Thí điểm tại ba dự án lớn
Theo nội dung dự thảo đề án gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị được thí điểm trước tại ba dự án của thành phố Thủ Đức gồm: Dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc; dự án Công viên Khoa học và Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh và dự án Khu công viên-hồ điều tiết-khu dân cư Tam Phú.
Tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn thiện kết cấu hạ tầng là 10%, 12% và 15%. Tỷ lệ hoán đổi càng cao, tương ứng với diện tích xây dựng khu tái định cư tại dự án càng lớn.
Chẳng hạn, tại dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc có quy mô hơn 186ha, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 18.888 tỷ đồng và chưa được thành phố bố trí vốn bồi thường trong đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025.
Với tỷ lệ quy đổi đề xuất là 10%, 12% và 15%. Tương ứng với các tỷ lệ quy đổi sẽ có diện tích xây dựng khu tái định cư của dự án là hơn 32,7ha, 38,4ha và 46,9ha; tổng vốn đầu tư theo các tỷ lệ khoảng 1.388 tỷ đồng, 1.482 tỷ đồng và 1.623 tỷ đồng.
Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, nếu kiến nghị nêu trên được chấp thuận, thành phố sẽ mở rộng áp dụng tại các dự án trọng điểm khác như: thu hồi đất dọc hai bên các tuyến đường vành đai, cao tốc, tạo quỹ đất đấu giá phục vụ cho việc phát triển kinh tế-xã hội của thành phố.
Cũng theo đơn vị này, dù việc hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn thiện hạ tầng chưa có trong quy định của Luật Đất đai năm 2013 nhưng phương án này sẽ bảo đảm quyền lợi cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Người dân sẽ được bố trí tái định cư tại khu tái định cư của dự án đối với phần đất ở bị thu hồi toàn bộ và không còn nơi ở nào khác trên địa bàn.
Phương pháp này cũng khắc phục được những điểm nghẽn lâu nay trong bồi thường giải phóng mặt bằng như: Nhà nước không có quỹ đất nông nghiệp tương đương để bồi thường cho người dân cho nên buộc phải bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất.
Điều này không chỉ dẫn đến chi phí bồi thường của dự án tăng cao, người dân khó tạo lập được chỗ ở mới bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ sau khi bị thu hồi đất.
Do đó, nếu được quy đổi sang đất ở đã được hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật với tỷ lệ phù hợp (được tái định cư tại chỗ) không chỉ bảo đảm quyền lợi của người dân; giảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ; tỷ lệ đồng thuận của người dân cao hơn, rút ngắn được thời gian thu hồi mặt bằng, tái định cư tại chỗ, giảm khiếu nại, khiếu kiện; dự án tiến hành khả thi cũng như hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và chủ sử dụng đất.
Kiến nghị điều chỉnh Luật Đất đai
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, thành phố đã từng hoán đổi thành công đất nông nghiệp lấy đất ở tại nhiều dự án.
Cụ thể, tại dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư để phục vụ dự án xây dựng nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định, thành phố Thủ Đức, tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở là 10,41%; tại dự án xây dựng mới Trường mầm non Tam Bình Savico (thành phố Thủ Đức) tỷ lệ hoán đổi là khoảng 17%; Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè cũng từng được chấp thuận cho các hộ dân được hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở tại dự án nhà ở (đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500)…
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cung cấp thêm thông tin, việc hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã được áp dụng từ 15 năm trước tại Thành phố Hồ Chí Minh, khi ấy tỷ lệ hoán đổi chỉ khoảng 8%. Tuy nhiên, sau đó chủ trương này không được áp dụng triển khai rộng rãi vì không có trong quy định của pháp luật.
Theo ông Châu, để có cơ sở pháp lý thực hiện chủ trương hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở tại dự án, Thành phố Hồ Chí Minh đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi Điều 74 Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định về phương thức bồi thường bằng đất ở trong công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất nông nghiệp.
Bên cạnh đó, để đạt được tỷ lệ người dân đồng thuận cao khi thu hồi đất, tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở nên nâng lên mức 25 đến 26% đất ở đã có đầy đủ hạ tầng, người dân không phải bù lại tiền đầu tư hạ tầng cho doanh nghiệp.
Phương án này áp dụng cho cả trường hợp doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại và cả trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển quỹ đất. Những giải pháp này được thực thi sẽ tháo gỡ được điểm nghẽn trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án công lẫn dự án tư từ trước đến nay.
