Thí điểm cơ chế đặc thù cho Thành phố Hồ Chí Minh:

Mô hình TOD giúp tối đa hóa giá trị tăng thêm từ đất

Đại biểu Quốc hội cho rằng, mô hình TOD sẽ giúp Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức lại không gian đô thị, hình thành các khu đô thị nén mật độ cao chung quanh các nhà ga, trên cơ sở đó sẽ tạo điều kiện chỉnh trang lại đô thị, tạo thêm quỹ đất cho không gian mảng xanh và các dịch vụ công cộng.

Thứ Năm, ngày 08/06/2023 - 19:56

Chiều 8/6, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh.

Đa số ý kiến đại biểu nhất trí với việc Quốc hội ban hành nghị quyết trên cơ sở kế thừa và bổ sung nội dung của Nghị quyết 54 nhằm tạo động lực mạnh mẽ để Thành phố Hồ Chí Minh phát triển xứng tầm là một đô thị đặc biệt, bứt phá, giữ vững vai trò đầu tàu của cả nước.

Mô hình TOD, giải pháp căn cơ, bền vững để phát triển đô thị

Tham gia ý kiến thảo luận, đại biểu Huỳnh Thanh Phương (đoàn Tây Ninh) cho biết, tại khoản 2 Điều 4 dự thảo Nghị quyết có nội dung về thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng, tức là TOD, trong đó hệ thống giao thông đường sắt đóng vai trò chủ lực.

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương góp ý kiến về dự thảo Nghị quyết. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Theo đại biểu, đây là một giải pháp căn cơ và bền vững, mang tính đột phá nhằm thu hút chỉnh trang, phát triển đô thị, tạo quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư thiết lập một hệ thống giao thông hiện đại, hạn chế sử dụng phương tiện giao thông cá nhân ở một siêu đô thị như Thành phố Hồ Chí Minh, góp phần giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường.

Đại biểu Phương phân tích, trong bối cảnh thế giới có nhiều biến động khó lường, khiến việc huy động nguồn ODA giá rẻ ngày càng trở nên khó khả thi, trong khi nguồn lực ngân sách Thành phố Hồ Chí Minh được giữ lại hằng năm khá thấp, dẫn đến không đủ duy trì và mở rộng đầu tư.

“Nếu được triển khai mô hình TOD dọc theo các tuyến đường sắt đô thị và TOD chung quanh các nhà ga sẽ làm thay đổi toàn bộ cấu trúc đô thị, đặc điểm đi lại theo hướng thân thiện môi trường, và đồng thời tạo thêm nguồn lực tài chính thông qua việc khai thác quỹ đất”, đại biểu nêu rõ.

Cụ thể, đối với không gian đô thị, TOD sẽ giúp tổ chức lại không gian đô thị, hình thành các khu đô thị nén mật độ cao chung quanh các nhà ga. Trên cơ sở đó, sẽ tạo điều kiện chỉnh trang lại đô thị, tạo thêm quỹ đất cho không gian mảng xanh và các dịch vụ công cộng.

Đối với tăng cường giao thông công cộng, TOD giúp việc tiếp cận các nhà ga một cách thuận tiện, dễ dàng giúp tăng số lượng người dân sử dụng giao thông công cộng, từ đó giảm phương tiện giao thông cá nhân.

Đối với tạo nguồn lực tài chính, quy hoạch TOD là cơ sở quan trọng để tạo ra nguồn lực tài chính để đầu tư trở lại cho công tác xây dựng và vận hành các tuyến đường sắt đô thị thông qua việc tăng giá trị các các diện tích đất chung quanh các nhà ga.

Đại biểu Phương cho biết, khi xây dựng giao thông đường sắt đô thị, mục đích đầu tiên và cao nhất là đáp ứng yêu cầu đi lại của người dân. Bởi vậy, dù chi phí đầu tư rất lớn nhưng giá vé của đường sắt đô thị lại buộc phải bảo đảm phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Quang cảnh phiên thảo luận chiều 8/6. (Ảnh: ĐĂNG KHOA)

Do đó, muốn giảm gánh nặng chi phí, hơn nữa còn biến đường sắt đô thị thành một kênh đầu tư siêu lợi nhuận cần phải áp dụng mô hình TOD, lấy các nhà ga đường sắt đô thị làm trung tâm phát triển thương mại, dịch vụ cho cả khu vực.

