còn nhu cầu; trong khi đó, cũng không thể vay vốn ngân hàng vì không có sổ hồng hợp pháp để thế chấp. Một nguồn lực đất đai đáng lẽ có thể phát triển thành cơ sở sản xuất mới, nhà ở hoặc các dự án thương mại lại bị “trói chân” bởi những rào cản pháp lý không đúng với thực tiễn.
Vấn đề càng trở nên cấp bách khi Nghị định 103/2024 quy định khi chuyển đất thuê trả tiền hằng năm sang đất ở, người sử dụng phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo bảng giá tại thời điểm chuyển mục đích. Nếu áp dụng máy móc đối với đất tư nhân, đây là gánh nặng tài chính không hợp lý và có thể dẫn đến tình trạng khiếu nại kéo dài.
Nhu cầu sửa đổi các quy định nêu trên là hoàn toàn chính đáng và cần được tiếp cận từ tinh thần cải cách, tôn trọng bản chất quyền sở hữu hợp pháp của người dân. Đề xuất của SCBA về việc cho phép người sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm có nguồn gốc tư nhân được chấm dứt hợp đồng thuê và được cấp lại sổ hồng theo hiện trạng sử dụng là phù hợp nguyên tắc công bằng và phù hợp với lịch sử hình thành loại đất này.
Nếu được xem xét và sửa đổi kịp thời, những điều chỉnh này sẽ mang lại nhiều lợi ích thiết thực. Trước hết là phục vụ tính minh bạch của pháp luật đất đai, phân biệt rõ giữa đất do Nhà nước cho thuê và đất tư nhân hợp pháp. Điều đó giúp người dân và doanh nghiệp yên tâm đầu tư, góp phần tạo lập môi trường kinh tế ổn định hơn.
Tiếp đó, việc tháo gỡ vướng mắc sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai, hạn chế tình trạng đất bỏ hoang, tăng hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và giảm gánh nặng quản lý cho địa phương. Thị trường bất động sản cũng sẽ minh bạch hơn, niềm tin của nhà đầu tư và người dân được củng cố, qua đó góp phần tăng nguồn thu bền vững cho ngân sách.
Việc xem xét, sửa đổi các bất cập liên quan đến đất có nguồn gốc tư nhân đang thuộc diện thuê đất trả tiền hằng năm không chỉ là yêu cầu cấp bách của thực tiễn, mà còn là bước đi cần thiết để hệ thống pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiện, đồng bộ và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp.
