Chuyện là, trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về phương pháp định giá đất, cơ quan soạn thảo đề xuất chỉ quy định ba phương pháp định giá đất thay vì áp dụng năm phương pháp như quy định hiện hành. Trong đó, việc không đưa phương pháp thặng dư vào dự thảo Nghị định gây nhiều ý kiến tranh luận.
Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, phương pháp thặng dư có những điểm không chặt chẽ vì xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng phép tính lấy doanh thu ước tính trừ đi chi phí ước tính. Trong điều kiện chưa có cơ sở đầu vào chính xác, việc ước tính chi phí cho dự án hình thành trong tương lai có thể mang ý chí chủ quan của các cá nhân, ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá và phát sinh rủi ro pháp lý với cán bộ, công chức và những người liên quan,…
Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, phương pháp thặng dư có những điểm không chặt chẽ vì xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng phép tính lấy doanh thu ước tính trừ đi chi phí ước tính. Trong điều kiện chưa có cơ sở đầu vào chính xác, việc ước tính chi phí cho dự án hình thành trong tương lai có thể mang ý chí chủ quan của các cá nhân, ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá và phát sinh rủi ro pháp lý với cán bộ, công chức và những người liên quan,…
Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản lo ngại hướng sửa đổi như vậy có thể khiến tiến độ triển khai dự án thêm ách tắc, bồi thêm khó khăn cho thị trường bất động sản; bởi trong thực tế, đa số các dự án đang sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất. Như tại Thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 280/320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị áp dụng phương pháp này để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án (chiếm 87,5%).
Theo các chuyên gia kinh tế, phương pháp thặng dư vẫn được sử dụng phổ biến trên thế giới và ở Việt Nam, những hạn chế đang bộc lộ trong thực tiễn là do cơ chế quản lý. Do đó cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu về đất đai để có dữ liệu đầu vào chính xác, tin cậy, phù hợp với thị trường, thay vì thay đổi phương pháp định giá. Nhiệm vụ này bao gồm tiếp tục hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, giám sát, thu thập số liệu, biến động thị trường đất đai.
Bên cạnh đó, nên để quy định phương pháp xác định giá đất dưới hình thức nghị định, không đưa vào Luật Đất đai (sửa đổi) để Chính phủ có thể linh hoạt điều chỉnh, bảo đảm nhu cầu định giá đất phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn của đất nước trong từng thời kỳ.
Định giá đất là một trong những điểm nghẽn lớn trong Luật Đất đai, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư vì liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, tái định cư.
Định giá đất là một trong những điểm nghẽn lớn trong Luật Đất đai, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư vì liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, tái định cư. Việc sửa đổi, bổ sung quy định về định giá đất phải đáp ứng được yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, giảm rủi ro trong quá trình thực hiện, giải quyết được các vướng mắc đang đặt ra trong thực tiễn và quan trọng hơn cả là tháo gỡ các nút thắt để từ đó khơi thông nguồn lực đất đai.
