Đồng thời, tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, từ đó kéo mặt bằng giá chung giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực. Thông qua những mục tiêu trên, hướng tới bình ổn thị trường, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.
Trong đó, về chính sách kiểm soát, minh bạch giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản. Trung tâm này sẽ là đầu mối liên thông điện tử giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản, có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch bất động sản, bao gồm: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.
Về chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, dự thảo đề xuất giới hạn hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà từ căn thứ hai trở đi (trừ nhà ở xã hội). Cụ thể, người vay mua căn nhà thứ hai chỉ được giải ngân tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán, và mức vay giảm còn tối đa 30% giá trị hợp đồng đối với các khoản vay mua căn nhà thứ ba trở lên.
Về chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, Bộ Xây dựng đưa ra phương án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến triển khai trong giai đoạn 2026-2030 để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.
Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng cơ chế chính sách đặc thù như: Lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu; Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai; Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án; Phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở được áp dụng tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; Không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Luật Nhà ở 2023.
Dự thảo Nghị quyết cũng quy định: Người mua nhà ở tại dự án này không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Theo Bộ Xây dựng, Dự thảo Nghị quyết được xây dựng dựa trên cơ sở thực tiễn đầu tiên là giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) thực hiện vào tháng 9/2025 chỉ ra, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội thiết lập mặt bằng giá trung bình 92,9 triệu đồng/m2, trong khi con số trung bình tại Thành phố Hồ Chí Minh là 135,3 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người Việt chỉ dao động từ 8- 11 triệu đồng/tháng, tạo ra cách biệt lớn giữa giá nhà và thu nhập.
Thực tế, về cơ cấu tín dụng, tính đến hết tháng 7/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt trên 4,1 triệu tỷ đồng - con số cao kỷ lục, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế với tỷ lệ nợ xấu là 2,4%.
Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm bất động sản mất cân đối nghiêm trọng với tỷ trọng lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê. Đồng thời, tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, “thổi giá”, tạo sốt ảo diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, đặc biệt khi có thông tin về quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng mới, đã và đang tạo ra những biến động lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và xã hội.
Trong khi đó, hiện nay, các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước... còn thiếu đồng bộ, chưa đủ hiệu lực và chưa theo kịp diễn biến thực tế. Hệ quả là nhiều người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, công nhân, viên chức và người lao động đô thị, ngày càng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.
Thực tiễn đó đòi hỏi cấp thiết phải kiểm soát, kiềm chế giá bất động, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.
