Nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản Hà Nội phân hóa rõ nét về không gian vùng

Cụ thể, theo JLL (NYSE: JLL), công ty quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu có trụ sở tại Mỹ, sau giai đoạn điều chỉnh 2022-2024 và phục hồi năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội bước sang giai đoạn mới với tín hiệu tích cực trên hầu hết các phân khúc. Kinh tế thủ đô trong 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều chỉ số ấn tượng với GRDP tăng trưởng 8,2% so với cùng kỳ năm trước.

Đà phát triển này được hỗ trợ bởi việc thu hút hơn 3,2 tỷ USD vốn FDI cùng chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 8,8%. Bên cạnh đó, theo Sở Du lịch Hà Nội, thành phố đã đón 4,6 triệu lượt khách quốc tế (tăng 26,8% so với cùng kỳ), góp phần thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động thương mại, bán lẻ và dịch vụ.

Cũng theo JLL, yếu tố quan trọng định hình thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở các chỉ số kinh tế mà được hỗ trợ bởi ba động lực mang tính cấu trúc gồm đầu tư hạ tầng quy mô lớn, cải cách thể chế và dịch chuyển dòng vốn trong nước và quốc tế.

Như chia sẻ của bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc của JLL Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh với sự phân hóa rõ nét hơn về không gian vùng phát triển và đặt cạnh tranh cao hơn cho nguồn cung tương lai, trong đó ưu tiên các sản phẩm mang lại giá trị cho người ở thực và khách thuê. Thị trường nhà ở mở rộng đa hướng với nhiều lợi thế từ hạ tầng giao thông, mô hình TOD và quy hoạch các khu đô thị mới. Trong khi đó, văn phòng và bán lẻ có nhiều động lực thúc đẩy sáng tạo trong mô hình kinh doanh và chiến lược cơ cấu khách thuê, với tâm điểm là khu vực tây Hồ Tây.

Theo bà Trang, Hà Nội hiện đang trải qua chu kỳ tái thiết đô thị quy mô lớn, triển khai đồng loạt các siêu dự án về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và không gian công cộng nhằm hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và phát triển mô hình đa trung tâm. Các dự án trọng điểm bao gồm tuyến đường sắt số 5 (Văn Cao-Ngọc Khánh-Láng-Hòa Lạc), Vành đai 4 vùng Thủ đô, Vành đai 2.5 và 3.5, mở rộng Quốc lộ 6 và 21, chuỗi 7 cầu vượt sông Hồng (Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát), Khu đô thị thể thao Olympic, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng và các công viên công nghệ số, công viên cảnh quan.

“Chu kỳ tái thiết này đang định hình lại cấu trúc không gian và giá trị bất động sản Hà Nội trong dài hạn, mở ra cơ hội tăng trưởng tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư công”, bà Trang nhận định.

Nhà ở: Nguồn cung ổn định nhưng thanh khoản chậm lại

Hoạt động mở bán căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì ổn định trong nửa đầu năm 2026. Theo số liệu của JLL, thủ đô ghi nhận khoảng 8.100 căn hộ mở bán chính thức cùng hàng nghìn căn tiền mở bán, trong đó 65% thuộc phân khúc cao cấp do các thương hiệu lớn như Sun Group và Sunshine Group triển khai. Giá sơ cấp trung bình tiếp tục tăng do lượng lớn quỹ căn giá cao tồn kho, chạm mức 101,5 triệu đồng/m², tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tổng số căn hộ bán trong quý II/2026 giảm khoảng 50% so với quý I, phản ánh sự thận trọng của người mua trong điều kiện hiện tại. Đáng chú ý, lượng giao dịch có xu hướng chuyển dịch từ đầu tư ngắn hạn sang mua để ở.

Trong khi đó, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận thanh khoản chậm với các quỹ căn mới có vị trí kém hấp dẫn hơn hoặc có mức giá chào bán cao trong quý II/2026. Giao dịch tập trung vào các căn đã tiền mở bán từ trước, chủ yếu tại tây Hà Nội. Từ đầu năm 2026, lãi suất cho vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng đã tăng, tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản. Người mua ngày càng nhạy cảm về tiến độ thanh toán và biến động lãi suất, đặc biệt với sản phẩm có giá trên 17 tỷ đồng/căn thường khó tìm khách nếu thiếu ưu đãi từ chủ đầu tư.

Trong quý II/2026, giá bán sơ cấp trung bình hạ nhiệt xuống còn 210 triệu đồng/m² đất, giảm 20% so với cùng kỳ. Mức giảm này chủ yếu do giỏ hàng đã bớt nguồn cung giá cao từ dự án Vinhomes Global Gate, trong khi các dự án khác tạm giữ mặt bằng giá ổn định.

Dự báo, trong 6-12 tháng tới, thị trường căn hộ và nhà liền thổ Hà Nội được dự báo sẽ có nguồn cung mở mới đều đặn từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, MIK, Daewoo E&C, Sunshine hay Tân Hoàng Minh.

Tuy nhiên, cạnh tranh dự tính gia tăng đáng kể. Ở mức giá neo cao hiện nay, nhu cầu chủ yếu từ nhóm mua để ở với thái độ thận trọng hơn, thay vì nhóm nhà đầu tư. Nguồn cung mạnh mẽ tại các tỉnh vệ tinh như: Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng cũng sẽ gây thêm áp lực đối với nhà liền thổ Hà Nội.

