Lãi suất cho vay quá cao
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội với mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.
Đồng thời, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai chương trình tín dụng (gói tín dụng) khoảng 120 nghìn tỷ đồng, chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là bốn ngân hàng thương mại nhà nước Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.
Chính phủ cũng giao Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, cơ quan có liên quan xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí được thụ hưởng chương trình vay ưu đãi.
Bộ Xây dựng cho biết gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, để hỗ trợ cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay vốn với lãi suất thấp.
Nghị quyết của Chính phủ xác định việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung, dài hạn của các địa phương. Nhưng vẫn còn nhiều vấn đề khi doanh nghiệp và người dân tiếp cận nguồn vốn này.
Agribank đi tiên phong về gói tín dụng này, với hạn mức cho vay 30 nghìn tỷ đồng, khách hàng được áp dụng mức vay tối đa bằng 85% tổng mức đầu tư của phương án, nếu có tài sản thế chấp. Các ngân hàng còn lại trong nhóm "Big 4" sẽ dành 30 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi và đang chuẩn bị triển khai. Trong đó, lãi suất cho vay áp dụng đến hết 30/6/2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm và đối với người mua nhà là 8,2%/năm.
Tuy nhiên, mức lãi suất 8,2% được đánh giá là quá cao so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm trong gói 30 nghìn tỷ đồng trước đây và so với mức thu nhập của những người mua nhà.
Nguyễn Thế Vinh, công nhân khu công nghiệp Thăng Long, Hà Nội thâm niên ở trọ, đã khấp khởi mừng khi nghe nói được vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội. Nhưng khi biết mức lãi suất 8,2%/năm, Vinh ngậm ngùi chia sẻ: "Thu nhập của vợ chồng em mỗi tháng ngót nghét 20 triệu đồng, nếu vay với lãi suất 8,2% thì không đủ tiền trang trải sinh hoạt và trả lãi. Có nhà vẫn là giấc mơ xa vời với vợ chồng em".
Bà Nguyễn Hoa Linh, chuyên gia về bất động sản tính toán mức giá nhà ở xã hội hiện nay dao động khoảng 16-22 triệu đồng/m2, và với diện tích khoảng 25-70m2/căn thì một căn nhà ở xã hội sẽ rơi vào khoảng 650 triệu đến 1,5 tỷ đồng. Nhưng để những người thu nhập thấp tích lũy được 30-50% giá trị căn nhà và vay thêm phần còn lại là một bài toán khó giải với họ.
Bà Linh phân tích: "Nếu một người mua nhà ở xã hội muốn vay 520 triệu đồng với lãi suất ưu đãi 8,2% trong 5 năm đầu và lãi suất thả nổi 15 năm sau thì họ phải trả khoảng 5,8 triệu cả gốc lẫn lãi trong 5 năm đầu. Sau 5 năm, số tiền nợ gốc của người này đã trả là 132 triệu đồng, còn lại 388 triệu đồng. Lúc này, giả định lãi suất thả nổi theo thị trường lên mức cao như hiện tại (11-14%/năm tùy ngân hàng), số tiền tháng đầu tiên trong thời hạn 15 năm còn lại, người vay phải đóng khoảng 5,8-6,8 triệu đồng. Với mức thu nhập 2 vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng thì không thể mua nhà ở xã hội với lãi suất này".
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, lãi suất áp dụng với người mua nhà vẫn rất cao (6 tháng điều chỉnh một lần) và thời hạn 5 năm là quá ngắn. Hết 5 năm, nếu ngân hàng áp dụng lãi vay thương mại, thì khoản vay sẽ trở thành "gánh nặng" với người vay là đối tượng thu nhập thấp.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định: "Lãi suất cho vay quá cao làm giảm khả năng mua nhà của người dân, khiến thị trường bất động sản thêm khó khăn. Tôi cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu tìm nguồn vốn trung, dài hạn để đưa ra gói tín dụng có lãi suất phù hợp (khoảng 6%/năm) và ổn định trong thời gian dài, thì người dân mới có thể tiếp cận được nhà ở".
Thực tế cho thấy, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng hấp dẫn các doanh nghiệp bất động sản hơn là những người mua nhà. Dù lãi suất còn khá cao, song trong bối cảnh hàng loạt dự án bất động sản phải dừng lại vì thiếu vốn như hiện nay, gói tín dụng này như "cơn mưa rào" đổ xuống vào thị trường đang khô hạn vốn. Theo đó, gói tín dụng này vừa tháo gỡ bế tắc dòng tiền, vừa khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu phân khúc đầu tư.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Xây dựng Thương mại Lê Thành cho biết: "Doanh nghiệp chúng tôi đang phải vay vốn với lãi suất 14%/năm để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nên sẽ rất vui mừng nếu được vay vốn lãi suất 8,7%/năm. Gói hỗ trợ này sẽ giúp các chủ đầu tư có thêm động lực triển khai các dự án nhà ở xã hội mới".
Nguồn cung còn khan hiếm
Thế nhưng, nguồn vốn 120 nghìn tỷ đồng vẫn có nguy cơ "ế" vì thực tế cho thấy có rất ít dự án nhà ở xã hội được triển khai trong thời gian qua. Bên cạnh vấn đề lãi suất, điều khiến nhiều người mua nhà quan tâm hiện nay là nguồn cung nhà ở xã hội.
Ông Lê Đình Vinh, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Everland cho rằng: "Vốn là rất quan trọng, song điều quan trọng không kém là chúng ta có lượng hàng hóa để hấp thụ nguồn vốn này hay không. Thực tế hiện nay, số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp và dự án cải tạo chung cư cũ chưa nhiều".
Khi đã giải được bài toán có tiền cho dự án thì lại có rất ít dự án nhà ở xã hội để giải ngân. Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam được giao 15 nghìn tỷ đồng để cho vay chương trình nhà ở xã hội bằng nguồn vốn phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh trong 2 năm 2022-2023.
Tuy nhiên, đã hết quý I/2023, số vốn còn lại để cho vay trong năm 2023 là khoảng 11 nghìn tỷ đồng. Theo danh sách các địa phương gửi về thì nhu cầu vốn chỉ hơn 4.300 tỷ đồng, còn dư hơn 7.000 tỷ đồng.
Nguyên nhân được Ngân hàng Chính sách xã hội đưa ra do nguồn cung nhà ở xã hội tại các địa phương còn khan hiếm, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch đăng ký, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công trình.
Theo thống kê của Công ty DKRA Việt Nam, tình trạng thị trường vừa bị mất cân bằng cung-cầu, vừa bị mất cân đối, lệch pha về phân khúc, thể hiện rất rõ trong 3 năm gần đây, khi loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong nguồn cung nhà ở mới năm 2020.
Đến năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 nhà ở bình dân đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong khi nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp hiện nay đang ế hàng trong khi phân khúc nhà ở xã hội lại không có hàng để bán.
Bên cạnh đó, nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay vốn. Thậm chí, chủ đầu tư một số dự án nhà ở xã hội đã thế chấp để vay vốn ngân hàng thương mại thực hiện dự án, khi bán cho người mua nhà chưa giải chấp nên khách hàng làm thủ tục vay vốn tại Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam không thực hiện được việc đăng ký giao dịch bảo đảm, không đáp ứng được điều kiện về bảo đảm tiền vay để được giải ngân.
Ở cương vị đơn vị trực tiếp cho vay nhà ở xã hội, đại diện Ngân hàng Chính sách xã hội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với chính quyền địa phương chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát, xác định nhu cầu vay vốn của các đối tượng, đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ triển khai các dự án nhà ở xã hội, tạo nguồn cung.
