Điều tiết chênh lệch địa tô trong sửa đổi Luật Đất đai bảo đảm công khai, minh bạch

Sáng 21/6, tiếp tục chương trình làm việc Kỳ họp thứ 5, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội khóa XV họp phiên toàn thể tại hội trường, thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Xóa bỏ bất công do chênh lệch địa tô

Tham gia phát biểu ý kiến về dự án luật, đại biểu Trần Văn Khải - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Nam cho biết, một trong những nhiệm vụ đặt ra tại Nghị quyết số 18-NQ/TW là hoàn thiện cơ chế chính sách về tài chính đất đai, nghiên cứu, có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Đại biểu Trần Văn Khải - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Nam phát biểu thảo luận. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Đại biểu cho biết, chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, đất nông nghiệp được mua gom, đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ có giá cao gấp chục lần. Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội.

Đại biểu nêu rõ, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai, đại biểu cho rằng, cần giải quyết tốt hai vấn đề về chênh lệch địa tô và giá đất.

Cũng chia sẻ quan điểm về điều chỉnh chênh lệch địa tô cần bảo đảm công bằng lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, đại biểu Lê Hữu Trí - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hòa nêu rõ, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng, mục đích quốc phòng an ninh phải bảo đảm tính thật cần thiết và không vì mục tiêu lợi nhuận.

Đại biểu Lê Hữu Trí - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hòa phát biểu. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Đại biểu cho rằng, mặc dù dự thảo luật đã cố gắng xác định cụ thể danh mục các dự án Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng, vì mục đích quốc phòng, an ninh song cũng không thể liệt kê hết các dự án sẽ phát sinh trong tương lai.

Vì vậy, dự thảo luật cần thiết kế một chế định khác để xử lý trong trường hợp thực tế phát sinh loại dự án cần thiết để phát triển kinh tế-xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng nhưng không có trong danh mục dự án đã được ghi trong luật.

Đại biểu Lê Hữu Trí cho biết thêm, khi Luật Đất đai năm 2013 chưa được quy định rõ, dẫn đến nhiều trường hợp lạm dụng việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội để thu hồi đất của người sử dụng đất nhưng thực chất dự án không hoàn toàn để phát triển kinh tế-xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng mà vì mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư, doanh nghiệp.

Điều này gây bức xúc cho người sử dụng đất và làm phát sinh nhiều vụ khiếu kiện kéo dài, phức tạp. Vì vậy, dự thảo luật cần quy định rõ đối với các dự án Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội phải vì lợi ích quốc gia công cộng hoặc vì mục đích quốc phòng-an ninh nhưng phải bảo đảm tính thật cần thiết và không vì mục tiêu lợi nhuận.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chủ trì phiên họp toàn thể, sáng 21/6. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Đại biểu Lê Hữu Trí cũng lưu ý, đối với các dự án vừa có mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng nhưng cũng có mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư thì cần phân định rõ trường hợp nào được Nhà nước thu hồi đất và trường hợp nào thì nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Trong trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất cũng cần quy định tỷ lệ diện tích đất còn lại của dự án mà nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất; đồng thời cần có chế định điều chỉnh chênh lệch địa tô cho người sử dụng đất để bảo đảm tính công bằng về mặt lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất.

Đại biểu Lê Hữu Trí cũng đề nghị cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn về thẩm quyền, mục đích phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể của việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cũng như cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người sử dụng đất trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án xây dựng các khu đô thị, nhà ở thương mại theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Tiếp tục đánh giá để hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Nghệ An) phát biểu. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Nghệ An) nhấn mạnh, một trong những vấn đề quan trọng nhất trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là về định giá đất.

Ghi nhận thời gian qua, cơ quan soạn thảo đã có nhiều nỗ lực trong việc tiếp thu các ý kiến góp ý để hoàn thiện nội dung này, tuy nhiên, đại biểu cho rằng vẫn còn những vấn đề cần được thảo luận, nghiên cứu rõ hơn.

Theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, dự thảo luật quy định bảng giá đất được áp dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất còn có một tồn tại một số vấn đề.

Đại biểu chỉ rõ, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân, đồng nghĩa với việc cho phép người dân tùy ý ghi giá trị hợp đồng chuyển nhượng trên hợp đồng.

Điều này sẽ không bảo đảm cho việc khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng, bởi có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng như việc cố tình tạo ra hàng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định, hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản, hay thực hiện hành vi rửa tiền…

Việc kê khai không đúng giá trên hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác, từ đó khiến việc định giá để xây dựng bảng giá đất cũng sẽ không chính xác. Bên cạnh đó, việc tính giá như vậy còn gây thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế.

Các đại biểu Quốc hội tham dự phiên họp sáng 21/6. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Từ những phân tích trên, đại biểu Hoàng Minh Hiếu kiến nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu để sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân để vừa khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng và tính đúng thuế thu nhập cá nhân.

Theo đó, cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán.

Về các phương pháp định giá đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu bày tỏ nhất trí với việc dự thảo luật đã tiếp thu, bổ sung quy định về các phương pháp sử dụng để định giá đất tại khoản 4 Điều 188.

Tuy nhiên, quy định tại dự thảo chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể, chẳng hạn như việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tức phương pháp “hệ số K” có ưu điểm dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ, góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đã nhận định đây là một phương pháp định giá đặc thù, riêng có của Việt Nam.

Việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định như trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.

Do đó, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu để có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo luật này.

Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Long An) phát biểu thảo luận. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Cũng liên quan nguyên tắc, phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Long An) đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Theo đại biểu, thực tiễn thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Đại biểu cho rằng, việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững.

Về phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất, vì hiện nay trong 4 phương pháp theo quy định hiện hành vẫn có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.