Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã xác lập định hướng chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị hiện đại về đất đai. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để tinh thần đổi mới ấy được chuyển hóa thành những quy định đồng bộ, khả thi, vừa khơi thông nguồn lực cho phát triển vừa bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người dân.
Đồng bộ pháp luật để khơi thông dòng chảy nguồn lực
Đất đai là điểm hội tụ của nhiều quan hệ kinh tế và pháp lý. Một dự án đầu tư có thể đồng thời chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và quản lý tài sản công. Vì vậy, hiệu quả của Luật Đất đai không chỉ phụ thuộc chất lượng các quy định trong chính đạo luật này, mà còn vào khả năng vận hành thông suốt của cả hệ thống pháp luật.
Báo cáo thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho thấy, hồ sơ dự án Luật đã rà soát 33 luật và 12 nghị quyết có liên quan trực tiếp. Đáng chú ý, phần lớn các văn bản không có mâu thuẫn trực tiếp với Luật Đất đai năm 2024, nhưng thực tiễn vẫn tồn tại tình trạng một dự án phải thực hiện nhiều thủ tục theo nhiều đạo luật khác nhau, làm kéo dài thời gian và gia tăng chi phí tuân thủ. Điều đó cho thấy, đồng bộ thể chế không đơn thuần là loại bỏ những điều khoản chồng chéo mà quan trọng hơn, phải thiết kế được quy trình pháp lý liên thông, trong đó mỗi thủ tục có mục đích rõ ràng, mỗi cơ quan có trách nhiệm xác định và mỗi quyết định được thực hiện đúng thời điểm. Một hệ thống pháp luật có thể không mâu thuẫn về câu chữ nhưng vẫn thiếu hiệu quả nếu các thủ tục không kết nối được với nhau.
Yêu cầu này đặc biệt quan trọng khi Quốc hội đồng thời xem xét sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Ba đạo luật cần được hoàn thiện trong mối quan hệ thống nhất, tránh tình trạng một quy định mở ra cơ hội đầu tư nhưng quy định khác lại tạo thêm điều kiện hoặc thủ tục khiến cơ hội ấy khó trở thành hiện thực.
Đồng bộ pháp luật, xét đến cùng, phải được đo bằng kết quả thực thi: thời gian chuẩn bị dự án có được rút ngắn, chi phí tuân thủ có giảm, quyền lợi các bên có được bảo đảm và nguồn lực đất đai có được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn hay không. Đó mới là thước đo thực chất của cải cách thể chế.
Đổi mới cơ chế phân bổ và sử dụng đất đai
Muốn đất đai thật sự trở thành động lực phát triển, không chỉ cải cách thủ tục mà cần đổi mới cả phương thức phân bổ và sử dụng nguồn lực. Hai vấn đề có ý nghĩa nền tảng là quy hoạch sử dụng đất và cơ chế xác định giá đất.
Trước hết, quy hoạch phải chuyển mạnh từ tư duy quản lý bằng những chỉ tiêu quá chi tiết sang định hướng phát triển và sử dụng nguồn lực hiệu quả. Khi đất đai được phân loại quá nhỏ, các chỉ tiêu sử dụng đất bị ấn định quá cứng nhắc, việc chuyển đổi để đáp ứng những nhu cầu phát triển chính đáng có thể phải trải qua nhiều bước điều chỉnh phức tạp. Quy hoạch khi ấy dễ trở thành rào cản thay vì công cụ kiến tạo phát triển.
Đổi mới quy hoạch không có nghĩa là buông lỏng quản lý, mà là xác định rõ những giới hạn phải bảo vệ nghiêm ngặt, đồng thời tạo không gian linh hoạt cho những hoạt động sử dụng đất phù hợp mục tiêu phát triển. Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ các lợi ích công cộng, môi trường và an ninh lâu dài, nhưng không nhất thiết quyết định quá chi tiết mọi phương án sử dụng nguồn lực của thị trường.
Cùng với quy hoạch, cơ chế giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư, nguồn thu ngân sách và quyền lợi của người sử dụng đất. Định hướng sử dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất có thể góp phần đơn giản hóa việc xác định nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, hiệu quả phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu, nguyên tắc xác định giá và khả năng điều chỉnh phù hợp thực tiễn.
Giá đất không thể chỉ được nhìn nhận như công cụ tăng thu ngân sách. Nếu chi phí tiếp cận đất đai bị đẩy lên quá cao, gánh nặng cuối cùng có thể chuyển vào giá nhà ở, hàng hóa và dịch vụ, làm suy giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ngược lại, định giá thiếu minh bạch có thể gây thất thoát nguồn lực công và tạo ra bất bình đẳng. Bởi vậy, chính sách giá đất phải hướng tới sự hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Đặc biệt, khơi thông nguồn lực không thể tách rời yêu cầu công bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Thành công của công tác giải phóng mặt bằng không chỉ được đo bằng diện tích đất bàn giao hay tiến độ dự án, mà còn bằng khả năng ổn định và cải thiện cuộc sống của những người phải nhường đất cho phát triển. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần hướng tới bảo đảm nơi ở, việc làm, sinh kế và cơ hội phát triển lâu dài.
