Đơn cử như quy định áp dụng bảng giá đất theo quyết định của địa phương theo từng năm. Trước đây, mức giá đền bù sẽ được áp dụng dựa trên bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo chu kỳ 5 năm. Điều này được cho là phù hợp quy luật khi giá đất sẽ tiệm cận, bám sát mức giá thị trường.
Hiện hầu hết các địa phương đều lấy bảng giá đất được ban hành từ năm 2019 làm cơ sở. Qua nhiều năm, mức giá này đã lạc hậu hơn rất nhiều so với mức giá thị trường nhưng gần như không địa phương nào thực hiện điều chỉnh hằng năm.
Vì vậy, trường hợp áp dụng bảng giá đất hằng năm theo hướng tiệm cận giá thị trường như hiện nay sẽ phát sinh tình trạng “sốc” giá. Trong khi Luật Đất đai năm 2024 không quy định hệ số điều chỉnh cũng như chưa có hướng dẫn áp dụng đơn giá định mức.
Điều này dẫn đến khả năng thất thoát ngân sách rất lớn từ 11 trường hợp phải áp dụng bảng giá đất theo khung giá cũ. Hoặc có thể một số hoạt động liên quan đến nội dung này bị đình trệ do cơ quan chức năng không biết triển khai theo hướng nào. Trong khi đó, hầu hết các địa phương chưa xây dựng được khung giá đất mới phù hợp với tình hình thực tế, bám sát giá thị trường.
Bên cạnh quy định chưa cụ thể về áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024, cách định giá đất theo chu kỳ hằng năm cũng gây nhiều bất cập. Chẳng hạn như một đơn vị có kế hoạch thu hồi đất để xây dựng công trình hạ tầng.
Cơ quan chuyên môn của đơn vị đó được giao lập dự án, trong đó cơ sở để tính toán là bảng giá đất được xác định tại thời điểm lập. Trong thời gian lập, trình, chờ các cơ quan chức năng phê duyệt, kế hoạch dự án bị kéo dài sang năm tiếp theo. Khi đó, bảng giá đất có thể đã thay đổi, kéo theo hàng loạt dự toán của kế hoạch dự án phải điều chỉnh. Chưa kể, áp dụng giá đất theo năm cũng ảnh hưởng đến cách tính toán giá trị đất như một số điều quy định tại Luật Đất đai năm 2024, đòi hỏi các cơ quan chuyên môn phải bổ sung nhân lực, phương tiện để đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ.
Để giảm bất cập trong thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2024, cơ quan chức năng cần sớm ban hành hướng dẫn cụ thể về khung giá đất, đơn giá định mức và hệ số điều chỉnh phù hợp. Các địa phương cũng cần chủ động tính toán xây dựng phương án bảng giá đất theo hướng dẫn và lộ trình hằng năm căn cứ thực tế tại địa phương, thậm chí là cả phương án điều chỉnh trong trường hợp giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm đột biến vượt mức quy định.
