Trong quý I/2026, tổng hấp thụ ròng đạt hơn 110.000m², kéo tỷ lệ trống toàn thị trường giảm xuống còn 16,7%, tương đương mức giảm 2,85 điểm phần trăm so với quý trước. Hoạt động thuê được ghi nhận từ nhiều nhóm khách hàng khác nhau, trong đó doanh nghiệp sản xuất, bán lẻ và thương mại điện tử tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, phục vụ cả nhu cầu phân phối trong nước lẫn xuất khẩu.
Thay vì mở rộng ồ ạt, các doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên những không gian kho logistics có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh và tiêu chuẩn vận hành cao, nhằm tối ưu chi phí và nâng cao hiệu quả chuỗi cung ứng. Xu hướng này cho thấy nhu cầu đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào chất lượng kho bãi và khả năng kết nối, đặc biệt tại các khu công nghiệp đã hình thành với lợi thế liên kết Thành phố Hồ Chí Minh và các cảng biển trọng điểm.
Nhận định về diễn biến thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết kết quả trong quý I/2026 phản ánh sự cải thiện đáng kể về hiệu quả vận hành của phân khúc nhà kho xây sẵn. Theo bà, nhu cầu đối với kho logistics chất lượng cao vẫn duy trì tích cực, cho thấy các doanh nghiệp đang chủ động điều chỉnh chiến lược và tái cấu trúc chuỗi cung ứng trong bối cảnh môi trường toàn cầu nhiều biến động.
Về phía nguồn cung, thị trường nhà kho xây sẵn miền nam ghi nhận gần 50.000m² diện tích mới gia nhập trong quý, tập trung tại tỉnh Đồng Nai và được phát triển bởi khu công nghiệp Việt Nam. Việc bổ sung nguồn hàng này đã nâng thị phần của khu công nghiệp Việt Nam trong phân khúc nhà kho xây sẵn cao cấp tại miền nam lên 6,9%, đồng thời đưa tổng nguồn cung toàn khu vực đạt khoảng 2,5 triệu m².
Ở khía cạnh giá thuê, mặt bằng chung trong quý I/2026 ghi nhận mức tăng nhẹ 0,5% so với quý trước, đạt 5,07 USD/m²/tháng. Mức tăng chủ yếu đến từ các dự án có tỷ lệ lấp đầy cao và chất lượng sản phẩm tốt, trong khi phần lớn thị trường duy trì giá ổn định, hoặc áp dụng điều chỉnh linh hoạt nhằm tối ưu tốc độ lấp đầy.
Đánh giá chung về bức tranh thị trường quý I/2026, bà Trang cho biết, thị trường nhà kho xây sẵn miền nam đã có một khởi đầu năm 2026 tích cực, với các chỉ số vận hành liên tục cải thiện. Trong thời gian tới, động lực tăng trưởng được kỳ vọng đến từ xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, sự mở rộng của thương mại điện tử, và tiêu dùng nội địa phát triển.
Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với một số thách thức, bao gồm biến động trong môi trường thương mại quốc tế, mức độ cạnh tranh gia tăng tại một số khu vực và áp lực chi phí đầu tư-vận hành. Các yếu tố này đòi hỏi các bên tham gia thị trường cần cẩn trọng trong chiến lược đầu tư, phát triển và vận hành.
“Với nền tảng tích cực từ đầu năm, JLL kỳ vọng phân khúc logistics miền nam sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong chuỗi cung ứng khu vực, đồng thời hướng tới tăng trưởng ổn định trong trung và dài hạn”, bà Trang chia sẻ.
