Để quản lý tín dụng bất động sản hiệu quả

Vốn cần được ưu tiên cho các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực và tạo tác động lan tỏa lớn trong khi dòng vốn phục vụ đầu cơ hoặc kéo dài những dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát hợp lý. Nếu không phân biệt được các nhóm này, nới tín dụng có thể làm gia tăng rủi ro đối với ngân hàng; ngược lại, siết tín dụng đồng loạt có thể khiến những dự án đang thiếu vốn hoàn thiện trở thành tài sản dở dang và cuối cùng chuyển hóa thành nợ xấu.

Bất động sản có tính liên thông cao với nền kinh tế thông qua nhiều bảng cân đối tài sản và dòng tiền: từ giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng ngân hàng, tài sản lớn của hộ gia đình, dòng vốn trái phiếu, tiền ứng trước của người mua đến hoạt động của chuỗi xây dựng, vật liệu và nội thất. Vì vậy, điều đáng quan tâm không chỉ là một nhịp điều chỉnh giá bất động sản, mà là tình trạng dự án đình trệ kéo dài, không phân định được dự án nào còn khả năng phục hồi, cũng như rủi ro và tổn thất cuối cùng sẽ được phân bổ cho chủ thể nào.

Thực tế, tín dụng bất động sản có cơ cấu rất đa dạng, từ tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở, mua và nhận chuyển nhượng bất động sản đến tín dụng phát triển, kinh doanh dự án và các hoạt động đầu tư, kinh doanh khác. Các nhóm tín dụng này có đặc điểm khác nhau về mục đích sử dụng vốn, dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ rủi ro.

VARS IRE cho rằng, việc giảm mức độ đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản và hạn chế sự tập trung tín dụng quá lớn vào lĩnh vực này có mục tiêu nhằm quản trị rủi ro. Tuy nhiên, hiệu quả của các biện pháp này phụ thuộc rất lớn vào thời điểm, lộ trình và cách thức triển khai, đặc biệt đối với một thị trường phụ thuộc đáng kể vào hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai.

Trong mô hình này, doanh nghiệp thường sử dụng dòng tiền từ người mua để tiếp tục triển khai dự án, đồng thời phụ thuộc vào khả năng tiếp cận tín dụng và tái cấp vốn. Khi tín dụng bị thu hẹp đột ngột, doanh nghiệp có thể thiếu hụt dòng tiền để hoàn thành dự án và thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Khi đó, vấn đề thanh khoản không còn dừng ở doanh nghiệp mà có thể nhanh chóng chuyển thành vấn đề niềm tin của người mua, nhà đầu tư và các chủ thể cung cấp vốn, từ đó làm gia tăng rủi ro lan truyền trong toàn thị trường.

Người mua lo ngại dự án không được bàn giao nên giảm mua hoặc ngừng thanh toán. Chủ đầu tư mất dòng tiền từ bán hàng, công trường chậm lại và niềm tin tiếp tục suy giảm. Khi doanh số giảm, khả năng tiếp cận tín dụng cũng giảm theo, tạo thành vòng xoáy giữa thanh khoản, tiến độ dự án và niềm tin thị trường.

Bắt đầu phân tầng tín dụng nhưng cần thêm cơ chế nhận diện rủi ro

Từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng và xử lý thị trường bất động sản của Việt Nam đã từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu. Giai đoạn đầu tập trung ngăn chặn vòng xoáy pháp lý-trái phiếu-tín dụng thông qua Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ. Sau đó, dòng vốn được định hướng cụ thể hơn vào nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà, các dự án có tính khả thi và những lĩnh vực được xác định là ưu tiên. Đây là hướng đi phù hợp bởi khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở thiếu vốn, mà còn liên quan đồng thời đến pháp lý dự án, chi phí đất, cơ cấu sản phẩm, khả năng hấp thụ và niềm tin của người mua.

Chương trình tín dụng nhà ở xã hội là một minh chứng. Chương trình có quy mô 145.000 tỷ đồng từ 9 ngân hàng thương mại, nhưng đến cuối tháng 5/2026, Kết quả giải ngân lũy kế mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng. Khoảng cách lớn giữa nguồn vốn được bố trí và lượng vốn thực tế giải ngân cho thấy vấn đề của thị trường không đơn giản là thiếu tiền.

