Kiến tạo hệ sinh thái vốn và thị trường, giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn

Tại phiên đối thoại chính sách với chủ đề “Kiến tạo hệ sinh thái vốn và thị trường - Hướng tới mục tiêu người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn” trong khuôn khổ hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” diễn ra ngày 22/7, các diễn giả đã mang đến góc nhìn từ các chủ thể trực tiếp vận hành thị trường.

Các nội dung thảo luận xoay quanh xu hướng nhu cầu nhà ở, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà, vai trò của thị trường vốn trong phát triển bất động sản, cũng như các giải pháp giảm chi phí vốn và đa dạng hóa nguồn lực tài chính nhằm mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân.

Các diễn giả tham gia phiên đối thoại gồm: ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn; bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối Khách hàng cá nhân ABBank; ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC).

Giữ vai trò điều phối, ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia kinh tế, Giám đốc điều hành Khoa Tài chính-Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi cho rằng, điều người dân quan tâm không chỉ là thị trường phục hồi hay tăng trưởng, mà là những chuyển biến đó sẽ giúp họ tiếp cận được không gian sống chất lượng, tương ứng với từng phân khúc và mức thu nhập hay không.

Nhu cầu ở thực gia tăng, ngân hàng linh hoạt giúp khách hàng tiếp cận được dòng vốn

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2026, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6. Khảo sát trên hơn 1.000 người trên cả nước cũng cho thấy 67% có nhu cầu mua bất động sản để ở, trong khi 33% mua nhằm mục đích đầu tư. “Điều này cho thấy có sự chuyển dịch trong quan điểm của nhà đầu tư cũng như người mua nhà hiện nay, theo hướng tập trung nhiều hơn vào nhu cầu mua để ở. Trong giai đoạn thị trường chung đối mặt với nhiều khó khăn, vẫn có 40% người được hỏi khẳng định sẽ tiếp tục mua bất động sản, có tới 67% trong nhóm này tập trung vào các sản phẩm phục vụ mục đích an cư”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ.

Theo ông Quốc Anh, nguồn cung trên thị trường hiện nay đang đổ dồn vào phân khúc từ trung cấp trở lên, với sự gia tăng mạnh mẽ về tỷ trọng của phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, hơn 50% nhu cầu tìm kiếm của người dân lại tập trung ở phân khúc từ trung cấp trở xuống. Khoảng cách này không phải là một hiện tượng mới mà đã diễn ra suốt 5 đến 7 năm qua, đòi hỏi những giải pháp để diễn biến cung-cầu trở nên phù hợp hơn.

Ông Quốc Anh nhận định, nhu cầu hiện nay chủ yếu tập trung vào nhà ở phục vụ mục đích ở thực. Vì vậy, trong thời gian tới, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ ưu tiên phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu này, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng bền vững.

Từ góc nhìn của ngân hàng, bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối khách hàng cá nhân ABBank cho biết, đơn vị đã có một số giải pháp hỗ trợ, tháo gỡ những nỗi lo của người mua nhà, nhất là nhóm khách hàng trẻ, lần đầu mua nhà.

Theo đó, để được vay vốn, ngân hàng yêu cầu bắt buộc khách hàng phải minh chứng thu nhập như có hợp đồng lao động, sao kê lương, hoặc đăng ký kinh doanh, hóa đơn, sổ sách. Song thực tế, hiện nay có nhiều loại hình kinh doanh, nhất là nhóm kinh doanh online rất khó chứng minh thu nhập bằng hồ sơ chứng từ đầy đủ. Vì vậy, ngân hàng đưa ra các phương pháp để đánh giá thu nhập của khách hàng linh hoạt hơn trong việc ghi nhận nguồn thu.

“Ngân hàng khẳng định sẽ không nới lỏng, khách hàng phải đủ năng lực tài chính để vay, nhưng sẽ linh hoạt hơn để khách hàng có thể tiếp cận được dòng vốn của ngân hàng mà không phải lo ngại về việc bắt buộc phải có các chứng từ đầy đủ thì mới có thể vay được”, bà Hà nói.

Trước lo ngại của khách hàng về khoản vay “thả nổi” lãi suất, theo bà Hà, để khách hàng yên tâm hơn thì cách mà ngân hàng có thể triển khai là minh bạch, giải thích rõ ràng cơ chế lãi suất khi người dân tham gia khoản vay lãi suất. “Chúng ta hoàn toàn có thể đưa ra cho khách hàng một công thức để khách hàng có thể chủ động để kiểm tra được, hình dung được và yên tâm tiếp cận”, bà Hà nhấn mạnh.

Trả lời câu hỏi về nhu cầu vốn cho bất động sản, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên VSDC cho rằng cần tiếp cận hai vấn đề: Vốn cho người mua, sử dụng bất động sản; vốn cho nhà phát triển bất động sản - tức là chủ đầu tư các dự án.

Ông Sơn phân tích, hiện nay, dư nợ tín dụng của ngân hàng đạt ngưỡng 146% trên GDP. So sánh với nhu cầu dòng vốn của thị trường vốn là khoảng 180-200% GDP, con số này chưa phải là cao nhưng nếu so sánh vốn hóa thị trường chứng khoán khoảng 82% GDP thì mức 146% là ngưỡng quá cao, vì thế, vấn đề quan trọng nhất là sử dụng vốn.

Thận trọng khi mua nhà, kiến tạo hệ sinh thái phát triển thị trường vì người dân

Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, dữ liệu thị trường cho thấy người mua nhà vẫn có nhu cầu tiếp cận tín dụng nhưng ngày càng thận trọng hơn với các quyết định tài chính. Khảo sát cho thấy 84% người được hỏi sẵn sàng vay để mua nhà, song 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản. Phần lớn người mua cũng mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng, gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Đáng chú ý, 81% người được khảo sát sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%.

