Tìm giải pháp giảm giá nhà ở

Mặc dù Chính phủ nhiều lần yêu cầu các bộ, ngành, địa phương rà soát, xác định nguyên nhân, đề ra giải pháp giảm giá nhà ở, nhưng tại các đô thị lớn, giá nhà ở vẫn tăng phi mã, vượt quá thu nhập của người dân. Vì sao dẫn đến hiện tượng này?

Chủ Nhật, ngày 15/06/2025 - 22:50

Giá bán các dự án nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng cao, vượt quá thu nhập của người dân. (Ảnh TÙNG QUANG)

PHÁT HOẢNG VÌ GIÁ NHÀ

Cách đây 5 tháng, vợ chồng chị Linh hỏi mua một căn hộ ba phòng ngủ tại chung cư (đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh) giá 8 tỷ đồng. Thời điểm ấy, chủ nhà đang đi nước ngoài nên việc giao dịch chưa được thực hiện. Cách đây ít hôm, chị Linh liên hệ lại thì bàng hoàng khi chủ nhà thông báo chỉ bán giá 15 tỷ đồng. Liên hệ với công ty môi giới thì được biết, hầu hết các căn hộ tại khu chung cư này giá đã tăng từ 30-50% so với năm 2024. Giấc mơ mua căn hộ gần trung tâm để tiện cho con đi học đành khép lại vì giá nhà đã vượt quá khả năng của gia đình chị Linh.

Khảo sát tại các chung cư đang mở bán tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, giá bán căn hộ hầu hết đã tăng cao. Cụ thể, tại dự án Eaton (đường Mai Chí Thọ, phường An Phú, thành phố Thủ Đức), tháng 4/2025 giá bán chỉ khoảng 120 triệu đồng/m², nay đã tăng lên 145 triệu đồng/m². Chung cư King Crown Infinity (đường Võ Văn Ngân, thành phố Thủ Đức), cuối năm giá khoảng 90 triệu, nay lên 130 triệu đồng/m².

Không riêng Thành phố Hồ Chí Minh, tại tỉnh Bình Dương, giá bán các dự án nhà ở cũng đều tăng giá. Dự án La Pura (Quốc lộ 13, thành phố Thuận An) giữa năm 2024 chỉ khoảng hơn 30 triệu đồng/m2, nay giá bán đã tăng từ 46-58 triệu đồng/ m². Trong khi đó, dự án Phú Đông SkyOne tại thành phố Dĩ An được mở bán hồi tháng 3/2024 với mức giá bình quân khoảng 31,5 triệu đồng/m² nay đã đạt gần 50 triệu đồng/m2. Với những căn hộ chung cư đã qua sử dụng, giá bán cũng liên tục tăng theo thời gian.

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, có nhiều nguyên nhân khiến nhà ở tăng giá. Đó là do chi phí tạo lập quỹ đất nhà ở thương mại bao gồm tiền mua đất chịu tác động bởi bảng giá đất tăng lên so với bảng giá đất cũ. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất mới tăng từ hơn 3 lần đến hơn 38 lần tùy theo vị trí so với trước. Tiếp đó là chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng tăng cao. Cụ thể, đối với nhà chung cư dưới 10 tầng, chi phí về đất chiếm khoảng 15% giá thành. Nhà chung cư càng cao tầng, chi phí đất phân bổ cho các tầng nhà càng giảm đi. Nhà phố thấp tầng chi phí tiền đất khoảng 30%, biệt thự chi phí đất chiếm khoảng 50%, khi diện tích nhà biệt thự càng lớn, mật độ xây dựng càng thấp. Trong khi đó, chi phí về đất bình quân trong các khu đô thị hỗn hợp bao gồm cả nhà phố, biệt thự và chung cư cao tầng, chiếm từ 25-30% giá thành.

Ngoài những nguyên nhân nêu trên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà ở còn bị chi phối bởi chi phí xây dựng. Với chung cư, chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành, nhà phố khoảng 30% và biệt thự chiếm khoảng 25%. Một chi phí nữa là vốn và lãi vay. Trong điều kiện bình thường, chi phí lãi vay chiếm khoảng 5-7% giá thành nhưng nếu thủ tục hành chính kéo dài khiến "lãi mẹ đẻ lãi con" thì có thể lên đến 10%.

Đó là chưa kể các chi phí về thủ tục hành chính. Thành phố Hồ Chí Minh trong bốn năm qua chỉ giải quyết thủ tục được chưa đến 20 dự án nhà ở thương mại và một dự án nhà ở xã hội. Từ năm 2015-2023 có 68 dự án dừng triển khai hoặc không thể triển khai được và hơn 345 dự án bị vướng do không có đất ở, không thể triển khai.

GIẢM GIÁ NHÀ Ở ĐƯỢC KHÔNG?

Theo khảo sát từ các công ty nghiên cứu thị trường, kể từ năm 2021 đến nay, thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh không còn nhà ở thương mại có giá bán trên dưới 30 triệu đồng/ m2. Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến nay liên tục chiếm lĩnh thị trường với khoảng 70%. Còn giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và chưa có dấu hiệu dừng lại. Ước tính, bình quân mỗi mét vuông căn hộ hiện nay khoảng 90 triệu đồng (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải giá bán ra). Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giá chung cư đã tăng mạnh từ năm 2024 đến nay. Thành phố Hồ Chí Minh, mức tăng dao động khoảng 20-50% so với những năm trước. Mức giá này đã vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị.

Theo ông Châu, muốn hạ giá nhà ở, việc quan trọng nhất là tháo gỡ pháp lý cho các dự án đang tồn đọng, giảm thời gian làm thủ tục hành chính, đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội…

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính- Tiền tệ quốc gia, muốn giảm giá phải tăng được nguồn cung nhà ở, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội. Đặc biệt là cần tháo gỡ, giải quyết nhanh các dự án bất động sản còn vướng mắc, tồn đọng hoặc bỏ hoang nhiều năm qua.

Còn theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng như hiện nay là do tâm lý tích lũy tài sản và các chiêu trò thổi giá, đầu cơ. Đối tượng đầu cơ đã dùng các thủ thuật tạo dư luận để mọi người thấy giá tăng cao. Muốn hạ được giá nhà phải xử lý thật nghiêm tình trạng thổi giá của các tổ chức, cá nhân.

Mới đây Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã yêu cầu các hội viên thể hiện vai trò nòng cốt trong việc phát triển thị trường bền vững. Các doanh nghiệp phải tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật, không thao túng giá, không tạo giá ảo, không đưa tin kích thích đầu cơ. Mọi hành vi tăng giá bất hợp lý sẽ bị kiến nghị xử lý nghiêm theo quy định. Doanh nghiệp cũng được khuyến cáo cần cơ cấu lại sản phẩm, phát triển nhà ở với giá phù hợp, đặc biệt là nhà ở thương mại giá hợp lý, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Các dự án cần công khai đầy đủ thông tin về pháp lý, tiến độ, phương án giá bán để tạo niềm tin và ổn định thị trường.

SƠN TÙNG

thành phố hồ chí minh thị trường dự án chung cư