Cụ thể, Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) cho thấy thị trường nhà ở tại Thủ đô tiếp tục quá trình tái cân bằng trong nửa đầu năm 2026.
Phân khúc căn hộ tiếp tục là động lực chính của thị trường nhà ở Hà Nội, dù cả nguồn cung và nhu cầu đều chững lại trong bối cảnh khoảng cách giữa sản phẩm hiện có và nhu cầu thực của người mua ngày càng gia tăng. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở giá phải chăng gần như vắng bóng trên thị trường, tiếp tục tạo áp lực lên mặt bằng giá và khả năng chi trả của người dân.
Chia sẻ cùng phóng viên Báo Nhân Dân, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, nơi cả chủ đầu tư và người mua đều đặt trọng tâm lớn hơn vào chất lượng sản phẩm, tính minh bạch pháp lý và khả năng tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn.
Theo bà Ngọc, khi Hà Nội tiếp tục triển khai mô hình phát triển đô thị đa cực đồng thời củng cố hệ thống hạ tầng kết nối giao thông, nhất là các tuyến đường sắt đô thị, chúng tôi kỳ vọng các khu vực ngoại thành sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính cho nguồn cung nhà ở trong tương lai. Quá trình chuyển dịch này sẽ góp phần hình thành một cấu trúc thị trường bền vững hơn, dù bài toán về khả năng chi trả vẫn là thách thức đáng lưu tâm, đặc biệt ở phân khúc căn hộ khi nguồn cung mới vẫn tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm cao cấp và hạng sang.
Số liệu thống kê cho thấy, thị trường căn hộ Hà Nội quý II/2026 bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc, thể hiện qua sự suy giảm nguồn cung và tái cấu trúc cơ cấu sản phẩm. Tổng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 11.000 căn trong 6 tháng đầu năm, trong đó quý II ghi nhận gần 4.700 căn cho thấy xu hướng thận trọng hơn từ phía chủ đầu tư. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại khu vực ngoài trung tâm, với 44% tại rìa trung tâm và 48% tại ngoại thành, trong khi phần còn lại thuộc khu vực phía tây.
Xu hướng này phản ánh quá trình dịch chuyển ra vùng ven, dưới tác động của quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển gia tăng, cùng định hướng quy hoạch đô thị đa cực với 9 cực tăng trưởng thay vì tập trung vào khu vực lõi. Về cơ cấu phân khúc, thị trường duy trì tình trạng mất cân đối, khi phân khúc hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung mới, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng, cho thấy nguồn cung hiện tại chưa đáp ứng nhu cầu ở thực. Các dự án mở bán chủ yếu là những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, tích hợp hệ tiện ích đa dạng và đi kèm chính sách bán hàng hấp dẫn, phản ánh xu hướng nâng cao tiêu chuẩn phát triển và củng cố pha thị trường mang tính chọn lọc.
Tương tự nguồn cung, nhu cầu thị trường cũng phản ánh xu hướng phát triển mang tính chọn lọc. Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 9.700 căn được tiêu thụ, trong đó riêng quý II đạt gần 4.600 căn. Sự suy giảm giao dịch một phần đến từ cơ cấu nguồn cung, khi phân khúc hạng sang và cao cấp chiếm khoảng 72%, làm gia tăng tình trạng lệch pha cung cầu.
Đồng thời, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, với xu hướng trì hoãn quyết định trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao và Hà Nội triển khai quy hoạch mới theo mô hình đa cực với 9 trung tâm đô thị và 9 cực tăng trưởng, thay vì tập trung vào khu vực lõi. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc cả về sản phẩm và dòng tiền, trong đó nhu cầu tập trung nhiều hơn vào các dự án có vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Giá bán sơ cấp bình quân trong quý II/2026 đạt khoảng 4.659 USD/m², tăng 19% theo quý và 36% theo năm. Mức tăng này chủ yếu xuất phát từ cơ cấu nguồn cung mới khi hơn 72% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu hụt các sản phẩm phù hợp với nhóm khách hàng đại chúng và qua đó duy trì áp lực đáng kể lên khả năng chi trả.
Về nguồn cung căn hộ, trong trung và dài hạn, thị trường dự tính điều chỉnh theo hướng bền vững, giảm đầu cơ và tăng tỷ trọng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Theo Quy hoạch chung Hà Nội tầm nhìn 100 năm với định hướng giãn dân và phát triển 9 khu đô thị trung tâm và 9 cực tăng trưởng, nguồn cung nhà ở sẽ mở rộng tại khu vực ngoại thành. Do đó, ngoại thành được kỳ vọng sẽ dẫn dắt nguồn cung căn hộ trong tương lai.
Về giá bán căn hộ, trong ngắn hạn, giá bán tiếp tục xu hướng tăng do thiếu hụt nguồn cung căn hộ bình dân, trong khi nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Về dài hạn, giá có xu hướng phân hóa: khu vực nội đô (CBD) tiếp tục tăng do quỹ đất hạn chế, trong khi khu vực ngoại thành duy trì mức giá hợp lý hơn nhờ nguồn cung dồi dào.