Tuy nhiên, dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua vẫn còn phân mảnh. Khả năng nhận diện sớm một dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán cũng chưa đủ rõ. Nếu không cải thiện được khâu này, chính sách “ưu tiên tín dụng” có nguy cơ trở thành cơ chế phân bổ vốn mang tính hành chính thay vì một công cụ quản trị rủi ro dựa trên dữ liệu. Nếu dự án chưa đủ pháp lý, giá bán không phù hợp, sản phẩm không đúng nhu cầu hoặc người mua không đủ khả năng trả nợ và đặc biệt thủ tục còn rắc rối, nhiều rào cản thì lãi suất ưu đãi không đủ để tạo ra cầu bền vững. Tín dụng chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng một dự án có khả năng triển khai, thủ tục thông thoáng và người vay có khả năng trả nợ. Nói cách khác, tín dụng có thể tạo thêm sức mua và hỗ trợ thanh khoản, nhưng không thể thay thế nhu cầu thực và khả năng hấp thụ của thị trường.

Việt Nam vẫn có dư địa để chủ động nhận diện và phòng ngừa rủi ro từ sớm. Hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang được hoàn thiện đồng bộ hơn, trong khi hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản từng bước được xây dựng.

Việc phân loại nhằm nhận diện đúng mức độ rủi ro và định hướng dòng vốn cùng quyết định cho vay vẫn thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của từng ngân hàng.

Cần mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro

VARS IRE cho rằng, điều cần thay đổi trong giai đoạn tới là tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Thứ nhất, phân loại dự án để định hướng dòng vốn. Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp cùng Bộ Nông nghiệp và Môi trường, địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án theo khả năng triển khai và phục hồi.

VARS IRE đề xuất có thể nghiên cứu ba nhóm:

Nhóm A: Dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.

Nhóm B: Dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, như bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.

Nhóm C: Dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.

Thứ tư, từng bước đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản. Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu phát triển các nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp.

Tuy nhiên, việc mở rộng các kênh vốn phải đi cùng yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro. Không nên tạo thêm một kênh huy động nếu cuối cùng rủi ro vẫn quay trở lại ngân hàng hoặc ngân sách.

Thứ năm, mọi chính sách ưu tiên tín dụng cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả chính sách cần được đánh giá không chỉ qua số vốn cam kết và giải ngân, mà cả số dự án được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ. Trong giai đoạn trước mắt, có thể tập trung hoàn thiện dữ liệu và thí điểm phân loại dự án; việc mở rộng các cơ chế mới cần dựa trên kết quả thực tế và khả năng kiểm soát rủi ro.

Thứ sáu, chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm, tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay. Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn. Việc phân tầng cần dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm.

Thứ bảy, Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước các kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm. Kết quả đánh giá cần gắn với các biện pháp phù hợp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao. Cơ cấu lại nợ chỉ nên là giải pháp có thời hạn đối với các khoản vay còn khả năng phục hồi; những khoản vay không còn khả năng thu hồi cần được nhận diện và xử lý theo quy định.

VARS IRE cho rằng, việc kiểm soát tín dụng theo cách cào bằng sẽ làm mất đi động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản - vốn đang trong giai đoạn phân hóa ngày càng cao giữa dự án đáp ứng nhu cầu thực và các dự án treo để huy động vốn của người mua. Do đó, tín dụng bất động sản cần tập trung tái cấp vốn cho các dự án có đủ điều kiện, an toàn về pháp lý để thúc đẩy thị trường hồi phục, tránh gây ra các hệ lụy về thanh khoản, niềm tin, nợ xấu cũng như tăng trưởng kinh tế.

Tín dụng bất động sản chỉ thực sự phát huy vai trò đối với tăng trưởng khi dòng vốn được phân bổ đúng vào các dự án có khả năng triển khai, tạo ra nguồn cung nhà ở và dòng tiền đủ để trả nợ. Vì thế, yêu cầu đặt ra không phải là mở rộng hay thu hẹp tín dụng một cách cơ học, mà là nâng cao chất lượng phân bổ vốn, bảo đảm dòng vốn đến đúng dự án, đúng nhu cầu và phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường. Song song với đó, cần kiểm soát mức độ tập trung tín dụng và khả năng trả nợ để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, hạn chế tích tụ rủi ro và ngăn ngừa rủi ro từ thị trường bất động sản lan truyền sang hệ thống tài chính.