Không để Luật phải chờ văn bản hướng dẫn

Để chấn chỉnh tình trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) quy định: môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề; mỗi năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức ít nhất một kỳ thi sát hạch để cấp chứng chỉ. Tuy nhiên, kể từ khi Luật đi vào cuộc sống, đến nay các địa phương vẫn chưa thể triển khai.

Gần 90% môi giới bất động sản chưa có chứng chỉ hành nghề

Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy, có đến gần 90% môi giới bất động sản chưa có chứng chỉ hành nghề và chứng chỉ đã hết hạn, chỉ có 11,3% lực lượng môi giới có chứng chỉ hành nghề, chứng chỉ còn thời hạn sử dụng. Đây là bức tranh rất đáng lo ngại về tính pháp lý khi hành nghề môi giới bất động sản, điều này cũng đặt ra nhu cầu cấp thiết trong việc chuẩn hóa đội ngũ, tăng cường đào tạo và minh bạch hóa quy trình tổ chức thi sát hạch, cấp chứng chỉ.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân của việc này là do vướng mắc ở khâu tổ chức thi sát hạch cấp chứng chỉ của các địa phương. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1/8/2024); Nghị định 96/2024 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, mỗi năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức ít nhất một kỳ thi sát hạch. Tuy nhiên, kể từ khi Luật có hiệu lực đến nay vẫn chưa có địa phương nào tổ chức thi sát hạch, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Trước thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, Thông tư 11/2015 của Bộ Xây dựng giao Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Tuy nhiên, từ 1/8/2024, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan tổ chức các kỳ thi sát hạch. Như vậy, đã có thay đổi về cơ quan cấp quản lý, nâng từ cấp Sở lên cấp Ủy ban nhân dân. Việc nâng cấp này cho thấy tầm quan trọng của sự cần thiết phải chuẩn hóa đội ngũ hành nghề môi giới bất động sản cũng như việc nâng cao tính pháp lý trong việc cấp chứng chỉ hành nghề. Vậy thì tại sao Luật có rồi mà vẫn chưa được thực thi và đi vào cuộc sống, ông Đính bày tỏ.

Như vậy, Luật đã quy định rất cụ thể, nhưng các kỳ thi sát hạch vẫn chưa được triển khai, chính khoảng trống trong đào tạo, cấp chứng chỉ vô hình chung trở thành điều kiện cho các tổ chức cá nhân hoạt động “chui” phát triển.

Không có kỳ thi sát hạch, cơ quan quản lý thiếu công cụ sàng lọc, kiểm soát và xử lý vi phạm trong hành nghề môi giới, khiến thị trường bất động sản vận hành thiếu chuẩn mực và tự phát.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên Đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) - Tiến sĩ Trần Xuân Lượng nhận định, thị trường bất động sản đang tồn tại một nghịch lý đó là đội ngũ môi giới chưa được cấp chứng chỉ, doanh nghiệp chưa có nhân lực đạt chuẩn, nhưng lại không thể tổ chức thi. Nếu không sớm tháo gỡ, tình trạng ‘bế tắc pháp lý’ sẽ còn kéo dài.

Theo khảo sát của VARS IRE, 88% người được đào tạo hành nghề môi giới bất động sản cho biết không rõ cơ quan nào chịu trách nhiệm tổ chức thi tại địa phương. Điều này cho thấy sự rối rắm trong việc phối hợp giữa các bên, trong khi đó lực lượng môi giới bất động sản đóng vai trò như một “mắt xích quan trọng trong chuỗi giao dịch và phân phối sản phẩm ra thị trường”.

“Vấn đề ở đây không phải là do năng lực tổ chức, mà là sự thiếu đồng bộ trong chỉ đạo và thực thi. Nếu các địa phương tiếp tục chờ nhau hoặc lo ngại trách nhiệm, thì kỳ thi sát hạch sẽ mãi chỉ nằm trên giấy”, ông Lượng nhấn mạnh.

Một số quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vẫn chờ hướng dẫn.

