Năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những vận hội mới khi khung pháp lý dần hoàn thiện và tư duy đầu tư có sự chuyển dịch mạnh mẽ. Dù áp lực lãi suất vẫn là bài toán thách thức, song giới chuyên gia cho rằng, đây chính là giai đoạn “lửa thử vàng” để thanh lọc thị trường, đưa dòng tiền quay về phục vụ nhu cầu ở thực và các giá trị sản xuất, kinh doanh bền vững.
Áp lực từ đòn bẩy tài chính
Theo các ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay thả nổi hiện phổ biến ở mức 13,4-13,8%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 14-15%/năm đối với một số khoản vay, tạo áp lực lớn lên chi phí tài chính của người vay và doanh nghiệp. Thực tế cho thấy, khi chi phí vốn tăng, dòng tiền đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính cao đã nhanh chóng thu hẹp.
Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đà tăng lãi suất này đã tạo ra áp lực tài chính cực lớn lên hai nhóm đối tượng: Thứ nhất, đối tượng người mua nhà giai đoạn trước - những khách hàng đang gánh khoản vay cũ, nay hết thời gian ưu đãi và phải đối mặt với số tiền lãi hằng tháng tăng vọt.
Thứ hai, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, hiện phải tạm dừng hoạt động để quan sát vì chi phí vốn quá cao. Hệ quả tất yếu là hiện tượng “cắt lỗ” đã xuất hiện trên thị trường thứ cấp. Nhiều căn hộ, nhà đất ghi nhận mức giảm giá đến nửa tỷ đồng do chủ sở hữu không còn khả năng duy trì dòng tiền trả nợ.
Trong khi đó, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, bất động sản là lĩnh vực chịu ảnh hưởng lớn bởi tâm lý và đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Khi lãi suất tăng, những khoản đầu tư dựa trên kỳ vọng ngắn hạn sẽ nhanh chóng bộc lộ rủi ro.
Ông Nguyễn Văn Đính nhận định: Thị trường năm nay đang chứng kiến một cuộc thanh lọc mạnh mẽ, nơi sự phân hóa diễn ra rõ nét, người mua không còn chạy theo những cơn sốt đất ảo mà ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực: Chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ, không gian sống tốt và pháp lý minh bạch; những dự án nhỏ lẻ, chật hẹp, thiếu tiện ích dần mất sức hút và bị đào thải. Ngược lại, những sản phẩm gần hệ thống Metro, đường vành đai hoặc các công trình công cộng vẫn giữ vững giá trị và có xu hướng tăng giá.
Kiến tạo chu kỳ tăng trưởng bền vững
Dù chịu áp lực trong ngắn hạn, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, lãi suất hiện nay mang tính điều chỉnh, không phải xu hướng kéo dài. Theo ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính-ngân hàng, lãi suất cần được nhìn nhận trong tổng thể chi phí vốn của nền kinh tế, gắn với các kênh huy động và năng lực quản trị của hệ thống ngân hàng.
Nhìn về cuối năm 2026, việc giảm mạnh lãi suất là khó khả thi do những biến động địa chính trị toàn cầu và áp lực lạm phát. Kịch bản khả quan nhất là mặt bằng lãi suất sẽ duy trì đi ngang và dần ổn định nhờ sự điều hành linh hoạt của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tạo điều kiện cho doanh nghiệp và nhà đầu tư chủ động xây dựng kế hoạch tài chính.
Trong bối cảnh lãi suất cao, sự đồng hành của các tổ chức tín dụng và chủ đầu tư uy tín trở thành điểm tựa cho thị trường. Các ngân hàng đang triển khai nhiều gói tín dụng linh hoạt, ưu tiên nguồn vốn cho các chiến lược đầu tư bền vững và nhu cầu nhà ở thực thay vì dòng vốn đầu cơ ngắn hạn.
Để hỗ trợ khách hàng, nhiều chủ đầu tư lớn đã đưa ra các chính sách chưa từng có tiền lệ. Nếu trước đây, thời gian hỗ trợ lãi suất chỉ từ 1-2 năm, thì nay có dự án kéo dài tới 5 năm; các ngân hàng cũng kéo dài thời hạn vay lên tới 35-40 năm và tăng thời gian ân hạn gốc để giảm áp lực tài chính ban đầu cho người dân. Tuy nhiên, đại diện ngành ngân hàng cũng khẳng định không có chuyện mở “van” tín dụng đại trà.
Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) Nguyễn Khánh Phúc cho biết, các ngân hàng vẫn triển khai nhiều gói tín dụng linh hoạt, song việc tiếp cận vốn không phụ thuộc vào “dễ hay khó” mà nằm ở khả năng đáp ứng các điều kiện tín dụng. Khách hàng phải có nguồn thu nhập ổn định, dòng tiền trả nợ, tài sản bảo đảm hợp pháp và lịch sử tín dụng tốt.
Ở góc độ chính sách, việc hoàn thiện khung pháp lý đang được đẩy mạnh nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường. Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Tống Thị Hạnh cho biết, dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được đưa vào chương trình xây dựng luật năm 2026 và trình Quốc hội thông qua trong năm, với định hướng đẩy mạnh phân cấp, trao quyền chủ động cho địa phương trong quản lý thị trường; đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, giảm can thiệp hành chính, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp; bảo đảm tính đồng bộ với các luật liên quan như xây dựng, nhà ở, đất đai, nhất là trong quản lý phát triển đô thị; tháo gỡ vướng mắc thực tế, nhất là điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và quản lý hoạt động môi giới.
Đáng chú ý, việc xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường “đúng, đủ, sạch, sống”, minh bạch hóa giao dịch được kỳ vọng sẽ góp phần phản ánh chính xác giá giao dịch, hạn chế tình trạng “thổi giá”, qua đó tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.
Nhìn rộng hơn, bất động sản không chỉ là kênh đầu tư mà còn là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế. Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, cần thay đổi cách nhìn khi coi bất động sản là một ngành sản xuất, kinh doanh, có tác động lan tỏa đến nhiều lĩnh vực như xây dựng, vật liệu, tài chính và dịch vụ. Trong bối cảnh đó, việc điều hành chính sách cần hướng tới cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và hỗ trợ tăng trưởng.
Ngoài ra, để thị trường phát triển bền vững, ông Nguyễn Văn Đính kiến nghị cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng. Doanh nghiệp cần tối ưu chi phí và nhà đầu tư cần giữ tâm lý bình tĩnh, nắm bắt cơ hội trong chu kỳ phát triển mới.
