Bán nhà, đất duy nhất: Muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân phải đáp ứng những điều kiện gì?

Từ ngày 1/7/2026, Nghị định số 253/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, làm rõ các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản. Đáng chú ý, cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất chỉ được miễn thuế khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Thứ Hai, ngày 06/07/2026 - 11:46

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp tổ chức thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Một trong những nội dung đáng chú ý của nghị định là quy định cụ thể các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trong đó làm rõ điều kiện để cá nhân được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất.

Theo nghị định, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa các thành viên trong gia đình được miễn thuế thu nhập cá nhân. Các trường hợp này bao gồm: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả khi chồng đã chết); cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ đã chết); ông bà với cháu; anh, chị, em ruột với nhau.

Đối với bất động sản được phân chia khi vợ chồng ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của tòa án, thu nhập phát sinh từ việc phân chia tài sản này cũng thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất, nghị định quy định cá nhân chỉ được miễn thuế khi đáp ứng đồng thời các điều kiện theo quy định.

Thứ nhất, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó. Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng không được xác định là chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất để được miễn thuế.

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả vợ/chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở) thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế.

Thứ hai, cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.

Thứ ba, việc chuyển nhượng phải thực hiện đối với toàn bộ nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở. Trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần nhà ở hoặc một phần quyền sử dụng đất thì phần chuyển nhượng đó không thuộc diện được miễn thuế.

Nghị định cũng lưu ý, quy định miễn thuế này không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo quy định, cá nhân tự kê khai việc chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của nội dung kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai không đúng, người nộp thuế sẽ bị truy thu số thuế phải nộp và xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và các quy định pháp luật có liên quan.

MINH PHƯƠNG