Siết đầu cơ, minh bạch thị trường bất động sản

Trong báo cáo vừa gửi tới Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết đang xem xét hai cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với người bán bất động sản, nhằm sửa đổi và hoàn thiện Luật Thuế thu nhập cá nhân cho sát với thực tế. Phương án đề xuất là tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.

Bộ Tài chính cho biết, phương pháp tính thuế sẽ tùy thuộc vào cơ sở dữ liệu về chuyển nhượng bất động sản. Nếu có dữ liệu chính xác về giá mua và chi phí liên quan, thuế sẽ tính trên lãi suất với mức 20%, tương đương thuế thu nhập doanh nghiệp. Nếu không xác định được giá mua, thuế sẽ tính trên tổng giá trị chuyển nhượng, với mức thuế suất 2%.

Phương án thu thuế 20% được ủng hộ

Thực tế, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản luôn là một nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân của nước ta. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, mức thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính 25% trên phần thu nhập (giá bán trừ đi giá vốn và các chi phí liên quan).

Tuy nhiên, trong trường hợp không thể xác định chính xác giá vốn hoặc các chi phí liên quan, và không có chứng từ chứng minh, mức thuế sẽ được áp dụng theo tỷ lệ 2% trên giá bán. Đến năm 2015, với sự sửa đổi, bổ sung của Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thu thuế đã thống nhất ở mức 2% trên giá trị giao dịch bất động sản.

Dù phương pháp này đơn giản và dễ thực hiện, nhưng PGS, TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng, nó vẫn còn nhiều hạn chế nghiêm trọng. Theo đó, việc tính thuế chỉ dựa vào giá trị giao dịch, tức là 2% trên tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng, mà không quan tâm đến việc người bán có lời hay lỗ, là một điều bất hợp lý.

Điều này tạo ra một lỗ hổng lớn trong hệ thống thuế, khi người bán có thể khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số tiền thuế phải nộp. Hệ quả là ngân sách nhà nước bị thất thu, thị trường bất động sản thiếu minh bạch và không công bằng. Vì vậy, phương án tính thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán được cho là hợp lý hơn, vì nó phản ánh chính xác hơn thu nhập thực tế của người bán.

"Phương án này sẽ giúp kiềm chế tình trạng thổi giá nhà đất. Đồng thời tạo ra sự công bằng, buộc các công ty bất động sản phải cân nhắc kỹ lưỡng khi đưa ra quyết định về giá bán. Qua đó, thị trường sẽ trở nên minh bạch và thực chất hơn”, ông Nghị chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group cho rằng, việc đánh thuế trên phần lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản sẽ phản ánh đúng bản chất của thị trường.

Những người đầu tư bất động sản có lợi nhuận cao sẽ phải đóng thuế cao, trong khi những người lỗ sẽ có phần thuế thấp hơn, từ đó giảm bớt áp lực về thuế cho họ. Về tổng thể, chính sách này sẽ phản ánh đúng mục đích của việc thu thuế thu nhập cá nhân, đồng thời hạn chế tình trạng gian lận thuế và thất thu ngân sách do việc khai báo không đúng giá trị thực tế.

Tuy nhiên, vẫn có những câu hỏi lớn đang đặt ra: làm sao để xác định chính xác giá mua, đặc biệt đối với những tài sản thừa kế hay được tặng cho? Liệu phương pháp tính thuế mới có thể thực thi hiệu quả trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại tình trạng kê khai giá đất ảo, gian lận giá trị thực? Bên cạnh đó, không ít người dân lo ngại rằng, với quy định này, người bán có thể "gán" khoản thuế này vào giá bán, khiến chi phí cuối cùng đội lên, và người mua sẽ phải gánh chịu, khiến giá bất động sản tiếp tục leo thang, làm khó cho người tiêu dùng.

Nêu quan điểm về các vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết, để thực hiện việc tính thuế hiệu quả theo phương pháp trên, cần hai điều kiện: có cơ sở dữ liệu chính xác về lịch sử giao dịch của thửa đất và quy định rõ các khoản chi phí được trừ cũng như yêu cầu về hóa đơn, chứng từ chứng minh, và giá vốn bất động sản chuyển nhượng. Hiện nay cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và của người nộp thuế từ năm 2018.

Về lo ngại người bán sẽ cộng thuế vào giá, một chuyên gia bất động sản cho rằng thuế 20% chỉ áp dụng trên phần chênh lệch, không tính trên tổng giá trị giao dịch. Hơn nữa, thuế hiện tại đối với bất động sản còn thấp, vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, khi thuế tăng lên, giới đầu cơ có thể sẽ rút lui, và dòng tiền chuyển sang các kênh đầu tư khác.

