Việc lấy ý kiến của chính quyền địa phương, sở, ngành, hội nghề nghiệp và doanh nghiệp giúp Ban soạn thảo, Tổ biên tập hoàn thiện nội dung Nghị định, đặc biệt là các nội dung liên quan đến cách tính hệ số bồi thường, đền bù (hệ số K), xử lý đất xen kẹt, tài sản công; chỉ tiêu quy hoạch trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; quy định về phân kỳ đầu tư.
Cải tạo chung cư cũ khó hơn làm nhà ở xã hội
Tại hội nghị lấy ý kiến dự thảo nghị định tổ chức tại Hà Nội, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn cho rằng, Tổ biên tập cần cân nhắc bổ sung vào dự thảo nghị định những quy định về đánh giá hiện trạng hạ tầng kỹ thuật khi kiểm định khu chung cư cũ và cần quy định rõ hướng giải quyết đối với khu chung cư cũ có đất xen kẹt, đất thuộc sở hữu nhà nước, tài sản công.
Bên cạnh đó, cần cân nhắc thứ tự ưu tiên trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bởi tại Hà Nội, các chung cư cũ đều nằm ở khu vực nội đô lịch sử hoặc khu vực nội thành. Với quan điểm lấy người dân làm gốc, khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chính quyền thành phố rất quan tâm xác định hệ số K, theo hướng thứ tự ưu tiên hưởng lợi là người dân, doanh nghiệp, Nhà nước.
Bà Tô Thị Hạnh, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà số 7 - một trong những doanh nghiệp được Hà Nội giao thực hiện dự án thí điểm cải tạo chung cư cũ gần 20 năm nay cho biết, công ty đã tham gia góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, nhất là các nội dung liên quan đến cải tạo chung cư cũ - nội dung mà doanh nghiệp đã có nhiều kinh nghiệm thực tế. Trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi dành một chương cho cải tạo chung cư cũ, nhưng lại quá sơ sài. Với quy định như vậy, 10 năm hay 20 năm nữa kế hoạch cải tạo chung cư cũ sẽ vẫn “giậm chân tại chỗ”.
Cho rằng cải tạo chung cư cũ còn khó hơn cả làm nhà ở xã hội, bà Hạnh đề xuất cần coi cải tạo chung cư cũ như một loại hình nhà ở xã hội “đặc biệt”. Khi cải tạo chung cư cũ, hàng chục nghìn người dân phải đi tạm cư, cho nên cần phải có cơ chế để có sự đồng thuận. Người dân luôn đòi hỏi một hệ số “vô cùng cao”. Tuy nhiên, doanh nghiệp khi xây dựng cơ chế để giải quyết được vướng mắc, cân đối hài hòa lợi ích, thì lại vướng ở quy hoạch hạn chế phát triển.
Làm rõ vai trò của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp
Nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo nghị định cần làm rõ hơn quy định liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư; bố trí tái định cư; cần quan tâm điều tra, khảo sát hiện trạng nhà chung cư; quy định chi tiết nội dung về cưỡng chế; cân nhắc bổ sung quy định về lộ trình xây dựng dự án nhà chung cư; cần quan tâm, thẩm định năng lực nhà đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Đặc biệt, về vai trò của các bên trong cải tạo chung cư cũ, theo phản ánh của doanh nghiệp, với quy định hiện hành và cả Luật Nhà ở sửa đổi, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận với dân. Để cải tạo chung cư cũ thoát khỏi tình trạng “giậm chân tại chỗ” như nhiều năm qua, vai trò của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân phải được đưa vào quy định của pháp luật. Nhà nước phê duyệt quy hoạch, Nhà nước tạo cơ chế, tạo ưu đãi, hỗ trợ cho cả hai phía doanh nghiệp và người dân. Nhà nước phải “cầm cân, nảy mực” trong cải tạo chung cư cũ.
Bên cạnh đó, Nghị định hướng dẫn cần phải xử lý được các dự án đang triển khai dở dang ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, những dự án đã triển khai 10 năm, 20 năm, đã phê duyệt cơ chế, nhưng chưa hoàn thành. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, cơ chế ưu đãi về đất đai, miễn tiền sử dụng đất trong xây dựng lại nhà chung cư cũ là điều mà các chủ đầu tư đều rất quan tâm. Thế nhưng, trong dự thảo Nghị định chưa hướng dẫn rõ việc tính tiền sử dụng đất.
Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Ban soạn thảo, Tổ biên tập sẽ nghiên cứu, cầu thị, tiếp thu chọn lọc các ý kiến đóng góp tại hội nghị để thêm một bước nữa hoàn thiện Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đồng thời nhấn mạnh chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ gắn liền với chỉnh trang, phát triển đô thị.
Để tháo gỡ những nút thắt trong cải tạo chung cư cũ, dự thảo nghị định đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến đã đề xuất cơ chế ưu đãi về đất đai đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư, trong đó, chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án. Những đề xuất này về cơ bản khá giống với chính sách cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tế cũng như phản ánh từ phía chính quyền địa phương, doanh nghiệp cho thấy, cải tạo chung cư cũ còn có nhiều vấn đề phức tạp hơn so với phát triển nhà ở xã hội.