Tiến tới chuẩn hóa đội ngũ môi giới bất động sản

Khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, được kỳ vọng sẽ là công cụ sàng lọc để chuẩn hóa đội ngũ môi giới bất động sản hoạt động đúng với bản chất là trung gian kết nối, tư vấn chính xác giúp nhà đầu tư trước khi ra quyết định giao dịch. Tuy nhiên, việc thực thi sau gần 1 năm Luật có hiệu lực lại chưa có những hướng dẫn cụ thể rõ ràng, gây ách tắc về pháp lý và tính minh bạch của nghề hoạt động môi giới.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Thị Tùng Phương, giảng viên Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Đại học Kinh tế Quốc dân, môi giới là người nắm thông tin tài sản, tài chính và pháp lý của khách hàng, cần được đào tạo bài bản, để hạn chế rủi ro và các hành vi sai trái. Tại nhiều quốc gia trên thế giới, việc cấp phép đào tạo, tổ chức thi sát hạch để cấp chứng chỉ hành nghề là yêu cầu bắt buộc. Việt Nam có thể giao quyền tổ chức sát hạch cho các hiệp hội liên quan, các đơn vị chuyên môn. Kết hợp chặt chẽ đào tạo và thi sát hạch, hoàn thành chương trình đào tạo chuẩn, liên thông với kỳ thi sát hạch. Cần quy định rõ đơn vị đào tạo phải được cấp phép, kết hợp chặt chẽ với Ủy ban nhân dân các tỉnh; các cơ sở đào tạo tổ chức thi, giám sát kỳ thi, quản lý chứng chỉ hành nghề.

Ứng dụng công nghệ và minh bạch hóa kỳ thi, thí dụ như thi trên máy tính, chấm thi tự động. Đây là điểm mà các nước phát triển đã thực hiện rất tốt. Sau khi cấp chứng chỉ hoạt động, môi giới còn phải duy trì đào tạo liên tục hàng năm để được tái công nhận. Thiết lập bộ tiêu chuẩn đào tạo, đổi mới trong đào tạo, trọng tâm là xây dựng hoàn thiện khung bất động sản bao gồm kiến thức, kỹ năng, chương trình đào tạo, bộ tiêu chuẩn năng lực hành nghề môi giới, đạo đức, bà Phương đề nghị.

Nhìn nhận ở một góc độ khác, Giáo sư,Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước chia sẻ, năm 2006, theo quy định, Sở Xây dựng là đơn vị cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (không tổ chức thi sát hạch). Nhưng đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 lại quy định, người hoạt động môi giới bất động sản muốn được cấp chứng chỉ hành nghề thì phải thông qua kỳ thi sát hạch. Như vậy, việc kiểm soát chất lượng đầu vào rất chặt chẽ, cơ quan sát hạch không giao cho Sở xây dựng, mà giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thi và cấp chứng chỉ.

Tuy nhiên, Giáo sư Cường cũng nhấn mạnh, chứng chỉ hành nghề chỉ là điều kiện ban đầu, không mang tính chất quyết định. Bởi môi giới theo đúng nghĩa, đúng chuẩn quốc tế phải là người trung gian, chắp nối giữa người mua và người bán, mức giá thỏa thuận giữa hai bên luôn bảo đảm công bằng, không thiệt thòi cho bên nào. Người môi giới rất cần có uy tín, sự tin cậy. Niềm tin, đạo đức nghề nghiệp là điều quan trọng nhất, chứng chỉ hành nghề chỉ là công cụ làm việc.

Cả nước hiện có khoảng 300 nghìn người hoạt động môi giới bất động sản, việc chậm trễ trong khâu sát hạch không chỉ là vướng mắc kỹ thuật mà là "điểm nghẽn trong chuỗi vận hành của thị trường. Muốn tháo gỡ điểm nghẽn này, cần một cơ chế điều phối hiệu quả với trách nhiệm được phân định rõ ràng, cùng sự đồng lòng và quyết tâm hành động từ cả cấp trung ương và địa phương”, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) đề nghị.

Trong xu thế phát triển và hội nhập, mọi hoạt động trên thị trường đều phải minh bạch, tuân thủ quy định pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực từ 1/8/2024 với những quy định khá chặt chẽ và đầy đủ về môi giới bất động sản, nhằm bình ổn và minh bạch thị trường. Vì vậy, các quy định trong Luật cần sớm được triển khai và đi vào cuộc sống - tránh trường hợp luật khung, luật ống (tức là muốn thi hành phải chờ có hướng dẫn chi tiết mới thực hiện), điều này sẽ làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước, giảm hiệu quả điều chỉnh pháp luật bởi các quy định của luật bị “treo”.