“Nhà là để ở, không phải để kinh doanh, tích sản” - thông điệp của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã mở ra một bước chuyển quan trọng trong tư duy phát triển thị trường bất động sản. Với tinh thần đó, Nhân Dân hằng tháng thực hiện chuyên đề này, góp phần làm rõ những vấn đề đặt ra và các giải pháp để nhà ở trở về đúng giá trị và chức năng vốn có.

Hàng triệu căn nhà đang được xây dựng, hàng nghìn dự án bất động sản liên tục mọc lên tại các đô thị lớn. Thế nhưng, giấc mơ sở hữu một mái nhà của người lao động lại ngày càng xa tầm với. Đằng sau nghịch lý “càng nhiều nhà, vẫn khó mua” là tình trạng đầu cơ, tích trữ bất động sản và những dòng tiền khổng lồ đang làm méo mó chức năng vốn có của nhà ở.

Càng nhiều dự án chung cư cao cấp, vẫn khó mua nhà

Mỗi sáng, anh Nguyễn Văn Thiết lại rời căn phòng trọ chật hẹp ở xã An Khánh ngoại thành Hà Nội đến gara ô-tô nơi anh làm việc. Hơn chục năm bám trụ ở Thủ đô, người thợ sửa xe quê Thanh Hóa vẫn chưa một lần dám nghĩ mình có thể mua nổi một căn nhà ở thành phố này. Thu nhập khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng không phải thấp, nhưng sở hữu nhà lại rất xa vời. “Với giá nhà hiện tại, tôi phải đi làm 50 năm không ăn uống, ốm đau thì mới mua nổi căn hộ 2 phòng ngủ ngoại thành”, anh nhẩm tính. Thiết cười vẻ cay đắng, chỉ tay về khu biệt thự bỏ hoang nhiều năm ở gần nhà trọ. Ban ngày, những căn biệt thự trị giá hàng chục tỷ đồng im lìm sau những cánh cổng khóa kín. Ban đêm, cả khu đô thị chìm trong bóng tối. Có căn bỏ hoang lâu đến mức cỏ dại phủ kín sân vườn, tường rêu phong, trở thành nơi nuôi gà, thả vịt của người dân quanh vùng. Cách đó không xa, một khu đô thị “ma” với nhiều căn biệt thự xây dở bị bỏ mặc nhiều năm. Nước mưa và nước hồ tràn xuống tầng hầm, cá theo dòng nước bơi vào sinh sôi. Lâu dần, tầng hầm biệt thự trở thành một “ao câu” tự nhiên cho người dân địa phương.

Trong khi những căn biệt thự tiền tỷ không một bóng người, hàng triệu người lao động vẫn mòn mỏi đi tìm một chỗ ở ổn định. Chị Trần Thị Hoài Thu làm văn phòng cho một công ty tư nhân nằm trong số đó. Đầu năm nay, chị tìm mua một căn hộ cũ gần 20 năm tuổi tại phường Từ Liêm với giá 3,7 tỷ đồng. Một tuần sau, khi gom đủ tiền đặt cọc, chủ nhà báo giá mới: 3,9 tỷ đồng. Chưa kịp xoay xở, căn hộ tiếp tục được nâng lên 4 tỷ đồng. Số tiền nhiều năm tích cóp không theo kịp tốc độ tăng giá nhà chỉ trong vài tuần. Cuối cùng, chị đành từ bỏ kế hoạch mua nhà và tiếp tục đi thuê vì “tìm mua nhà giống như đang chạy đuổi theo một cái bóng”.

Đó cũng là vòng tròn mà rất nhiều người ở Hà Nội đang mắc kẹt: tiết kiệm để mua nhà, nhưng giá nhà tăng quá nhanh so với khả năng tiết kiệm. Càng chờ đợi để có thêm tiền, căn nhà họ nhắm tới lại càng xa tầm với.

Nếu nhìn vào số lượng dự án được tung ra thị trường, nhiều người sẽ nghĩ giá nhà phải giảm. Nhưng thực tế ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang diễn ra theo chiều ngược lại.

Quý I/2026, cả nước có khoảng 52 nghìn sản phẩm nhà ở thương mại được mở bán, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Riêng phân khúc căn hộ chiếm tới 67% tổng nguồn cung mới. Thế nhưng, càng nhiều dự án xuất hiện, giá nhà lại càng leo thang. Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đã lên tới 102 triệu đồng/m², tăng 29% chỉ sau một năm. Ngay cả những khu vực từng được xem là vùng ven như Gia Lâm hay Đông Anh, nhiều dự án mới đã vượt mốc 100 triệu đồng/m², thậm chí tiệm cận 150 triệu đồng/m². Đáng chú ý, thị trường gần như không còn căn hộ sơ cấp dưới 60 triệu đồng/m².

Nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông ngày càng hiếm. Trong hơn 40 nghìn căn hộ đủ điều kiện đưa ra thị trường đầu năm nay, nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng 7 nghìn căn, còn phần lớn nguồn cung vẫn thuộc phân khúc trung cao cấp và hạng sang.