Như vậy, đổi mới chính sách đất đai phải đồng thời giải quyết hai yêu cầu: đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả hơn và phân bổ công bằng hơn những lợi ích do phát triển tạo ra. Khi đó, nguồn lực đất đai mới có thể được khai thác bền vững và tạo sự đồng thuận xã hội.
Phân quyền song hành với năng lực thực thi và trách nhiệm giải trình
Việc vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp đang đặt ra yêu cầu đổi mới căn bản phương thức quản trị đất đai. Khi nhiều nhiệm vụ được chuyển giao trực tiếp cho cấp tỉnh và cấp xã, cần phân định lại thẩm quyền, thiết kế cơ chế để quyền hạn được thực hiện hiệu quả, minh bạch và có thể kiểm soát.
Phân quyền là cần thiết để đưa quyết định đến gần thực tiễn, rút ngắn thời gian xử lý công việc và phát huy tính chủ động của địa phương, tuy nhiên chỉ thật sự tạo ra hiệu quả khi đi đôi với năng lực thực thi tương xứng. Giao thêm thẩm quyền mà không bảo đảm nhân lực chuyên môn, công cụ quản lý và điều kiện tổ chức thực hiện có thể khiến những điểm nghẽn từ cấp trên chuyển xuống cấp dưới, thay vì được tháo gỡ.
Điều này đặc biệt đáng lưu ý đối với cấp xã, nơi trực tiếp tiếp nhận và giải quyết nhiều công việc liên quan quyền lợi thiết thân của người dân. Vì vậy, Luật Đất đai cần phân định rõ những quyết định thuộc thẩm quyền mỗi cấp, đồng thời thiết lập cơ chế hỗ trợ chuyên môn, phối hợp liên thông và kiểm soát trách nhiệm. Việc phân quyền phải dựa trên tính chất công việc và khả năng thực hiện, không chỉ trên yêu cầu giảm bớt đầu mối hành chính.
Cùng với đó, chuyển đổi số phải trở thành nền tảng của quản trị đất đai hiện đại. Cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, chính xác và được cập nhật thường xuyên sẽ giúp cơ quan quản lý ra quyết định sát hợp; tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp tiếp cận thông tin và thực hiện các quyền của mình thuận lợi hơn.
Tuy nhiên, số hóa không đơn thuần là đưa hồ sơ giấy lên môi trường điện tử. Quan trọng hơn là chuẩn hóa dữ liệu, kết nối các hệ thống và tổ chức lại quy trình xử lý công việc. Mỗi thông tin đã được cơ quan nhà nước xác lập và chia sẻ hợp pháp cần được sử dụng thống nhất, hạn chế tình trạng người dân phải cung cấp nhiều lần cùng một loại giấy tờ.
Đặc biệt, càng phân quyền mạnh càng phải tăng cường công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình. Các quyết định về quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất phải có căn cứ rõ ràng, được giám sát và có cơ chế giải quyết khiếu nại hiệu quả. Kiểm soát quyền lực không nhằm hạn chế tính chủ động của địa phương, mà để bảo đảm quyền lực được sử dụng đúng mục đích và phục vụ lợi ích công cộng.
Sửa đổi Luật Đất đai là cơ hội quan trọng để đổi mới cách thức Nhà nước quản trị và phát huy nguồn lực đất đai. Cơ hội ấy chỉ trở thành hiện thực khi các quy định pháp luật được thiết kế đồng bộ, cơ chế phân bổ nguồn lực vận hành hiệu quả và bộ máy thực thi có đủ năng lực, trách nhiệm.
Thước đo thành công của một đạo luật không chỉ là số thủ tục được cắt giảm hay số dự án được tháo gỡ vướng mắc, mà còn là mức độ nguồn lực đất đai được khai thông, chi phí xã hội được tiết giảm, quyền lợi chính đáng của người dân được bảo vệ và niềm tin được củng cố. Đất đai chỉ thật sự trở thành lợi thế phát triển quốc gia khi được quản trị hiệu quả, sử dụng tiết kiệm và phân bổ công bằng. Đó phải là đích đến của lần sửa đổi Luật Đất đai này.
Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cũng cần quy định cơ chế kiểm soát, không để doanh nghiệp móc ngoặc với người có quyền lực - hình thành nhóm thân hữu và lợi ích nhóm trong chỉ định thầu và giao đất triển khai dự án - gây thiệt hại cả quyền lợi của người bị thu hồi đất lẫn tài sản công, gây bất ổn xã hội, suy giảm uy tín của Đảng và Nhà nước.
