Gánh nặng của nhiều hộ dân
Nghe thông tin tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất có thể tăng cao, ông Nguyễn Mạnh Dũng (ngụ tại xã Tân Thới Thượng, huyện Hóc Môn) không khỏi lo lắng. Với bảng giá đất cũ, gia đình ông muốn chuyển mục đích sử dụng đất chỉ phải đóng khoảng 800.000 đồng/m2. Nay với bảng giá đất mới, số tiền thuế ông phải đóng đã lên đến hơn 20 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng tài chính của gia đình sinh sống bằng nông nghiệp như ông. Tương tự, bà Nguyễn Thị Hương, quê Thanh Hóa, vào Thành phố Hồ Chí Minh làm công nhân hơn 10 năm nay. Cách đây hai năm, từ tiền tích cóp, vay mượn thêm người thân bà Hương mua được 300 m2 đất nông nghiệp tại huyện Củ Chi. Nay, với tiền thuế đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất cao gấp đôi so với tiền mua đất, bà Hương đành gác lại giấc mơ xây dựng nhà ở. “Tiền thuế đất tăng cao đột ngột như thế này có khác gì chúng tôi phải mua đất hai lần. Với những gia đình có thu nhập thấp như chúng tôi thì ước muốn có nhà để ở lại thêm xa vời”.
Nói về tác động của bảng giá đất mới, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố cho biết: Có ba nhóm đối tượng không bị ảnh hưởng và tám nhóm đối tượng bị ảnh hưởng khi điều chỉnh giá đất. Ba nhóm đối tượng không bị ảnh hưởng gồm: Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Tám nhóm đối tượng bị ảnh hưởng: Nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; được bố trí tái định cư.
Theo ghi nhận của chúng tôi, bảng giá đất mới được đề xuất trong dự thảo đề án của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố được nhiều người dân đồng tình ủng hộ vì sẽ giúp giá đất tiệm cận giá thị trường, giúp cho việc thỏa thuận đền bù giải tỏa mặt bằng các dự án nhanh chóng và dễ dàng hơn. Cũng có nhiều ý kiến người dân lo lắng vì cho rằng, thuế đất tăng cao, quá đột ngột khiến cơ hội tạo lập nhà ở của người nghèo, người thu nhập thấp càng khó khăn hơn. Thuế đất tăng, giá vật liệu, nhân công tăng chắc chắn kéo theo giá nhà ở, đặc biệt là giá chung cư tiếp tục leo thang.
Giá đất mới chỉ bằng 70% giá thị trường
Ông Nguyễn Toàn Thắng lý giải, nếu tính giá trung bình so với bảng giá đất tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thì giá đất trong dự thảo chỉ tăng khoảng bảy lần. Hơn nữa, khi ban hành bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ phải ban hành kèm hệ số K để điều chỉnh giá đất theo từng khu vực cụ thể. Tức là, bảng giá đất sẽ được nhân với hệ số K là 3,5 lần khi tính tiền sử dụng đất. Trong khi đó, hiện nay, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ theo nguyên tắc thị trường, không còn hệ số K. Vì vậy, giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 chỉ tăng khoảng 2,5 lần, tương đương với khoảng 70% giá thị trường. Với bảng giá đất được đề xuất trong dự thảo, giá đất ở đô thị cao nhất của Thành phố Hồ Chí Minh sẽ là 810 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi... (Quận 1). So với giá đất hiện hành, giá đất dự kiến này tăng gấp năm lần. Tại Quận 3, toàn bộ các tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Trần Cao Vân và Công trường Quốc tế sẽ là nơi có giá đất mới cao nhất quận, vào khoảng 420 triệu đồng/m2, tăng 6,5 lần so với hiện tại. Loạt tuyến đường giao thương sầm uất khác trên địa bàn này như Võ Văn Tần, Nguyễn Đình Chiểu, Cao Thắng, Pasteur... cũng được điều chỉnh mức giá mới 300-330 triệu đồng/m2, tăng 5-6 lần. Thành phố Thủ Đức cũng là địa phương có thay đổi mạnh theo bảng giá đất mới. Mức giá đất hiện hành tại khu vực này trung bình từ 5-8 triệu đồng/m2, riêng các tuyến đường trung tâm như Trần Não, Lương Định Của giá hiện khoảng 5-13 triệu đồng/m2, nhưng giá dự kiến mới tăng vọt 10-17,5 lần so với hiện tại, lên cao nhất 149 triệu đồng/m2.
Tại các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, giá đất theo dự kiến điều chỉnh tại nhiều nơi tăng gấp 10-20 lần so bảng giá đất hiện hành. Huyện Hóc Môn, địa phương có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá đất cũ với những tuyến đường tăng từ 15-30 lần, có nơi tăng lên gấp gần 31 lần như đường Đỗ Văn Dậy, đoạn từ cầu Xáng đến Ngã ba Láng Chà từ 780.000 đồng/m2 lên đến 24,1 triệu đồng/m2 hay như đường Nguyễn Thị Thảnh, đoạn từ đường Đặng Thúc Vịnh đến kênh Trần Quang Cơ có giá dự kiến tăng hơn 37 lần, từ 610.000 đồng/m2 lên tới 22,4 triệu đồng/m2.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, có tất cả 4.565 tuyến đường tại thành phố sẽ được điều chỉnh theo bảng giá đất mới, tăng 557 tuyến đường. Việc đề nghị bổ sung các tuyến đường là xuất phát từ đòi hỏi thực tiễn của công tác quản lý nhà nước, không gây ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất với các dự án đang triển khai. Nói về nguy cơ giá nhà ở sẽ tiếp tục leo thang khi bảng giá đất mới được áp dụng, ông Đào Quang Dương, Phó Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh khẳng định: Giá bất động sản hoạt động theo quy luật cung-cầu, không phải do bảng giá đất mà làm tăng hay giảm giá bất động sản. Tất cả sản phẩm bất động sản khi đưa ra thị trường thì chi phí đã được hạch toán trên dữ liệu thị trường. Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư-DKRA Group khẳng định: Bảng giá đất mới dự kiến ban hành sẽ tác động đến giá bất động sản, bởi chi phí giải tỏa đền bù tăng, chi phí tiền sử dụng đất sẽ tăng, kèm theo các chi phí khác...■
