Đề xuất sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý tương đương với sổ đỏ bản giấy
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất công nhận sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý tương đương với sổ đỏ bản giấy. Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp theo mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước, bao gồm hai hình thức là giấy chứng nhận dạng giấy và giấy chứng nhận điện tử.
![[Video] Định hướng sửa Luật Đất đai: Nhà nước quyết định giá đất, không để hình thành cơ chế nhiều giá](https://cdn.nhandan.vn/images/9-2PNmN5uMtY-0R1ML-4bveGTOsOjW9aXON7zKm9G3rGivN7Gj_6QtzJNhtCqg5TNmaSeLOFJTgG3TrgoSs9kS6ENkawPe-0ZIoGWy1BDnJXoF1bXI5nVOO-G8qE40Yde2EtDuuikH2daHU77I99GVqkID_fJKTQpmF2hq3vN_LIj6Jph_BXMbFNOwFPYAJq/1080.jpg.avif)
Đây là điểm mới đáng chú ý bởi luật hiện hành chỉ quy định giấy chứng nhận được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước, chưa quy định cụ thể việc tồn tại song song giữa bản giấy và bản điện tử. Dự thảo không đặt ra yêu cầu người dân đang sử dụng sổ đỏ bản giấy phải chuyển đổi sang sổ đỏ điện tử.
Một điểm đáng chú ý khác trong lần sửa đổi này đó là bổ sung quy định xem xét cấp sổ đỏ đối với một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024. Theo khoản 5 Điều 64 dự thảo, sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước thời điểm 1/8/2024 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Cụ thể, thửa đất phải được sử dụng ổn định trong thời gian dài, không phát sinh tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường cũng như an toàn của các công trình.
Dự thảo đề xuất bắt buộc phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất trên sổ đỏ. Theo khoản 2 Điều 64 dự thảo, trường hợp một thửa đất có nhiều người cùng sử dụng, nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ tên của tất cả các thành viên có chung quyền.
Việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.
Theo Luật Đất đai hiện hành, nếu có nhiều người cùng sử dụng đất thì các bên có thể lựa chọn cấp giấy chứng nhận cho từng người hoặc cấp chung một giấy chứng nhận và giao cho người đại diện giữ. Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, pháp luật hiện hành còn cho phép các thành viên thống nhất chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình trên sổ đỏ.
Dự thảo bỏ quy định cho phép cấp chung một sổ đỏ đối với nhiều thửa đất nông nghiệp cùng địa bàn cấp xã như quy định hiện hành. Theo khoản 1 Điều 64 dự thảo, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận được xác định theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện. Đồng thời, giấy chứng nhận cũng được cấp cho người quản lý đất theo quy định.
Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 đang cho phép người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường hoặc thị trấn được cấp chung một giấy chứng nhận nếu có nhu cầu.
Các trường hợp đề xuất không được cấp sổ đỏ
Theo Điều 68 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) như đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực, đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên…
Cụ thể, người sử dụng đất, người quản lý đất không được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp:
Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực theo quy định của luật đất đai; đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện quyết định đó;
Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Các tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp:
Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;
Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện văn bản đó;
Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử-văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;
Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ.