Lượng bất động sản tồn kho đang ở mức cao. Ảnh: BẮC SƠN

Giải quyết dứt điểm các “căn bệnh” của thị trường

Hầu hết các chuyên gia đều khẳng định việc điều chỉnh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một giải pháp cấp bách và cần thiết. Giá nhà đất hiện nay đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt khi so với thu nhập bình quân đầu người.

Chuyên gia quy hoạch đô thị Nguyễn Đỗ Dũng cho biết, trong hơn một năm qua, giá nhà đất đã tăng mạnh, đến mức nó đang trở thành lực cản đối với sự phát triển bền vững của đô thị.

Trước đó, Ngân hàng Thế giới đã cảnh báo về việc “lợi ích tích tụ đô thị” đang dần suy giảm tại Việt Nam. Nếu như vào năm 2011, năng suất lao động ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cao hơn các đô thị khác 20%, thì đến năm 2016, chênh lệch này chỉ còn 13%. Nếu xu hướng này không thay đổi, đến năm 2030, mức chênh lệch có thể chỉ còn 5%. Ngoài ra, tỷ suất di cư vào TP Hồ Chí Minh giảm mạnh từ 2,2% vào năm 2021 xuống còn 0,7% vào năm 2022. Ngược lại, Cần Thơ, một thành phố trước đây có tình trạng xuất cư cao, lại ghi nhận tỷ suất nhập cư cao 1,1%.

Sau đại dịch Covid-19, Singapore đã áp dụng các biện pháp tài khóa cứng rắn đối với thị trường nhà ở như: thuế đối với người nước ngoài mua nhà lên tới 60%, thuế 20% đối với người dân mua căn nhà thứ hai và 30% đối với căn thứ ba, thuế chuyển nhượng lên đến 12% đối với các giao dịch trong vòng 3 năm đầu, thời gian sở hữu càng ngắn thuế càng cao.

Đặc biệt, các sắc thuế này chỉ áp dụng đối với nhà ở, không áp dụng đối với bất động sản công nghiệp và thương mại, nhằm thúc đẩy dòng vốn chảy vào các ngành sản xuất, hạ tầng và logistics. Nhờ vậy, quốc gia này đã giữ được mức tăng giá nhà ở ổn định chỉ từ 3 - 4%/năm, không chỉ giúp người dân an cư mà còn thu hút tiền đầu tư vào các lĩnh vực khác thay vì “chôn vào đất”.

Đưa ra góc nhìn khác, TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế tại Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng việc đánh thuế theo thu nhập ròng (20%) chưa chắc hiệu quả trong việc chống găm giữ bất động sản và điều tiết thị trường. Dẫn chứng cho nhận định này, ông Thế Anh đã đưa ra 3 cấp độ:

Hạ sách: Thuế cao trên lợi nhuận từ chuyển nhượng có thể phản tác dụng, khiến người bán e ngại giao dịch và giữ bất động sản lâu hơn. Kết quả là giá không giảm và thị trường có thể thêm đóng băng; Trung sách: Thuế theo thời gian nắm giữ (thực hiện thuế cao cho giao dịch ngắn hạn) giúp hạn chế đầu cơ, nhưng vẫn chưa giải quyết được vấn đề găm giữ lâu dài; Thượng sách: Thuế tài sản hằng năm đối với căn nhà thứ hai trở lên là giải pháp tối ưu, giúp giải phóng nguồn cung, giảm bất bình đẳng, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách.

“Nếu chỉ tập trung vào "hạ sách" hoặc "trung sách" dễ thực hiện và dễ tuyên truyền có thể ngăn cản việc áp dụng phương án "thượng sách", dù đây mới là hướng đi bền vững và lâu dài”, ông Thế Anh nhận định.

Tương tự, tại diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản”, GS, TS Trần Ngọc Thơ, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia thậm chí còn ví von thị trường bất động sản Việt Nam như một người trung niên đang mắc phải 3 căn bệnh của người già: huyết áp cao (giá nhà đất cao hơn thu nhập trung bình); đường huyết cao (phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng); cholesterol cao (lượng hàng tồn kho lớn đến mức báo động). Những căn bệnh này đều đòi hỏi những liều thuốc chính sách kịp thời, mạnh mẽ và đồng bộ.

Nhìn chung, việc cải cách chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản không chỉ đơn giản là việc chọn thuế suất bao nhiêu mà là một vấn đề chiến lược đòi hỏi sự tiếp cận tổng thể, minh bạch và nhất quán. Việc lựa chọn phương pháp tính thuế phù hợp cần phải đi đôi với việc xây dựng một hệ thống dữ liệu đầy đủ và chính xác, từ đó nâng cao ý thức tuân thủ của người dân và thúc đẩy sự minh bạch của thị trường.