Đến nay, dù cơn sốt đã hạ nhiệt, nhưng giá chào bán nhà chung cư vẫn neo cao, một số khu vực có giá giảm không đáng kể.
Tại thị trường Hà Nội, phân khúc bất động sản sôi động nhất trong nửa đầu năm 2024 là chung cư. Theo phân tích dữ liệu lớn của sàn giao dịch thương mại điện tử về bất động sản batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm mua chung cư đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tạo nên mức tăng gần 60% so với cuối năm 2023.
Công cụ “lịch sử giá” của batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5/2024 đã ngang với giá rao bán chung cư Thành phố Hồ Chí Minh, đạt mức 50 triệu đồng/m2. Hiện tại, chung cư vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền nam của sàn giao dịch thương mại điện tử batdongsan.com.vn nhận định, hiện tại giá chung cư chưa có dấu hiệu bong bóng.
Các yếu tố tạo nên bong bóng là nhu cầu bị khống lên, nhu cầu mua để đầu tư nhiều hơn nhu cầu mua nhà để ở; giá bị đẩy lên cao so với nền kinh tế và so với loại hình khác; và chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện khống vốn trong thị trường.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam tại Hà Nội đánh giá, giá bán chung cư Hà Nội tại thị trường thứ cấp đã tăng nhanh trong sáu tháng trở lại đây, tăng 22% so với cùng kỳ năm 2023.
Sau thời gian tăng nhanh trong ba tháng đầu năm thì ba tháng tiếp theo, mức tăng đã có phần chững lại. Nguồn cung sơ cấp đang dồi dào hơn, cũng phần nào khiến mặt bằng giá bán thứ cấp ổn định hơn.
Theo Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính, giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 đang ở ngưỡng rất cao. Mức giá chung cư sơ cấp trung bình của thị trường đang ở mức 58 triệu đồng/m2. Căn hộ từ 60 đến 70m2 với hai phòng ngủ sẽ có giá từ 3,5 đến 4 tỷ đồng. Giá căn hộ chung cư ở Hà Nội đang cao hơn 20 lần thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội trong năm 2023 là 150 triệu đồng/người.
Với mức giá như hiện nay, nhiều người có nhu cầu mua nhà ở cảm thấy khó chấp nhận. Giá nhà tăng trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn, thu nhập của người lao động ở phần lớn các ngành nghề chưa cải thiện là một nghịch lý.
Bà An cho biết, nguồn cung mới thị trường căn hộ chung cư trong quý II năm nay tăng nhanh, gần gấp bốn lần so với quý I, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung sáu tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 10.840 căn, là số lượng cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay tại Hà Nội.
Tuy nhiên, chiếm 70% số căn hộ được mở bán mới trong năm 2024 vẫn thuộc phân khúc cao cấp. Nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ căn chung cư được bán cao, lên đến 80%-90% mặc dù quỹ căn mở bán lớn, trung bình hơn 1.000 căn mỗi dự án. Điều này cho thấy sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư dành cho sản phẩm chung cư vẫn đang duy trì ở mức cao.
Sự cải thiện về nguồn cung là điều đáng mừng đối với thị trường chung cư Hà Nội. Tuy nhiên, việc có tới 70% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp cho thấy sự lệch pha của cung-cầu vẫn chưa được cải thiện.
Thị trường Hà Nội vẫn hoàn toàn vắng bóng căn hộ 45 triệu đồng/m2. Hiện, để có được quỹ đất làm dự án rất khó, do vậy các nhà phát triển vẫn thiên về dòng sản phẩm cao cấp để có được lợi nhuận tối đa.
Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, mức tăng giá chung cư trên thị trường thứ cấp có phần chậm lại, nhưng giá bán vẫn sẽ neo ở mức cao cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Nhu cầu vẫn đang ở mức cao, nguồn cung căn hộ chung cư ở tầm giá hợp lý vẫn còn rất khan hiếm. Về nguồn cung nhà ở xã hội, kể từ dự án mở bán vào năm 2023 với tổng quỹ căn khoảng 180 căn, thị trường Hà Nội cũng chưa có thêm nguồn cung mới.
Xu hướng sản phẩm nhà ở phù hợp đối với nhóm người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình, là các sản phẩm nằm xa trung tâm thành phố, diện tích căn hộ nhỏ hơn.
Nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ cũng chờ đợi các dự án thuộc chính sách nhà ở xã hội. Thành phố Hà Nội đang đặt mục tiêu triển khai khoảng 10.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2024, đồng thời đề xuất xây mới thêm chín khu nhà ở xã hội tập trung ở các huyện ngoại thành trong thời gian tới.
Hiện, thị trường vẫn đang chờ đợi thông tin về thời gian, tiến độ triển khai cụ thể của các dự án này.