“Hệ số sử dụng đất tăng thêm là một tài sản quan trọng để cải thiện tỷ suất lợi nhuận của đất đai, tận dụng giá cả của không gian trên cao trong lõi đô thị TOD. Thành phố có thể cho đấu giá hệ số sử dụng đất tăng thêm, tạo nguồn thu bù đắp cho đầu tư phát triển đường sắt đô thị. Thậm chí, một số khu vực lân cận các nhà ga còn có thể hình thành các khu bất động sản thương mại như khách sạn, trung tâm mua sắm… do thành phố quản lý, thu lợi để chi trả cho các chi phí vận hành đường sắt đô thị”, đại biểu phân tích.

Đại biểu đoàn Tây Ninh nhấn mạnh, phát triển đường sắt đô thị theo hướng TOD là cơ chế, chính sách đặc thù, có trọng tâm, trọng điểm, phù hợp với bối cảnh thực tiễn phát triển thành phố và phù hợp với khả năng cân đối nguồn lực của Nhà nước trên cơ sở huy động đa dạng các nguồn lực xã hội để tập trung phát triển kết cấu hạ tầng xã hội, từng bước giải quyết các vấn đề, các thách thức trong giai đoạn phát triển mới.

Ngoài ra, nếu việc triển khai TOD trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh chung quanh các nhà ga của các tuyến đường sắt đô thị thành công sẽ là tiền đề để triển khai các TOD chung quanh nhà ga, các dự án đường sắt đô thị khác ở các thành phố trong cả nước.

Cần có cơ chế tạo nguồn lực cho việc phát triển mô hình TOD

Phát biểu ở hội trường, đại biểu Lã Thanh Tân (đoàn Hải Phòng) nhất trí với các cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển Thành phố Hồ Chí Minh được thể hiện tại dự thảo Nghị quyết, liên quan quản lý đầu tư, tài chính, ngân sách, quản lý đô thị, tài nguyên và môi trường, ngành nghề ưu tiên, thu hút đầu tư chiến lược, quản lý khoa học và công nghệ, đổi mới sáng tạo, tổ chức bộ máy.

Đại biểu nêu rõ, các cơ chế, chính sách này đều có tính vượt trội và được lựa chọn đề xuất trên cơ sở yêu cầu thực tiễn của Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều cơ chế, chính sách đã được áp dụng thí điểm cho một số tỉnh, thành phố.

Cũng quan tâm đến mô hình TOD, đại biểu Tân cho biết đây là mô hình phổ biến hiện nay ở nhiều nước trên thế giới; việc triển khai thí điểm có ý nghĩa quan trọng, giúp Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện mục tiêu đẩy mạnh phát triển hệ thống giao thông đồng bộ, hiện đại.

Đại biểu Lã Thanh Tân (đoàn Hải Phòng).

Đồng thời, từng bước tạo ra chùm đô thị, các đô thị vệ tinh, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông đi đôi với quản lý chặt chẽ việc phát triển nhà ở và quản lý dân số, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường.

Chỉ rõ vấn đề lớn nhất đặt ra cho Thành phố Hồ Chí Minh khi phát triển mô hình TOD là vấn đề nguồn lực thực hiện, đại biểu đề nghị Nghị quyết của Quốc hội cần chú trọng đến việc đưa ra cơ chế để tạo nguồn lực cho việc phát triển TOD.

Bên cạnh các cơ chế thí điểm mô hình TOD được thể hiện tại khoản 2 Điều 4 dự thảo Nghị quyết, đại biểu đề xuất bổ sung cơ chế đặc thù: ngoài các dự án đầu tư theo đồ án thiết kế đô thị, riêng đồ án quy hoạch đô thị, vùng phụ cận, các nhà ga thuộc các tuyến đường sắt được cấp có thẩm quyền phê duyệt, vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 thuộc địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, thì nghiên cứu, rà soát, mở rộng phạm vi các dự án áp dụng cơ chế thí điểm này.

Theo đó, cho phép thực hiện các dự án đầu tư TOD trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh theo cơ chế dự án phát triển đô thị và dự án giao thông nằm trong một tổng dự án.

Đồng thời, cho phép thành phố được giữ lại nguồn lực từ đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, không gian ngầm, không gian trên cao của điểm kết nối giao thông và vùng phụ cận, được phân bổ toàn bộ kinh phí thu được vào xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phát triển hệ thống giao thông.

VĂN TOẢN