Đó là ý kiến của đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố Hồ Chí Minh tại hội nghị bàn về giải pháp huy động nguồn lực ngân sách để tổ chức kế hoạch tài chính giai đoạn 2026-2030, kế hoạch đầu tư trung hạn giai đoạn 2026- 2030 cho thành phố, vừa được Ủy ban nhân dân thành phố tổ chức mới đây.
Tiềm năng to lớn
Theo đại diện Viện Nghiên cứu phát triển thành phố, nguồn thu từ bán đấu giá các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm dự kiến sẽ đạt khoảng 204.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2026- 2030; nguồn thu từ các khu đất ở thành phố Thủ Đức (cũ) dự kiến đạt khoảng 164.800 tỷ đồng. Cũng trong giai đoạn 2026- 2030, dự kiến nguồn thu từ khai thác quỹ đất vùng phụ cận các dự án do Nhà nước đầu tư đạt khoảng 99.200 tỷ đồng; nguồn thu từ bán đấu giá các lô đất công, cơ sở nhà đất của cơ quan hành chính sự nghiệp (không bao gồm bán đấu giá các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm) đạt khoảng 64.299 tỷ đồng…
Theo đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố, giai đoạn 2021-2025, thành phố đã đạt nhiều kết quả trong khai thác nguồn lực đất đai. Bước sang giai đoạn 2026-2030, thành phố sẽ trở thành trung tâm kinh tế-tài chính-logistics của vùng Đông Nam Bộ và cả nước. Việc tổ chức khai thác nguồn lực từ đất đai phải được xem là một trụ cột trong kế hoạch tài chính-đầu tư trung hạn của thành phố.
Trên cơ sở đó, Trung tâm sẽ thực hiện bốn giải pháp trọng tâm và thông qua việc đưa ra đấu giá 85 khu đất, tổng diện tích khoảng 435 ha, dự kiến thu về cho ngân sách nhà nước hơn 100.000 tỷ đồng. Chưa kể, theo Sở Xây dựng thành phố, hiện nay thành phố đang quản lý một quỹ tài sản công lớn, bao gồm 4.982 căn hộ và nền đất phục vụ nhu cầu tái định cư cho nhiều dự án trọng điểm của thành phố. Trong đó, có 3.661 căn hộ và 1.321 nền đất.
Đề xuất nhiều giải pháp đột phá
Để khắc phục những bất cập trong công tác quản lý, khai thác đất đai, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố đề xuất: Thành phố cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu quỹ đất công thống nhất cho vùng đô thị mở rộng; rà soát, phân loại và lập kế hoạch sử dụng đất công; đẩy mạnh đấu giá đất công theo cụm, khu đô thị; khai thác hiệu quả quỹ nhà, đất hành chính sự nghiệp dôi dư. Và để có thể đạt được nguồn thu theo dự kiến, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố kiến nghị thành phố cần sớm ban hành cơ chế đặc thù cho công tác đấu giá, khai thác quỹ đất công; tạo thuận lợi trong việc định giá, đấu giá và phân bổ nguồn thu.
Bên cạnh đó, tăng tỷ lệ điều tiết nguồn thu từ đấu giá đất công cho đầu tư phát triển hạ tầng vùng ven, các đô thị vệ tinh mới hình thành sau hợp nhất; ủy ban nhân dân cấp xã nhanh chóng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu đất và tổ chức bán đấu giá các khu đất được giao…
Trong khi đó, Viện Nghiên cứu phát triển thành phố đề xuất thành phố cần khắc phục những bất cập, hạn chế về đấu giá đất công; thúc đẩy thị trường bất động sản bằng việc gỡ vướng pháp lý cho các dự án đầu tư nhà ở; đẩy mạnh áp dụng hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư tại các khu đất do Nhà nước quản lý, đáp ứng các điều kiện tại khoản 3 Điều 4 Nghị quyết số 98/2023/QH15, để rút ngắn thời gian (do không phải thực hiện thủ tục sắp xếp lại, xử lý nhà đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công); từ đó, đẩy nhanh tiến độ thu hồi vốn ngân sách, gia tăng nguồn thu. Cùng với đó, thành phố cần đẩy nhanh công tác điều chỉnh quy hoạch thành phố giai đoạn 2026-2030; làm cơ sở pháp lý cho việc giao đất, đấu giá.
Để bảo đảm nguồn thu cho ngân sách từ đất đai trong giai đoạn tới, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, thành phố cần xây dựng bảng giá đất hằng năm, bắt đầu thực hiện từ năm 2026, thay thế hoàn toàn khung giá đất, bảo đảm giá đất của Nhà nước sát giá đất thị trường. Khi bảng giá đất được xây dựng đồng bộ, nguồn thu từ thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ tăng một cách tự nhiên, không gây méo mó thị trường.
Song song đó, các phương pháp định giá đất cần được áp dụng linh hoạt và đầy đủ theo quy định trong Luật Đất đai năm 2024, nhất là phương pháp thặng dư-phương pháp có khả năng phản ánh chính xác giá trị đất sau khi đầu tư hạ tầng. Cùng với đó, thành phố cần tăng cường khai thác các mô hình thu giá trị tăng thêm từ đất, đặc biệt là mô hình phát triển đô thị theo hệ thống giao thông công cộng (TOD).
