Từ nhận thức đúng…
Theo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất: Khi nhà hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo quy định của pháp luật. Và theo Bộ Xây dựng: Nếu cư dân không tham gia góp vốn xây dựng lại, quỹ đất sẽ được bàn giao để Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư xây dựng dự án mới. Khi đó, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng. Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch và tiếp tục xây dựng chung cư mới.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho hay: “Việc giới hạn thời gian sở hữu căn hộ có thể làm gia tăng tâm lý lo ngại của người mua. Tuy nhiên, chúng ta cần làm thay đổi nhận thức của người dân, rằng căn hộ chung cư không phải là tài sản tồn tại lâu dài, vĩnh viễn, mà theo thời gian công trình sẽ bị hư hỏng, xuống cấp”. Theo ông Châu, cơ quan chức năng chỉ nên áp dụng cơ chế sở hữu nhà ở có thời hạn khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư. TS Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng: “Việc quy định thời hạn sở hữu chung cư là tiền đề giúp thúc đẩy xu hướng thuê nhà, thay vì xu hướng mua nhà. Hiện nay, người Việt Nam vẫn mang tâm lý: Mua nhà như một tài sản để lại cho con cháu. Điều này không sai, nhưng sẽ dẫn tới hệ quả là khi nhà xuống cấp, không xử lý được câu chuyện giải tỏa, phá dỡ khi công trình hết thời hạn sử dụng đất”.
Ông Dũng phân tích: “Chúng ta cần hiểu rằng, các tòa chung cư có tuổi thọ riêng tùy từng chất lượng công trình, có thể là 50 năm, 60 năm hoặc 100 năm. Và khi chung cư xuống cấp thì phải được cải tạo, sửa chữa. Trong 50 năm tới, sẽ có hàng triệu căn hộ chung cư xuống cấp. Để giải quyết bài toán này, Luật Đất đai đã rút quy định thời hạn sử dụng, thì phải có điều chỉnh theo hướng xác định rõ, ô đất xây chung cư giao lâu dài hoặc có thời hạn, để tính toán phương án đối với cư dân cho hợp lý”.
… đến đồng bộ chính sách đối với nhà chung cư
Kinh nghiệm của một số quốc gia cho thấy, có thể đưa ra hai hình thức cho người dân lựa chọn. Khi Nhà nước cấp quyền sở hữu vĩnh viễn, người sở hữu căn hộ chung cư được cấp quyền sở hữu đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đai. Với hình thức sở hữu 30-50 năm thì cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản 30-50 năm và giá mua nhà có thời hạn chỉ bằng 30% đến 70% nhà cấp quyền sở hữu vĩnh viễn. TS, KTS Tô Kiên cho biết: “Nhiều quốc gia, như Nhật Bản, thiết kế cơ chế pháp lý tách biệt và bảo đảm ba lớp quyền để người dân yên tâm: quyền đối với căn hộ, quyền đối với phần đất chung và quyền tham gia tái thiết khi công trình kết thúc vòng đời. Việc công trình lão hóa, không còn bảo đảm an toàn và phải xây dựng lại là quy luật bình thường. Nhưng, quyền đối với phần đất chung cùng quyền nhận bồi thường, tái định cư hoặc tiếp tục góp vốn xây dựng lại vẫn được pháp luật bảo đảm. Tùy loại hình và giá mua, thời hạn sở hữu có thể khác nhau, nhưng ngay từ đầu đều được quy định minh bạch trong hợp đồng để người mua lựa chọn”.
Trước đó, quy định thời hạn sở hữu chung cư được đề xuất nhằm mục tiêu tháo gỡ khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ. Nay, để hướng tới quản lý tốt hơn nhà chung cư, Bộ Xây dựng cần tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo không gian phát triển cho các đô thị bằng việc xây dựng các quy chế rõ hơn, trong từng giai đoạn, để có cách quản trị phù hợp, đáp ứng ngày một tốt hơn nhu cầu an cư của người dân.
Việt Nam hiện có gần 2.500 chung cư cũ, trong đó có hàng trăm tòa xuống cấp nghiêm trọng nhưng hơn 10 năm qua tỷ lệ cải tạo vẫn dưới 5%. Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, đến năm 2030, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam sẽ chạm ngưỡng 50%.
