Khơi thông điểm nghẽn cho thị trường bất động sản

Ổn định và phát triển thị trường bất động sản là một trong những vấn đề trọng tâm của công tác điều hành chính sách trong năm 2023. Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách quan trọng nhằm nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường, như Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định số 08/2023/NÐ-CP gỡ vướng cho thị trường trái phiếu, khơi thông vốn cho doanh nghiệp…

Tiềm ẩn nhiều rủi ro, bất ổn

Cuối tháng 4 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã triển khai Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP với quy mô 120 nghìn tỷ đồng. Bộ Xây dựng cũng ban hành các văn bản hướng dẫn về điều kiện và ủy quyền cho các địa phương công bố danh mục dự án đầu tư nhà ở xã hội để được vay vốn.

Nhận diện khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Ðức Hiển chỉ ra: Trong quý I/2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản giảm 63,2% so với cùng kỳ trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn tăng lần lượt 30,2% và 60,7%. Bên cạnh đó, có thêm khoảng 30-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước. Áp lực thanh khoản trên thị trường vẫn là rủi ro lớn đối với kinh tế khi dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản tiếp tục suy giảm mạnh,...

Theo báo cáo của Fiin Group - nhà cung cấp dịch vụ tích hợp về dữ liệu tài chính và thông tin kinh doanh, bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu lên đến 20,1%, chỉ đứng sau ngành năng lượng (63,1%). Ðặc biệt, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện đang có quy mô lưu hành lên tới hơn 396.300 tỷ đồng, chiếm 33,8% tổng giá trị lưu hành, trong khi nhiều doanh nghiệp phát hành rơi vào tình trạng gặp khó khăn hoặc không thể đáp ứng nghĩa vụ nợ.

Theo GS, TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân, thị trường bất động sản đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, chưa thật sự bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro và phát triển thiếu lành mạnh. Rủi ro trên thị trường bất động sản có thể lan truyền sang thị trường tài chính tiền tệ vì phần lớn nguồn vốn vào thị trường bất động sản là từ dòng vốn tín dụng ngân hàng.

Số liệu được công bố tại Báo cáo kinh tế thường niên năm 2022 của Trường đại học Kinh tế quốc dân cho thấy, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 là 2,58 triệu tỷ đồng, tương đương 21% tổng dư nợ tín dụng và khoảng 26,3% GDP. Tốc độ tăng trưởng dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản năm 2022 ở mức khoảng 24%.

Con số này tăng gấp 1,6-1,7 lần tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống là 14,17% và cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản các năm 2021, 2020 (lần lượt là 15,37% và 12,06%). Có 1,7 triệu tỷ đồng tín dụng từ ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản dưới dạng các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống. Ðiều này có thể tạo rủi ro chéo tới ổn định và an toàn của hệ thống ngân hàng thương mại nếu diễn biến thị trường xấu đi. Hơn nữa, những thị trường và sản phẩm như vậy thường lập tức "đóng băng" khi lãi suất tăng, đòn bẩy tài chính bị thu hẹp.

Giải quyết vướng mắc pháp lý

Phân tích mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam, GS, TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân nhấn mạnh: Tăng trưởng kinh tế là yếu tố tạo ra lực đẩy cho thị trường bất động sản và ngược lại, thị trường bất động sản phát triển sẽ có tác động đến sự tăng trưởng kinh tế. Thực tiễn phát triển của nền kinh tế Việt Nam cho thấy, những giai đoạn kinh tế tăng trưởng tốt, thị trường bất động sản cũng đạt tốc độ tăng trưởng cao. Sự lan tỏa của lĩnh vực bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn vì bất động sản có tính lan tỏa trực tiếp đến 40 ngành, nghề trong xã hội, đóng góp 3,46% vào GDP cả nước năm 2022.

Vai trò quan trọng của thị trường địa ốc còn thể hiện ở mối quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, chứng khoán, vốn, xây dựng, thị trường lao động. Từ mối liên hệ mật thiết giữa thị trường địa ốc và tăng trưởng kinh tế, GS,TS Hoàng Văn Cường cho rằng, thị trường bất động sản hiện có những điểm khá tương đồng với giai đoạn năm 2011-2013, nhưng xác suất "đóng băng", "rơi xuống đáy" là rất thấp. Vì nền kinh tế hiện đang đối mặt với nhiều khó khăn sau đại dịch Covid-19 nhưng vẫn có triển vọng phục hồi và tăng trưởng, không suy giảm như thời điểm năm 2011-2013.

Hơn nữa, những chính sách mới được ban hành từ đầu năm đến nay đã cho thấy sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị; sự chỉ đạo, điều hành kịp thời, quyết liệt, sát sao của Chính phủ nhằm nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường, kỳ vọng sẽ có tác động tích cực. Trong ngắn hạn, GS,TS Hoàng Văn Cường đề xuất Chính phủ kết thúc sớm việc thanh tra, xử lý với các dự án bị tạm dừng để doanh nghiệp tiếp tục triển khai đưa sản phẩm ra thị trường.

Bên cạnh đó, cần tập trung giải quyết các vướng mắc pháp lý từ Trung ương đến địa phương bằng cách thành lập các Ban xử lý ngay các vướng mắc còn tồn tại, không để tái diễn tình trạng địa phương gửi văn bản khắp nơi xin ý kiến rồi nhận được câu trả lời chung chung "làm theo quy định pháp luật".

"Tại Nghị quyết số 33/NQ-CP, Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh việc đồng bộ các Luật Ðất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhưng nội dung này cần thực hiện trong 2-3 năm vì liên quan đến quy trình sửa đổi pháp luật. Do đó, cần đề xuất Quốc hội ban hành một nghị quyết riêng để thực hiện ngay những biện pháp cấp bách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản", GS, TS Hoàng Văn Cường kiến nghị.

Theo TS Nguyễn Ðức Hiển, một trong những điểm nghẽn cần đột phá nhất trong năm nay để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế chính là thị trường bất động sản. Giải pháp cho thị trường bất động sản cần tập trung vào một số vấn đề lớn như sự "lệch pha" về cung-cầu nhà ở thương mại và nhà ở xã hội; giá bất động sản còn cao, thiếu sự kiểm soát và điều tiết; nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tài chính.

Còn khuyến nghị của Trường đại học Kinh tế quốc dân lại hướng đến việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, điều chỉnh cung-cầu, gia tăng tính minh bạch thông tin và khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản nhằm đưa thị trường ổn định và phát triển lành mạnh.

Trong đó, khơi thông nguồn vốn là giải pháp quan trọng nhất trong ngắn hạn để thị trường phục hồi, tiếp theo cần thực hiện đồng bộ các giải pháp liên quan đến thể chế, pháp luật để thị trường phát triển bền vững. Theo các chuyên gia kinh tế, khó khăn lớn nhất hiện nay của thị trường bất động sản là vấn đề pháp lý vì lĩnh vực này liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư, trong đó có nhiều nội dung chồng chéo, thiếu đồng bộ.

Sự ổn định và phát triển của thị trường bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng đối với quá trình phục hồi và phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19. Cần có thêm thời gian để các quyết sách của Chính phủ phát huy tác dụng, song những giải pháp tháo gỡ khó khăn liên quan đến nguồn vốn, trái phiếu doanh nghiệp và điểm nghẽn pháp lý đang từng bước được tháo gỡ, khôi phục lại niềm tin và mở ra cơ hội phục hồi rõ nét hơn cho thị trường quan trọng này ■