Vướng mắc từ khâu quy hoạch
Theo quy định, đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội được hình thành từ hai nguồn chính: Từ nguồn giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch và từ nguồn các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ dành 20% diện tích đất cho nhà ở xã hội. Và cho dù xuất phát từ nguồn nào thì đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội cũng phải tuân thủ nguyên tắc phù hợp quy hoạch.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thanh Nhã, Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh, qua rà soát, Sở Quy hoạch và Kiến trúc nhận thấy, trong nhiều đồ án quy hoạch phát triển đô thị của thành phố đã không xác định chỉ tiêu riêng cho đất xây dựng nhà ở xã hội mà chỉ có chỉ tiêu chung về đất ở. Điều này dẫn đến sự lúng túng, thiếu chủ động trong tạo lập quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội ở nhiều quận, huyện; thậm chí, gây khó cho cả những doanh nghiệp muốn đầu tư vào phân khúc nhà ở này.
Chưa hết, khi phát hiện thiếu sót này, các quận, huyện muốn đề xuất bổ sung diện tích đất nhà ở xã hội vào quy hoạch phân khu thì lại gặp vướng mắc về dự báo nhu cầu và xác định quỹ đất bố trí; bởi nhiều quận, huyện trên địa bàn thành phố hiện có mật độ dân cư cao, gây khó khăn khi đầu tư hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị. Từ đó kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư xây dựng, tăng chi phí giải phóng mặt bằng… khiến các dự án nhà ở xã hội chưa thu hút nhà đầu tư. Trong khi nguồn vốn đầu tư hằng năm từ ngân sách nhà nước còn hạn chế, chưa đủ để thực hiện các dự án.
Đó là chưa kể, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Đây là quy định chưa phù hợp thực tiễn; bởi quy định này không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở của địa phương. Dễ dẫn đến tình trạng quỹ đất này không được đưa vào đầu tư, gây mất mỹ quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai và làm tăng giá nhà ở.
Còn với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (thí dụ dưới 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành quỹ đất 20% cũng không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư một khối nhà ở xã hội độc lập. Mà ngay cả khi có xây dựng được, thì người thu nhập thấp vào ở các căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp cũng khó mà gồng gánh được các chi phí tối thiểu như chi phí quản lý vận hành tòa nhà, các dịch vụ thiết yếu khác...
Tháo gỡ khó khăn
Từ những vướng mắc nêu trên, Sở Quy hoạch và Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép một chủ đầu tư có nhiều dự án đang được triển khai trên cùng một quận, huyện được hoán đổi diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội tập trung vào một dự án. Việc này sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư kinh doanh, khai thác và vận hành thuận lợi hoặc có các quy định, giải pháp khác về cơ chế chính sách thu hút đầu tư.
Theo các chuyên gia kinh tế, vướng mắc trong quy hoạch quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cũng như kiến nghị của Sở Quy hoạch và Kiến trúc thành phố hoàn toàn có thể giải quyết được nếu thành phố vận dụng linh hoạt các cơ chế trong Nghị quyết số 98.
Cụ thể, theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, Nghị quyết số 98 cho phép thành phố phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cùng lúc với đồ án quy hoạch chi tiết. Việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết cũng được thực hiện cùng một thời điểm (trước đây, việc lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết và đồ án quy hoạch chi tiết được tách làm hai giai đoạn, mất từ sáu tháng đến một năm).
Ngoài ra, trước đây, chỉ tiêu quy hoạch dự án nhà ở xã hội phải làm trình tự từ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/5.000 xuống quy hoạch chi tiết 1/2.000 rồi đến quy hoạch chi tiết 1/500… thì nay Nghị quyết số 98 đã cho phép thành phố được phê duyệt ngay quy hoạch chi tiết 1/500 miễn sao hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng vẫn theo đúng quy hoạch được duyệt.
Ngoài ra, Nghị quyết số 98 cũng cho phép nhà đầu tư có các loại đất khác không phải đất ở, miễn phù hợp quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất… cũng được phát triển nhà ở xã hội. Thành phố Hồ Chí Minh cũng được chủ động quyết định cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn dành 20% quỹ đất tại dự án để xây nhà ở xã hội hoặc xây nhà ở xã hội tại vị trí khác phù hợp quy hoạch. Việc xây dựng tập trung tại một khu vực sẽ giúp các dự án nhà ở xã hội đồng bộ không gian kiến trúc, hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội.
Đại diện Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh khẳng định, để tăng quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, thành phố đang sắp xếp lại quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc quỹ đất do Nhà nước bồi thường rồi điều chỉnh quy hoạch sang đất xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng đang rà soát quỹ đất có quy mô lớn, đất nông trường đã giao chủ đầu tư tại các khu vực huyện ngoại thành nhưng chưa thực hiện để điều chỉnh quy hoạch, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Từ nay đến hết năm 2030, Thành phố Hồ Chí Minh phấn đấu hoàn thành xây dựng ít nhất 70.000 căn nhà ở xã hội. Trước mắt, giai đoạn đến năm 2025, thành phố xây dựng 3.500 căn, tương ứng 2 triệu m2 sàn; trong đó, 500.000m2 sàn là nhà ở xã hội cho thuê.
