Khi thị trường lệch pha cung-cầu
Những năm gần đây, câu chuyện giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập đã trở thành nỗi trăn trở của hàng triệu người lao động tại các đô thị lớn. Trong khi nguồn cung căn hộ trung và cao cấp liên tục gia tăng, khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp, công nhân và người lao động vẫn gặp nhiều khó khăn. Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định: Thị trường hiện vẫn tồn tại nhiều bất cập. Giá nhà tại nhiều đô thị đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Trong khi đó, nguồn cung vẫn tập trung vào phân khúc trung, cao cấp, thiếu nghiêm trọng nhà ở giá phù hợp. Cơ cấu sản phẩm thiên về nhà ở để bán, thiếu nhà ở cho thuê dài hạn.
Từ thực tiễn đó, việc phát triển nhà ở xã hội được xác định là một trong những giải pháp trọng tâm nhằm khắc phục sự mất cân đối của thị trường. Kết quả bước đầu cho thấy những chuyển động tích cực. Năm 2025, cả nước hoàn thành hơn 103 nghìn căn nhà ở xã hội, đạt 103% kế hoạch đề ra. Chỉ trong 5 tháng đầu năm 2026, thêm 40 dự án được khởi công với quy mô hơn 34 nghìn căn hộ. Lũy kế đến nay, cả nước đang triển khai khoảng 720 nghìn căn nhà ở xã hội, tương đương 72% mục tiêu một triệu căn hộ theo Đề án phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Tại Khánh Hòa, một trong những địa phương đang tăng tốc mạnh mẽ, mục tiêu năm 2026 là hoàn thành 3.200 căn nhà ở xã hội. Hiện toàn tỉnh có 13 dự án đang triển khai với tổng quy mô hơn 20.900 căn hộ, tổng vốn đầu tư trên 30 nghìn tỷ đồng. Nhiều dự án trọng điểm như Cam Nghĩa, An Bình Tân, Hưng Phú II hay Vĩnh Hải đang được đẩy nhanh tiến độ. Tuy nhiên, thực tiễn cũng cho thấy những rào cản quen thuộc vẫn hiện hữu, từ giải phóng mặt bằng, giao đất đến xác định giá đất và hoàn thiện các thủ tục đầu tư. Ông Nguyễn Thành Phú, Giám đốc Sở Xây dựng Khánh Hòa cho biết, địa phương đang áp dụng cơ chế “luồng xanh” đối với các dự án nhà ở xã hội nhằm rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục, đồng thời tăng cường kiểm tra và tháo gỡ khó khăn trực tiếp cho từng dự án.
Tuy nhiên, thực tế cũng đặt ra câu hỏi lớn, liệu chỉ phát triển nhà ở xã hội để bán đã đủ giải quyết bài toán an cư?
Hình thành trụ cột nhà ở cho thuê
Mới đây, Đồng Nai đã khởi công dự án nhà ở xã hội cho thuê tại phường Long Bình với tổng mức đầu tư khoảng 1.360 tỷ đồng từ ngân sách địa phương. Là dự án đầu tiên được triển khai sau chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về phát triển nhà ở cho thuê, công trình mang ý nghĩa vượt ra ngoài phạm vi một dự án nhà ở đơn thuần. Với quy mô khoảng 10 nghìn căn hộ, dự án không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu chỗ ở của công nhân, người lao động mà còn phát đi tín hiệu rõ ràng về sự chuyển dịch trong tư duy phát triển thị trường nhà ở, từ chú trọng sở hữu sang bảo đảm cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp cho đông đảo người dân.
Từ Đồng Nai, nhiều địa phương cũng đang xây dựng kế hoạch phát triển quỹ nhà ở cho thuê với quy mô lớn trong những năm tới. Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình đặt mục tiêu khởi công ít nhất một dự án trong năm nay. Hà Nội đang nghiên cứu cơ chế ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê và dự kiến khởi công khoảng 6.000-7.000 căn. TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu xây dựng khoảng 50 nghìn căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026-2030.
Đáng chú ý, không chỉ nhà nước mà khu vực doanh nghiệp cũng đang nhập cuộc mạnh mẽ. Theo thống kê, riêng tại TP Hồ Chí Minh đã có 13 doanh nghiệp đăng ký phát triển hơn 97 nghìn căn nhà ở cho thuê. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, việc các doanh nghiệp lớn tham gia cho thấy nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đang bước sang một giai đoạn phát triển mới. Tuy nhiên, yếu tố quyết định thành công vẫn là bám sát nhu cầu thực tế của người dân và lựa chọn vị trí phù hợp, tránh tình trạng cung không gặp cầu.
Từ góc độ quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng xác định nhà ở cho thuê là một trụ cột chiến lược của chính sách an sinh xã hội. Hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp các bộ, ngành nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan theo hướng hình thành hệ thống chính sách riêng cho nhà ở cho thuê, bao gồm ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và các nguồn vốn dài hạn.
Theo ông Hà Quang Hưng, định hướng mới đã chuyển đổi từ tập trung vào nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn, phục vụ đông đảo công nhân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.
