Gỡ khó cho thị trường bất động sản

“Chưa bao giờ khó khăn đến vậy”

Phát biểu ý kiến tại buổi làm việc của Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cùng các doanh nghiệp bất động sản phía nam hôm 8/11, nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành cho biết, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn do các vấn đề pháp lý. Ông Nghĩa kỳ vọng việc sửa đổi hệ thống luật được thúc đẩy để giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp phản ánh vấn đề “đau đầu” nhất hiện nay là “tắc” nguồn tiếp cận vốn ở nhiều kênh, cả tín dụng lẫn trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt, tín dụng bất động sản bị thắt chặt khiến doanh nghiệp không có tiền triển khai dự án và khách hàng cũng khó tiếp cận vốn vay mua nhà.

Chia sẻ với PV báo Thời Nay, bà Lê Thu Trang, Giám đốc dự án Công ty TNHH Viproperty, đơn vị chuyên phân phối căn hộ ở TP Hồ Chí Minh cho biết, do bị siết “room” tín dụng và gặp một số vướng mắc về chính sách nên nhiều nhà đầu tư bất động sản không còn mặn mà đầu tư, chủ đầu tư thì thiếu tiền để triển khai dự án. Điều đó dẫn đến sự khan hiếm nguồn cung bất động sản khiến giá nhà bị đẩy lên quá cao trong khi thanh khoản của thị trường gần như không có.

“Là doanh nghiệp phân phối, chúng tôi đang đối diện với nguy cơ không có nguồn hàng mới để phân phối. Ở chiều ngược lại, khách hàng mua nhà chuyển sang ưu tiên nắm giữ tiền mặt hoặc không đủ khả năng mua vì không sử dụng được đòn bẩy tài chính”, bà Trang nói về lý do tắc thanh khoản.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn ở Hà Nội cảm thán “doanh nghiệp bất động sản chưa bao giờ khó khăn đến vậy”, vì từ nay đến cuối năm hạn mức (room) tín dụng cho bất động sản không còn, trái phiếu không phát hành được mới trong khi nhiều trái chủ gây áp lực thanh toán trái phiếu đến hạn và cả chưa đến hạn. Vị lãnh đạo cho biết, doanh nghiệp của ông đang phải vay lãi tới 20%/năm và đã nghĩ đến phương án bán một phần doanh nghiệp nếu tình hình không được cải thiện.

Để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thời gian gần đây đã hai lần nâng các mức lãi suất điều hành thêm 200 điểm cơ bản. Theo đó, lãi suất huy động và lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại bước vào cuộc “chạy đua”, đồng nghĩa với cơ hội tiếp cận vốn tín dụng càng thu hẹp hơn với doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, nhóm ngành sử dụng đòn bẩy tài chính tới 50-70%.

Một số thống kê gần đây đã phản ánh rõ thực trạng khó khăn này. Theo Công ty nghiên cứu thị trường Fiin Group, nếu như năm 2021, số ngày tồn kho bất động sản trung bình của doanh nghiệp Việt Nam chỉ là khoảng 900 ngày, tương đương khoảng hai năm tiêu thụ; thì chín tháng đầu năm 2022, con số này tăng lên 1.500 ngày, tức phải khoảng bốn năm mới tiêu thụ hết tồn kho bất động sản.

Trong khi đó, công bố gần đây của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, lượng giao dịch của thị trường và tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước.

Chia sẻ ý kiến với báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn, đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản và đứng trước nguy cơ rơi vào suy thoái. Thực tế thời gian qua, một số tập đoàn, doanh nghiệp phải tái cơ cấu một cách “đau đớn” để tồn tại, bằng các cách như thu hẹp quy mô sản xuất, kinh doanh; dừng triển khai dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng kế hoạch phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO), tinh giản nhân sự…

“Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp phải bán rẻ dự án, có dự án giảm sâu đến 40%, tạo lợi thế cho các nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thôn tính, có thể làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa trên thị trường bất động sản hiện nay”, ông Châu trăn trở.

Cần tiến hành cùng lúc nhiều giải pháp

Trong văn bản gửi Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kiến nghị 10 giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản, liên quan đến việc xây dựng pháp luật, hoàn thiện các cơ chế, chính sách, nới tín dụng, tháo gỡ cho thị trường trái phiếu, tăng nguồn cung nhà ở xã hội...

Cụ thể, Hiệp hội này đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần tín dụng thêm khoảng 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 - 200.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm; đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định, doanh nghiệp lớn có uy tín được phát hành trái phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp...

Trong một chia sẻ mới đây, TS Hồ Quốc Tuấn, giảng viên Đại học Bristol (Anh) nhận định, muốn tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phải tiến hành song song nhiều giải pháp, trong đó khó tránh giải pháp bơm vốn cho thị trường này (một trong những chủ thể phát hành trái phiếu lớn trên thị trường), điều chỉnh lại các quy định về phát hành và đầu tư trái phiếu cũng như nới lỏng kênh tín dụng cho vay mua nhà.

Ông Tuấn lưu ý, xử lý vấn đề này không phải là "cứu bất động sản", mà là tìm cách để các kênh phân bổ vốn như trái phiếu, ngân hàng có thể thuận lợi đẩy vốn ra cho khu vực sản xuất, cho các nhà phát triển bất động sản có năng lực, có ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế. “Gỡ rối dòng vốn cho họ là gỡ rối dòng vốn cho cả nền kinh tế. Nếu họ kẹt vốn, có thể ảnh hưởng đến nhiều khu vực khác”, vị chuyên gia nói.

TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nêu quan điểm, cần phải nới một số điểm quá chặt chẽ tại Nghị định 65 sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ vừa được ban hành hôm 16/9, thí dụ quy định phát hành cho nhà đầu tư cá nhân nhưng đòi hỏi tính chuyên nghiệp. Thêm nữa là cách xử lý sai phạm về trái phiếu trong giai đoạn khó khăn này phải làm sao cho hài hòa hơn, khéo hơn. "Sai thì phải xử nhưng cách xử thế nào rất quan trọng", ông Thành nhấn mạnh.

Đặc biệt, vị chuyên gia cho rằng, tuy bối cảnh Việt Nam có nhiều điểm không tương đồng với thế giới nhưng chúng ta rất nên xem xét, tham khảo gói giải cứu thị trường bất động sản trị giá 400 tỷ nhân dân tệ (gần 56 tỷ USD) mà Trung Quốc vừa công bố. Theo đó, gói giải cứu này hướng đến việc nới điều kiện cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nới tín dụng cấp cho người đi mua nhà ở, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu quay lại vận hành.

Một tin mừng cho thị trường bất động sản là gần đây Chính phủ đã có những động thái rất mạnh mẽ để gỡ khó cho thị trường này. Ngày 17/11 vừa qua, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành đã ký Quyết định thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để gỡ khó cho thị trường bất động sản. Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị làm Tổ trưởng tổ công tác này cùng với hai tổ phó là Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đào Minh Tú và Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh.

Tổ công tác có nhiệm vụ rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.