Văn phòng: Nguồn cung mở rộng, tỷ lệ trống tăng lên

Thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận nguồn cung mở rộng hơn 95.700 m² sàn trong nửa đầu năm 2026. Riêng quý II, tổng diện tích hạng A và B tăng thêm 60.000 m² nhờ dự án IFC Hanoi tại tây Hồ Tây chính thức đi vào vận hành, nâng tổng cung lên khoảng 2,2 triệu m².

Trước làn sóng cung mới, tỷ lệ trống hạng A tăng lên 26,2%, từ 16,5% ghi nhận cuối năm 2025. Khu trung tâm tiếp tục đối diện thách thức khi nhiều khách kết thúc chu kỳ thuê và cân nhắc các lựa chọn văn phòng phù hợp. Dù vậy, hấp thụ ròng toàn thị trường vẫn duy trì tích cực ở mức 3.200 m² nhờ nhu cầu chủ yếu từ các tòa nhà ở khu ngoài trung tâm.

Giá thuê gộp hạng A toàn thị trường đạt trung bình 36,8 USD/m²/tháng (tương đương gần 1 triệu đồng/m²/tháng) tại quý II/2026, giảm nhẹ 0,8% theo quý và 0,7% theo năm, do các dự án mới tại khu ngoài trung tâm có mặt bằng giá thấp hơn.

Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và cạnh tranh leo thang, các chủ đầu tư đang phân hóa chiến lược để tối ưu công suất. Một số duy trì giá ổn định, tập trung nâng cao chất lượng dịch vụ và theo đuổi chứng chỉ xanh nhằm củng cố lợi thế bền vững. Thời gian tới, áp lực cạnh tranh dự tính thúc đẩy các chủ đầu tư linh hoạt hóa chính sách cho thuê thông qua kéo dài thời gian miễn thuê và triển khai gói ưu đãi để cải thiện tỷ lệ lấp đầy.

Dự báo, nguồn cung hạng A tại tây Hồ Tây sẽ đạt gần 260.000 m² trong giai đoạn 2027-2030, chiếm gần 85% nguồn cung mới. Điều này mang đến nhiều lựa chọn hiện đại, giàu tiện ích cho khách thuê, đồng thời gia tăng áp lực với các dự án hiện hữu, đặc biệt những dự án có vị trí và tiện ích kém thuận lợi. Để duy trì cạnh tranh, chủ đầu tư cần linh hoạt điều chỉnh chính sách giá và nâng cao chất lượng tòa nhà thông qua nâng cấp tiện ích hoặc cải thiện dịch vụ, hướng tới đạt các chứng chỉ về tòa nhà xanh, bền vững (LEED, EDGE...), tòa nhà thông minh (SMART) và sức khỏe cộng đồng (WELL).

Bán lẻ: Tín hiệu tích cực với hấp thụ thuần cao

Thị trường bán lẻ Hà Nội ghi nhận những tín hiệu khả quan trong nửa đầu năm 2026. Sự ra mắt của trung tâm thương mại Hanoi Centre vào đầu năm đã tạo đà cho hoạt động cho thuê mặt bằng bán lẻ, với khu trung tâm ghi nhận mức hấp thụ thuần ấn tượng khoảng 5.000 m² trong quý II/2026 và 35.900 m² trong toàn bộ nửa đầu năm.

Khu ngoài trung tâm cũng ghi nhận mức hấp thụ thuần dương 3.500 m² trong quý II mặc dù con số này âm gần 1.800 m² tính chung nửa đầu năm, chủ yếu do hợp đồng thuê đến hạn và nhu cầu tái cấu trúc danh mục khách thuê từ phía chủ sở hữu. Đáng chú ý, bất chấp những biến động này, tỷ lệ trung tâm thương mại trống ngoài trung tâm vẫn giảm gần 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 6,4%.

Nhu cầu thuê được dẫn dắt bởi hai ngành chủ lực là ăn uống (F&B) và thời trang, cùng với đà tăng trưởng bền vững từ các mô hình phong cách sống và dịch vụ. Các trung tâm thương mại mới đã thu hút thành công danh mục đa dạng các thương hiệu quốc tế hàng đầu như Zara, Urban Revivo, Uniqlo, Victoria's Secret, Kidzoona và Pop Mart, phản ánh sức hấp dẫn ngày càng tăng của Hà Nội với các nhà bán lẻ toàn cầu.

Chịu tác động từ nguồn cung mới, giá chào thuê gộp trung bình tầng trệt khu trung tâm vẫn tiếp tục đà tăng nhưng chậm lại ở mức 0,4% theo năm, đạt 133,1 USD/m²/tháng (tương đương gần 3,5 triệu đồng/m²/tháng). Trong khi đó, mặt bằng giá khu ngoài trung tâm đạt 55,4 USD/m²/tháng (gần 1,5 triệu đồng/m²/tháng), tăng 2,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong ngắn hạn, nguồn cung trung tâm thương mại cao cấp dự tính duy trì ổn định, song song với xu hướng giảm tỷ lệ trống. Mặc dù chi tiêu của người tiêu dùng vẫn thận trọng ở một số phân khúc, triển vọng ngành bán lẻ vẫn lạc quan nhờ phát triển mạnh mẽ các không gian trải nghiệm tương tác, thiết kế phù hợp với sở thích và nhu cầu thị trường địa phương.