Trong Luật Đất đai, Luật Thủ đô 2024 đã có những định hướng mới có tác động đến cải tạo chung cư cũ, trong đó phải kể đến yêu cầu phát triển theo mô hình TOD, đặt ra vấn đề liên kết với mạng lưới giao thông công cộng khi quy hoạch lại các khu ở mới, có quy mô lớn. Hai luật này cũng đề cập đến việc khai thác không gian ngầm, khiến cho câu chuyện cải tạo chung cư cũ không chỉ còn là xây dựng phần nổi bao nhiêu tầng, mật độ xây dựng như thế nào mà còn là việc sử dụng không gian ngầm sao cho hiệu quả.
Ủy ban nhân dân thành phố vừa có chỉ đạo mới liên quan đến phương án quy hoạch chi tiết cải tạo ba khu chung cư cũ tại quận Ba Đình là Thành Công, Giảng Võ và Ngọc Khánh với những yêu cầu mới so với thời gian trước cũng như các đồ án cải tạo chung cư cũ đã quy hoạch trước đây.
Cụ thể, đối với khu chung cư cũ Thành Công và phụ cận, Ủy ban nhân dân thành phố đã cơ bản thống nhất với phương án nghiên cứu quy hoạch kiến trúc do Ủy ban nhân dân quận Ba Đình đề xuất. Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Dương Đức Tuấn yêu cầu, quận Ba Đình bổ sung các nghiên cứu sâu hơn để hoàn thiện phương án, trong đó có việc nghiên cứu một số trục đường kết nối không gian hồ Thành Công và không gian xanh; mở rộng một số trục đường nội khu đủ lớn, có thể kết hợp không gian ngầm; một số khu đất hạ tầng kỹ thuật cải tạo chỉnh trang được kết hợp, tích hợp trong không gian xanh, cảnh quan.
Chính quyền thành phố yêu cầu nghiên cứu phát triển cao tầng hơn đối với không gian “lõi” bố trí chung cư, tái định cư (tối đa 40 tầng), áp dụng công trình điểm nhấn cho khu vực TOD (theo quy định của Luật Thủ đô 2024); tính toán hài hòa diện tích sàn căn hộ thương mại dôi dư, tạo ra quỹ đất “thương phẩm” thương mại dịch vụ lớn hơn. Đối với khu vực bố trí không gian thương mại dịch vụ, cần nghiên cứu hình thức đặc biệt để thành tổ hợp có không gian đổi mới; tạo các khối đế thương mại đặc sắc và sự dung nạp chức năng, hình thức đa dạng hơn.
Đối với khu chung cư cũ Giảng Võ, yêu cầu đặt ra là cần nghiên cứu phương án phát triển không gian kiến trúc cảnh quan và hạ tầng khu vực phía tây hồ Giảng Võ, khép kín ô quy hoạch, phù hợp quy hoạch chi tiết tại khu đất số 148 phố Giảng Võ và với tổng thể quy hoạch chi tiết khu chung cư cũ Giảng Võ và phụ cận.
Đối với khu chung cư cũ Ngọc Khánh và phụ cận, Phó Chủ tịch Dương Đức Tuấn chỉ đạo, quận Ba Đình, đơn vị tư vấn nghiên cứu lại phương án không gian chức năng, hạ tầng để đưa ra giải pháp mạnh hơn, không để không gian rời rạc.
Phải có giải pháp cụ thể đối với các khu vực: Kim Mã, khu TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) nhà ga S9 thuộc dự án đường sắt đô thị Nhổn-Ga Hà Nội; nghiên cứu, tạo ra trục đường giao thông kết hợp không gian cảnh quan; kết nối hai hồ Ngọc Khánh-Giảng Võ, trục nối hai phố Kim Mã và Nguyễn Công Hoan. Để thực hiện được yêu cầu, thành phố cũng đặt ra khả năng, trong trường hợp bắt buộc phải chấp nhận dỡ bỏ một số công trình chưa phù hợp.
Liên quan đến những thay đổi trong công tác quy hoạch cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc đồng tình quan điểm chỉ đạo của thành phố: Có nghiên cứu liên kết, tích hợp các không gian, tạo sự kết nối với TOD khi lập quy hoạch chi tiết cải tạo chung cư cũ thì mới đáp ứng được yêu cầu của quy hoạch mới.
Theo Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội, quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng, cải tạo lại các khu tập thể cũ trên địa bàn thành phố xác định theo nguyên tắc giảm mật độ xây dựng, tăng tầng cao công trình, nhất là khống chế không làm gia tăng dân số để không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng xã hội, kỹ thuật của khu vực. Quỹ đất dôi ra sau khi quy gom các dãy nhà sẽ dành để cấu trúc lại hệ thống giao thông, xây trường học, cây xanh, dịch vụ công cộng.
