Mòn mỏi chờ thủ tục
Công ty TNHH Hòa Bình dành 2 khu đất tại 339 Lĩnh Nam, và khu đất 4-6-8 ngõ 321 Vĩnh Hưng, thuộc quận Hoàng Mai, Hà Nội để xây nhà ở xã hội. Hai khu đất này được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất lâu dài, có hợp đồng thuê đất và đóng tiền sử dụng đất hằng năm, đủ điều kiện để làm dự án nhà ở thương mại nhưng Công ty Hòa Bình đã sử dụng để xây nhà ở xã hội, ưu tiên bán cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định: quân nhân, công nhân, cán bộ, viên chức, người lao động... trên địa bàn. Tuy nhiên sau hơn một năm chờ đợi, dự án vẫn chưa được UBND thành phố Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư.
Đây không phải là doanh nghiệp duy nhất gặp phải tình trạng trên, nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn đóng băng vì thủ tục pháp lý quá chậm chạp. Dự án nhà ở xã hội phường Thượng Thanh, quận Long Biên, Hà Nội đã khởi động cách đây hơn 2 năm nhưng gặp "chướng ngại vật" là thủ tục chưa xong. Nguyên nhân chính là nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng TP Hà Nội vẫn yêu cầu phải tính ra tiền sử dụng đất là bao nhiêu để miễn.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - đơn vị đang triển khai 2 dự án nhà ở xã hội là Lê Thành An Lạc và Lê Thành Tân Kiên nhưng bị chậm cũng vì vướng thủ tục về quyết định miễn tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất. Mặc dù nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng thay vì miễn luôn cho doanh nghiệp, TP Hồ Chí Minh lại lập hội đồng, thuê đơn vị thẩm định xác định tiền sử dụng đất, sau đó mới ra quyết định miễn. Nhưng để làm xong bước này phải mất mấy năm.
Ông Lê Hữu Nghĩa cho biết Công ty Lê Thành còn rơi vào vòng luẩn quẩn "con gà quả trứng", đó là vì không được cấp sổ hồng nên không thể cầm cố vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi theo quy định làm nhà ở xã hội là 4,8% năm. Nhưng muốn cấp sổ hồng là cả một "hành lộ nan" với đủ loại thủ tục vướng mắc rất khó tháo gỡ.
Rất nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân ở TP Hồ Chí Minh mặc dù đã khởi công những vẫn "đắp chiếu" vì vướng thủ tục. Chẳng hạn, dự án nhà lưu trú công nhân tại KCX Linh Trung II giai đoạn 2 (TP Thủ Đức) khởi công vào dịp lễ 30/4/2022, nhưng đến nay hầu như vẫn chỉ là bãi đất trống.
Dự án được xây dựng trên khu đất rộng hơn 5.000m2, dự kiến hoàn thành sau 18 tháng thi công với quy mô 360 căn hộ, cho thuê với giá hợp lý, đáp ứng chỗ ở hơn 1.000 công nhân. Nhưng dự án sẽ không thể về đích đúng dự kiến vì các thủ tục pháp lý quá chậm trễ, nhà đầu tư đã phải "gõ cửa" nhiều nơi, nhiều cấp nhưng ít nhận được phản hồi.
Xây nhà ở xã hội khó đủ đường
Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thừa nhận trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua bán nhà ở xã hội còn kéo dài thời gian, gây tốn kém cho doanh nghiệp.
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, vướng mắc lớn nhất là cơ chế-chính sách, quy trình-thủ tục. Quy định phức tạp, thiếu nhất quán, thiếu hướng dẫn chi tiết, nên nhiều địa phương lúng túng, mỗi nơi làm một kiểu. Phân khúc nhà ở này cũng yêu cầu về thủ tục rườm rà hơn so với nhà thương mại, nên các doanh nghiệp thường mất 2-3 năm để lo giấy tờ, cộng thêm khoảng 2-3 năm hoàn thành dự án. Điểm ách tắc này gây lãng phí nguồn lực, thời gian và quan trọng là làm nản lòng nhà đầu tư trong khi lợi nhuận bị khống chế ở mức trần 10%.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, để khơi thông được nhà ở xã hội cần phải có đủ 3 yếu tố gồm: nguồn vốn, quỹ đất và chính sách. Đặc biệt, câu chuyện về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội hiện nay còn rất nhiều vướng mắc. Các địa phương lâu nay chỉ quan tâm đến quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại mà "quên" dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.
Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp tập trung rất đông công nhân lao động nhưng lại không bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở cho công nhân. Đây là yếu tố quan trọng cần phải được giải quyết.
Theo GS Đặng Hùng Võ, bất cập của chính sách nhà ở xã hội hiện nay là tính bao cấp rất lớn, nhiều thủ tục đều phải qua cơ quan nhà nước phê duyệt. Ngay cả danh sách người mua nhà ở xã hội cũng phải được Sở Xây dựng địa phương duyệt. Điều này làm mất tính năng động của phân khúc nhà ở xã hội.
TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam nhận định: "Để thực hiện đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cần nhanh chóng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong khu quy hoạch, thủ tục xét duyệt và quỹ đất, tạo lập nguồn vốn bền vững, xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở xã hội và ngăn ngừa các hành vi trục lợi chính sách nhà ở xã hội. Theo tôi, xác định giá bán nhà ở xã hội nên tập trung theo phương án chủ đầu tư xác định qua kiểm toán".
Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhóm nguyên nhân chính ảnh hưởng phát triển nhà ở xã hội là cơ chế chính sách; quỹ đất; nguồn vốn; trình tự thủ tục đầu tư; nguyên tắc xác định giá bán, xác định đối tượng mua, thuê mua và vấn đề thanh tra, kiểm tra. Những nội dung này đã được Bộ Xây dựng tổng kết, đánh giá và điều chỉnh trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến được Quốc hội thông qua vào kỳ họp tháng 10/2023.
Ông Hà Quang Hưng khẳng định: "Luật Nhà ở sửa đổi sẽ có một số điều chỉnh, thí dụ, những dự án nhà ở xã hội được Nhà nước ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất sắp tới sẽ miễn tiền nhưng không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất. Ngoài ra, đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội chỉ tính thu nhập từ tiền lương, tiền công chứ không phải tính trên tổng thu nhập như hiện nay".
