Khác với những chu kỳ tăng trưởng trước đây, tâm lý đầu tư không còn bị chi phối bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà chuyển mạnh sang ưu tiên giá trị sử dụng, tính pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế.
Cùng với quá trình tái cấu trúc không gian đô thị, đầu tư hạ tầng và minh bạch hóa thông tin, thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi giá trị thực trở thành yếu tố quyết định dòng tiền và sức hút của từng phân khúc.
Thị trường phục hồi trên nền nhu cầu thực
Nếu giai đoạn 2021-2022 được xem là thời kỳ mà nhiều quyết định đầu tư chịu tác động mạnh bởi kỳ vọng tăng giá thì bức tranh của nửa đầu năm 2026 đã thay đổi rõ rệt.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 người tiêu dùng trong quý II/2026 cho thấy, có 56% đánh giá tích cực về thị trường, trong đó 38% lạc quan và 18% rất lạc quan; chỉ khoảng 1% còn giữ quan điểm rất bi quan. Tuy nhiên, vẫn có 28% tiếp tục quan sát và 15% giữ tâm lý thận trọng trước khi đưa ra quyết định.
Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, nếu phải chọn một từ để mô tả tâm lý thị trường hiện nay thì đó là "tỉnh táo".
Người mua không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông mà dành nhiều thời gian hơn để đánh giá chất lượng sản phẩm, khả năng tài chính và triển vọng phát triển của khu vực. Sự thay đổi này được xem là tín hiệu tích cực đối với quá trình phát triển bền vững của thị trường.
Đáng chú ý, khảo sát cũng ghi nhận sự khác biệt giữa hai thị trường lớn. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, gần 67% bày tỏ sự lạc quan và kỳ vọng những chuyển biến tích cực sau khi địa giới hành chính được mở rộng.
Trong khi đó, tại Hà Nội, hơn một nửa số người được hỏi vẫn giữ tâm lý quan sát, chờ đợi quá trình triển khai các quy hoạch lớn và hạ tầng giao thông trước khi quyết định đầu tư.
Một thay đổi đáng chú ý khác là xu hướng đầu tư có sự dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm. Theo khảo sát, 69% người mua cho biết sẽ ưu tiên các khu vực vùng ven hoặc những đô thị mới. Người mua chấp nhận khoảng cách xa hơn nếu đổi lại không gian sống tốt hơn, môi trường chất lượng hơn và triển vọng hạ tầng rõ ràng hơn trong tương lai.
Theo các chuyên gia, lợi thế của vùng ven ngoài mức giá rẻ thì dư địa phát triển với sự đầu tư của metro, vành đai, cao tốc và hạ tầng liên vùng đang làm thay đổi bản đồ dòng tiền trên thị trường bất động sản.
Đối với nhóm mua để ở, pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện và khả năng trả nợ dài hạn trở thành ba điều kiện quan trọng nhất. Có tới 84% người mua để ở có nhu cầu vay vốn, song phần lớn chỉ dành khoảng 20-40% thu nhập hằng tháng để trả nợ thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức như trước.
Nhiều yếu tố mở ra chu kỳ phát triển mới
Không chỉ thay đổi trong hành vi của người mua, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 còn ghi nhận sự dịch chuyển về động lực tăng trưởng. Nếu trước đây, giá đất nhiều nơi tăng mạnh nhờ kỳ vọng hoặc hiệu ứng thông tin, thì hiện nay quy hoạch, hạ tầng và tính minh bạch của thị trường đang trở thành những yếu tố quyết định giá trị của bất động sản.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền nam của Batdongsan.com.vn, thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, được dẫn dắt bởi ba trụ cột gồm quy hoạch-hạ tầng, minh bạch hóa thông tin và nhu cầu ở thực.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ trọng nguồn cung tại khu đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm 2026; nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống còn khoảng 13%. Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại Hà Nội khi nguồn cung mới mở rộng theo các tuyến vành đai, đại đô thị và hành lang phát triển mới.
Theo ông Tuấn, khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển. Một dự án ở xa trung tâm nhưng kết nối thuận tiện bằng metro, đường vành đai hoặc cao tốc hoàn toàn có thể hấp dẫn hơn một dự án gần trung tâm nhưng hạ tầng quá tải.
Tương tự, tính minh bạch của thị trường cũng đang trở thành yếu tố quyết định. Các chính sách chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, định danh môi giới và minh bạch thông tin đang tạo nền tảng cho một thị trường chuyên nghiệp hơn.
Một điểm đáng chú ý khác là sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc. Khác với giai đoạn “cả thị trường cùng tăng”, hiện nay dòng tiền tập trung chủ yếu vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.
Các khảo sát cho thấy, chung cư hiện chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao hơn đất nền (23%) và nhà riêng (22%). Trong đó, có tới 53% môi giới đánh giá chung cư sẽ là phân khúc tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng cuối năm, vượt xa các phân khúc khác.
Điều này phản ánh sự thay đổi đáng kể trong tư duy của người mua. Thay vì coi bất động sản đơn thuần là tài sản tích lũy, nhiều người hiện hướng đến những sản phẩm có thể đáp ứng ngay nhu cầu sinh sống, tạo dòng tiền cho thuê hoặc có khả năng khai thác ổn định.
Ở góc độ dài hạn, thị trường còn cho thấy, quy hoạch đô thị sẽ tiếp tục là yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường những năm tới khi đây là nguyên nhân chủ yếu tác động trực tiếp đến quyết định giao dịch.
Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, sau hợp nhất, mô hình ba cực kinh tế gồm trung tâm tài chính-công nghệ, trung tâm sản xuất công nghiệp và trung tâm logistics-cảng biển được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản. Trong khi đó, Hà Nội tiếp tục mở rộng theo mô hình đa trung tâm, phát triển các đô thị vệ tinh gắn với hệ thống metro, vành đai và các hành lang TOD.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 chưa bước vào giai đoạn bùng nổ nhưng đã hình thành nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.
Trong bối cảnh đó, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối tốt, chất lượng xây dựng cao và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Đây cũng là nền tảng quan trọng để bất động sản tiếp tục đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế trong thời gian tới.