Theo ông Quốc Anh, khi lãi suất vượt 10%, tốc độ tăng trưởng giao dịch thường chậm lại do người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính. Bên cạnh đó, chất lượng sống hay giá trị sử dụng lâu dài đang trở thành động lực chính trong quyết định mua bất động sản.

Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải nhanh chóng nhìn nhận lại bài toán về phát triển sản phẩm để đáp ứng thị hiếu mới, nhất là trong bối cảnh người dùng có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin và so sánh chi tiết các sản phẩm giữa các chủ đầu tư khác nhau.

Thực tế, người mua bất động sản ngày càng thận trọng và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thay vì những kỳ vọng tăng giá. Với khả năng tiếp cận nhiều nguồn thông tin và ứng dụng AI để phân tích thị trường, khách hàng có xu hướng đặt ra các yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư và đơn vị phân phối. Lưu ý, trước yêu cầu ngày càng cao của người mua, các chủ đầu tư và sàn giao dịch cần điều chỉnh chiến lược phát triển và bán hàng, ông Quốc Anh cảnh báo, bên cạnh việc chứng minh chất lượng thực tế của dự án, nhất là hạ tầng và tiện ích, doanh nghiệp cần xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt, phù hợp với từng nhóm khách hàng.

Để hình thành mặt bằng lãi suất vay mua nhà ổn định hơn trong dài hạn và các sản phẩm tín dụng linh hoạt hơn, giúp người dân chủ động kế hoạch tài chính khi mua nhà, bà Vũ Thị Thu Hà, đại diện ABBank cho rằng, vấn đề lớn nhất của ngân hàng là nguồn vốn để cho vay dài hạn không đủ, bắt buộc phải sử dụng cả phần huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn. Điều này dẫn tới lãi suất không thể cố định như người dân kỳ vọng là 5 năm hay 10 năm.

“Phía ngân hàng đang cố gắng để đưa ra các mốc thời gian cố định lãi suất là khoảng 24 tháng đến 36 tháng”, bà Hà chia sẻ và cho rằng, cần có giải pháp, sự hỗ trợ từ Chính phủ, Nhà nước để có hành lang pháp lý cho ngân hàng huy động được nguồn vốn dài hạn được lớn hơn.

Cân nhắc về việc Việt Nam nên ưu tiên hoàn thiện cấu phần nào của thị trường vốn để giảm áp lực lên tín dụng ngân hàng và giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên VSDC cho rằng, phải phát triển thị trường vốn, trong đó có thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, vẫn tồn tại nhiều khó khăn.

Đánh giá về triển vọng thị trường, ông Quốc Anh cho rằng bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới với sự thay đổi về cả chính sách và nhu cầu của người tiêu dùng, trong đó quy hoạch đô thị giữ vai trò then chốt.

Theo ông, kinh nghiệm từ các đô thị lớn như Thượng Hải và Seoul cho thấy tái quy hoạch là xu hướng tất yếu nhằm giảm áp lực dân số, cải thiện môi trường sống và tạo dư địa tăng trưởng mới.

Ông Quốc Anh nhấn mạnh, tái quy hoạch không chỉ hướng tới việc chỉnh trang không gian đô thị mà còn nâng cao chất lượng sống của cư dân, tăng sức cạnh tranh của đô thị và tạo nền tảng cho giá trị bất động sản tăng trưởng bền vững.

Đề cập tới giải pháp để thị trường vốn thực sự trở thành nguồn lực trung và dài hạn cho bất động sản, góp phần giảm chi phí vốn của doanh nghiệp và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, ông Nguyễn Sơn cho rằng, cần triển khai đồng loạt các giải pháp. Trong đó, về nguồn lực tài chính, ông Sơn cho biết có 4 kênh chính cần hướng tới: kênh đầu tư công của Chính phủ; kênh tiếp cận thông qua thị trường vốn; kênh tín dụng ngân hàng và kênh FDI.

Ông Sơn cũng nhấn mạnh cần tiếp tục hướng tới là nâng cao hiệu quả quản trị công ty. Tất cả các vấn đề về pháp lý, minh bạch, kiểm toán và các yêu cầu khác đang được triển khai để đáp ứng yêu cầu phục vụ mục tiêu nâng hạng thị trường.

“Với việc Việt Nam được nâng hạng lên thị trường mới nổi theo phân loại của FTSE, chúng ta kỳ vọng sẽ thu hút khoảng 25-28 tỷ USD trong giai đoạn tới. Đây sẽ là nguồn vốn “mồi” cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của thị trường chứng khoán Việt Nam”, ông Sơn phân tích.

Có thể thấy, một thị trường bất động sản phát triển bền vững không chỉ được đo bằng quy mô vốn, số lượng dự án hay tốc độ tăng trưởng, mà còn bằng khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, mức độ minh bạch của thị trường và hiệu quả phân bổ nguồn lực.

Do đó, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, cần sự đồng hành của Nhà nước trong kiến tạo thể chế; của hệ thống ngân hàng trong dẫn dắt dòng vốn; của thị trường vốn trong cung cấp nguồn lực trung và dài hạn; của doanh nghiệp trong phát triển sản phẩm phù hợp cũng như của các tổ chức nghiên cứu trong cung cấp dữ liệu, dự báo xu hướng để thị trường vận hành hiệu quả hơn. “Đích đến của toàn bộ hệ sinh thái không chỉ là một thị trường bất động sản phát triển, mà là một thị trường phát triển vì người dân”, ông Nguyễn Quang Huy nhấn mạnh.