Đó là lý do sau nhiều năm bùng nổ dự án, thị trường bất động sản lại đang chứng kiến một nghịch lý lớn: nhà xây càng nhiều, người cần nhà để ở càng khó mua nhà. Bộ Xây dựng cho biết đến đầu năm 2025, cả nước có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn nhà, tổng vốn đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Nhưng giữa lúc nguồn cung liên tục được bổ sung, giấc mơ an cư của hàng triệu người lao động vẫn còn xa vời.

TS Nguyễn Tuấn Anh, Giảng viên ngành Tài chính tại Đại học RMIT Việt Nam, cho rằng: Dưới góc độ cấu trúc cung - cầu, khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng quá áp đảo, thị trường gần như mất hoàn toàn khả năng tự điều chỉnh giá, ngay cả trong những giai đoạn giao dịch chững lại hay thanh khoản suy yếu.

Mỗi dự án mới được mở bán với mức giá kỷ lục lại vô tình thiết lập một mặt bằng giá mới cho toàn thị trường. Những căn hộ cũ lập tức được chủ nhà điều chỉnh tăng giá. Các dự án lân cận cũng được kéo lên theo. Giá nhà vì thế tăng theo hiệu ứng dây chuyền. Phía sau hàng trăm nghìn căn hộ mới được tung ra thị trường mỗi năm, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vẫn không được cải thiện tương ứng.

 Khi nhà ở trở thành công cụ tích sản 

Nếu những khu biệt thự bỏ hoang chỉ là hiện tượng cá biệt, có thể xem đó là sự lãng phí của từng chủ sở hữu. Nhưng khi những khu đô thị tối đèn xuất hiện ở không ít thành phố, đó đã là biểu hiện của một thị trường đang vận hành khác với chức năng vốn có của nhà ở.

Nhà ở đang dần mất đi vai trò là nơi an cư để trở thành nơi đầu cơ, tích sản. Giai đoạn 2025-2026, khoảng 70% giao dịch trên thị trường thứ cấp hiện nay là hoạt động mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư nhằm tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Khi giá nhà tăng nhanh hơn lãi suất ngân hàng, nhanh hơn tốc độ tăng lương và được xem là kênh giữ tài sản an toàn nhất, ngày càng nhiều dòng tiền đổ vào bất động sản với mục đích chờ tăng giá. Giá tăng kéo thêm nhà đầu tư mới. Nhà đầu tư mới lại tiếp tục đẩy giá lên cao hơn. Một vòng xoáy tự củng cố được hình thành. Trong khi nhiều căn hộ ở các khu chung cư cao cấp vẫn tối đèn thì những người lao động vẫn mòn mỏi đi thuê nhà.

Nghị quyết Đại hội XIV của Đảng xác định: Hoàn thiện mô hình, cơ chế, chính sách quản lý phát triển xã hội hiện đại, toàn diện, bao trùm, bền vững; phát triển kinh tế gắn với bảo đảm tiến bộ, công bằng xã hội, không ngừng nâng cao đời sống, hạnh phúc của nhân dân.  Thông điệp Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đưa ra cũng chạm đúng vào nghịch lý lớn nhất của thị trường hiện nay: Nhà là để ở, không phải để kinh doanh, tích sản.

Đến cuối năm 2024, diện tích nhà ở bình quân đầu người của Việt Nam mới đạt 26,6 m² sàn/người. Vẫn còn khoảng 1,9% hộ gia đình đang sinh sống trong những ngôi nhà có tuổi đời hơn 49 năm. Ở các đô thị lớn, rào cản còn lớn hơn nhiều khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện thuộc nhóm cao nhất thế giới, cao gấp khoảng 11,5 lần mức trung bình toàn cầu.

“Núi nợ” sau “cuộc chơi” bất động sản

Đằng sau mỗi căn nhà bị khóa cửa nhiều năm không chỉ có tiền của nhà đầu tư. Còn có tiền gửi ngân hàng, tiền mua trái phiếu và nguồn lực của cả nền kinh tế. Năm 2025, tín dụng bất động sản tăng tới 27%, cao hơn nhiều mức tăng tín dụng chung của nền kinh tế là 17,8%.

Theo Bộ Xây dựng, đến cuối tháng 2/2026, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã vượt 2,2 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với Quý  IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ. Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng của toàn nền kinh tế trong hai tháng đầu năm chỉ đạt 1,4%. Điều này cho thấy dòng vốn đang chảy vào bất động sản với tốc độ cao gấp hơn 8 lần mức tăng trưởng tín dụng chung.

Khi tín dụng ngân hàng được siết lại để hạn chế nguy cơ bong bóng tài sản, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tìm đến kênh trái phiếu. Nhưng phía trước là một “núi nợ”.

Năm 2026, khoảng gần 204 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn, trong đó nhóm bất động sản chiếm hơn 124.700 tỷ đồng, tương đương 61% tổng lượng trái phiếu đến hạn của toàn thị trường. Riêng quý II/2026, khoảng 46 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến kỳ thanh toán.

Sau những khu đô thị tối đèn và những căn biệt thự bỏ hoang không chỉ là sự lãng phí nguồn lực, mà còn là giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với của hàng triệu người lao động.

Tổ chức thực hiện: Nhân Dân hằng tháng
Nội dung : THIÊN THANH
Trình bày: Phi Nguyên
Ảnh: Nhân Dân, nguồn internet.