Theo báo cáo nghiên cứu của Công ty Dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam, trong những năm gần đây, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội chủ yếu tập trung tại các khu vực còn dư địa phát triển như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức và Đan Phượng. Đây là những địa bàn có lợi thế về quỹ đất và được hưởng lợi từ quá trình đầu tư hạ tầng, mở rộng không gian đô thị. Trong khi đó, nguồn cung sơ cấp tại khu vực trung tâm thì hạn chế do quỹ đất khan hiếm và chi phí phát triển ngày càng cao. Hoạt động giao dịch tại nội đô chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, tập trung ở các khu vực đã hình thành hạ tầng và cộng đồng cư dân ổn định.
Thị trường nhà ở Hà Nội trong các tháng đầu năm 2026 ghi nhận giao dịch và nguồn cung ngắn hạn chững lại do tâm lý người mua thận trọng hơn. Tuy nhiên, xu hướng dịch chuyển khỏi lõi trung tâm và mở rộng theo các hành lang phát triển vẫn tiếp tục được ghi nhận.
Sự liên kết của Vùng Thủ đô theo quy hoạch được thể hiện rõ nét nhất và sớm nhất thông qua hạ tầng giao thông và phát triển nhà ở. Cùng với Hà Nội, các địa phương như Bắc Ninh, Hưng Yên thu hút nhiều sự quan tâm hơn. Khi kết nối liên Vùng Thủ đô tiếp tục được cải thiện, các tỉnh vệ tinh có thể đóng vai trò bổ sung nguồn cung nhà ở, đồng thời tạo thêm lựa chọn cho người mua ở thực trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của khu vực ngày càng gia tăng.
Theo định hướng quy hoạch, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình đa trung tâm. Các khu vực phía đông, tây, nam và bắc đảm nhiệm những chức năng đô thị khác nhau. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường nhà ở không còn phụ thuộc quá lớn vào khu vực lõi, dần hình thành các khu vực dân cư mới gắn với việc làm, dịch vụ và hạ tầng công cộng.
Việc Hà Nội khởi công đồng loạt 5 tuyến metro trong tháng 6/2026 là tín hiệu đáng chú ý trong quá trình hiện thực hóa định hướng này. Các tuyến metro số 1, 2, 8, 10 và 14 có tổng chiều dài hơn 300 km, kết nối nhiều đầu mối quan trọng như sân bay Nội Bài, ga Hà Nội, Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh và các khu đô thị mới. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến này vào năm 2030, đồng thời phát triển mạng lưới đường sắt đô thị gồm 18 tuyến với tổng chiều dài khoảng 979 km theo quy hoạch giai đoạn 2021-2030.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận định, việc triển khai đồng thời các tuyến metro cùng định hướng quy hoạch mới đang tạo nền tảng để Hà Nội chuyển dịch từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực nội đô lịch sử sang cấu trúc đô thị đa cực, đa trung tâm. Trong quá trình đó, TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành các cực tăng trưởng mới, góp phần mở rộng không gian đô thị, phân bổ lại dân cư và giảm áp lực cho trung tâm.
Dưới tác động của quy hoạch, thị trường bất động sản sẽ đón nhận sự chuyển dịch mạnh mẽ về nguồn cung với các dòng sản phẩm đa dạng, bám sát các trục giao thông trọng điểm. Tùy theo chức năng từng khu vực, các phân khúc văn phòng, bán lẻ và nhà ở sẽ được tích hợp tối ưu, nhất là sự gia tăng của phân khúc nhà ở vừa túi tiền, khoảng dưới 50 triệu đồng/m², nhằm đáp ứng nhu cầu thực đang bị “nén” do thiếu nguồn cung phù hợp trong thời gian dài.
Qua thẩm tra về tình hình thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội 6 tháng đầu năm, nhiệm vụ trọng tâm 6 tháng cuối năm 2026 thuộc lĩnh vực đô thị, Ban Đô thị (Hội đồng nhân dân thành phố) đã đánh giá về những tác động từ việc Thành phố Hà Nội tiếp tục xác định đầu tư hạ tầng giao thông là động lực phát triển, nhất là việc khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị. Theo đó, trong giai đoạn hiện nay, hạ tầng giao thông không chỉ có vai trò giải quyết ùn tắc, mà còn là công cụ mở rộng không gian phát triển đô thị, hình thành các hành lang kinh tế mới, nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất và thu hút đầu tư.
Thành phố cần đánh giá đầy đủ mức độ hoàn thành của từng dự án trọng điểm, khả năng giải ngân, tiến độ giải phóng mặt bằng, những khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện cũng như tác động trực tiếp của từng dự án đối với tăng trưởng kinh tế để làm cơ sở đánh giá hiệu quả sử dụng nguồn lực đầu tư công; đồng thời cần tăng cường kiểm tra, giám sát, kiên quyết điều chuyển vốn đối với các dự án chậm triển khai, chậm giải ngân hoặc không còn khả năng hoàn thành theo kế hoạch.
Như vậy, có thể thấy rõ cơ hội mở rộng nguồn cung nhà ở theo các hành lang phát triển mới. Tuy nhiên, tiến độ và hiệu quả của các dự án đầu tư công luôn là vấn đề then chốt. Quá trình hoạch định dự án nhà ở, lên kế hoạch “ra hàng” của các nhà phát triển bất động sản không thể tách rời tiến độ, hiệu quả, sự “dẫn lối” của hạ tầng trong thời gian tới.
