Suốt nhiều năm qua, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện chương trình cải tạo chung cư cũ, nhưng kết quả chỉ đạt 1,2%. Hàng vạn người đang phải sống trong điều kiện chật hẹp, xập xệ, thậm chí nguy hiểm đến tính mạng.
Thu hút sự chung tay của doanh nghiệp
Theo Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Phi Thường, có ba nhóm vấn đề lớn cản trở quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, gồm: Quy hoạch chi tiết về mật độ xây dựng, tầng cao và dân số; công tác giải phóng mặt bằng; việc bảo đảm quyền lợi của người dân. Còn PGS, TS Lưu Đức Hải, Viện trưởng Nghiên cứu Đô thị và Phát triển Hạ tầng (Tổng hội Xây dựng Việt Nam), cho hay: Khó khăn lớn nhất hiện nay chính là mâu thuẫn lợi ích giữa chính quyền, người dân và doanh nghiệp. Người dân mong được tái định cư tại chỗ, chỗ ở mới rộng hơn; doanh nghiệp chú trọng hiệu quả kinh tế; trong khi chính quyền yêu cầu bảo đảm hạ tầng và quy hoạch tổng thể. Ngoài ra, còn thiếu cơ chế tài chính bền vững, chủ yếu dựa vào vốn của nhà đầu tư, trong khi ngân sách nhà nước còn hạn chế.
Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) để phù hợp với mô hình hợp tác công - tư (PPP). Theo đó, Nhà nước sẽ chọn nhà đầu tư, doanh nghiệp để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Sau khi hoàn thành và bàn giao công trình, doanh nghiệp có thể được thanh toán bằng quỹ đất tại vị trí khác hoặc quyền khai thác quỹ đất tại dự án sau cải tạo. Các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ được tạo điều kiện, cắt giảm thủ tục như không yêu cầu phải có chấp thuận chủ trương đầu tư. Cơ quan soạn thảo cũng đề xuất làm rõ cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp tham gia, với phần diện tích kinh doanh thương mại trong các dự án này theo hình thức BT.
Chia sẻ với Báo Nhân Dân cuối tuần, KTS Trần Huy Ánh (Hội Kiến trúc sư Hà Nội) nhìn nhận: “Hình thức BT là vô cùng cần thiết. Từ việc tăng quyền lợi cho doanh nghiệp sẽ tạo cú huých để họ chung tay với Nhà nước trong cải tạo chung cư cũ, ổn định đời sống người dân”.
Tiếp tục xây dựng các giải pháp bền vững
Đầu năm 2025, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định phê duyệt Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn. Nhiều chính sách được áp dụng: Người dân sẽ được bố trí căn hộ tái định cư có diện tích tối thiểu bằng 1-2 lần với căn hộ cũ (căn hộ ở tầng 1) và bằng 1-1,5 lần với những căn hộ ở tầng 2. Trường hợp đã ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư nhưng người dân không có nhu cầu ở chung cư mới vẫn được chuyển nhượng. Trường hợp chưa ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư, người dân muốn nhận tiền tại thời điểm di dời được thanh toán tiền tương đương giá trị căn hộ được tái định cư.
Đối với Hà Nội, để đạt mục tiêu đến năm 2035, căn bản hoàn thành việc chỉnh trang chung cư cũ, các cơ quan chức năng thành phố Hà Nội đang xây dựng nhiều giải pháp, từ quy hoạch đến giải phóng mặt bằng để đẩy nhanh cải tạo hơn 1.570 chung cư xuống cấp, bảo đảm an toàn cho người dân. Ngoài những chính sách khuyến khích sự đồng thuận của người dân, sự chung tay của doanh nghiệp, thành phố dự tính chuyển đổi công năng khu chung cư cũ sang nhà xã hội, nhà tái định cư hoặc bán đấu giá nếu đủ tiêu chuẩn.
KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, kiến nghị: “Khi cải tạo, thay vì giữ nguyên cấu trúc cũ, có thể tái thiết theo hướng giảm số lượng công trình nhưng tăng chiều cao, chẳng hạn từ 20 tòa nhà năm tầng thành bốn tòa nhà 40 tầng. Phần diện tích còn lại sẽ dành cho công viên, trường học, không gian xanh và các tiện ích công cộng, đồng thời kết nối thuận lợi với hệ thống giao thông”.
Theo các chuyên gia, các cơ quan chức năng phải quyết liệt hơn nữa để ổn định đời sống người dân, tái thiết đô thị. “Quan trọng hơn là phải tháo được những nút thắt từ gần 20 năm qua. Bởi vậy, cần có sự chung tay của cả ba bên: Nhà nước giữ vai trò định hướng và chỉ đạo, doanh nghiệp thực hiện với trách nhiệm cao và trên tinh thần văn hóa kinh doanh. Còn người dân là chủ thể sử dụng, cần có sự đồng thuận cao để công việc tiến triển nhanh chóng”, KTS Phạm Thanh Tùng nhấn mạnh ■
Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, cần xây dựng thêm các kênh huy động vốn mới, như phát hành trái phiếu Chính phủ hoặc trái phiếu chính quyền địa phương, trong đó, vai trò của Nhà nước và các thành phố phải chủ đạo, nâng cao tính khả thi và bền vững cho dự án”.
Ông Nguyễn Văn Đính,
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
